La riforma del condominio: primi appunti in tema di controversie condominiali
| Autore | Paolo Scalettaris |
| Pagine | 428-434 |
428
dott
4/2013 Arch. loc. e cond.
RIFORMA DEL CONDOMINIO
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO:
PRIMI APPUNTI IN TEMA DI
CONTROVERSIE CONDOMINIALI
di Paolo Scalettaris
SOMMARIO
1. Premessa. 2. L’art. 1137 c.c.: le modifiche e le novità. 3.
L’art. 23 c.p.c.: le modifiche e le novità.
1. Premessa
La disciplina di riforma del condominio (legge n. 220
dell’11 dicembre 2012) contiene numerose disposizioni in
materia di controversie condominiali. Esamineremo qui di
seguito le modifiche introdotte dalla riforma relativamente
all’art. 1137 c.c. ed all’art 23 c.p.c. oltre che le nuove dispo-
sizioni introdotte con il nuovo art. 71 quater disp. att. c.c.
2. L’art. 1137 c.c.: le modifiche e le novità
Esaminiamo dunque innanzitutto l’art. 1137 c.c., norma
che disciplina l’impugnazione delle delibere dell’assem-
blea e che, come si è detto, è stata parzialmente modifi-
cata dalla riforma.
La prima osservazione da fare è che in sede di riforma
non è stato modificato il principio secondo cui l’unico
strumento idoneo ad ottenere l’annullamento delle deli-
berazioni dell’assemblea condominiale è costituito dalla
promozione del giudizio in sede contenziosa: il condomino
che ritenga che una delibera dell’assemblea sia illegittima
o ingiusta perché contraria alla legge o al regolamento
di condominio ha appunto a disposizione - quale unico
mezzo da lui utilizzabile - il ricorso alla promozione della
causa. Si aggiunga poi che per la promozione della causa
è previsto un termine - quello di trenta giorni - che è in
concreto particolarmente breve (anche questa disposizio-
ne è stata mantenuta in sede di riforma): il che significa
che il condomino in questione, se intende contestare la
delibera, deve affrettarsi a promuovere la causa, senza
avere nemmeno a disposizione un periodo di tempo che
gli consenta di cercare di chiedere - eventualmente con
il ricorso ad una nuova convocazione dell’assemblea - che
la delibera da lui contestata possa essere modificata o re-
vocata dall’assemblea senza la necessità della promozione
del giudizio davanti al Giudice.
Ciò premesso, va sottolineato che è pacifico che l’art.
1137 c.c. si riferisce anche ora - come nel passato - solo
alle ipotesi dell’impugnazione delle delibere affette da vizi
che ne comportino l’annullabilità e non anche alle ipotesi
di vizi che comportino la nullità delle delibere: il fatto che
nella nuova norma si parli espressamente di “annullamen-
to” (espressione che in precedenza non era presente) lo
conferma. Da ricordare che la distinzione tra delibere nulle
e delibere annullabili è stata tracciata con chiarezza dalla
giurisprudenza. Secondo una importante pronuncia della
Corte di cassazione a Sezioni Unite devono “qualificarsi
nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibe-
re con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine
pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con
oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea,
le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose
o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno
dei condòmini, le delibere comunque invalide in relazione
all’oggetto”. Devono “invece qualificarsi annullabili le deli-
bere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assem-
blea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella
prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale,
quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni
legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedi-
mento di convocazione o di informazione dell’assemblea,
quelle genericamente affette da irregolarità nel processo
cor prima delle norme di legge. Ancora, la legge di riforma
ha espressamente sancito l’applicabilità delle disposizioni
sul condominio anche ai condominii orizzontali nonché ai
supercondominii (caratterizzati entrambi dall’esistenza
di spazi comuni a più unità immobiliari, edifici o condomi-
nii), precisando altresì che la proprietà comune dei beni
indicati nella legge di riforma sussiste anche in caso di
multiproprietà. Da ultimo, è di fondamentale importanza
– e, quasi, una rivoluzione, finalmente semplificatrice
com’è, la piena legittimazione che fornisce agli ammini-
stratori del proprio condominio (nel senso di essere in
esso proprietari di almeno una unità immobiliare, pur in
esso – magari – non risiedendo), amministratori esonerati
dalla formazione sia iniziale che periodica, invece ritenu-
ta necessaria per gli amministratori professionali e semi-
professionali (con, quindi, gestioni ben più complesse).
In sostanza, la normativa di riforma rappresenta un sem-
plice restyling – come già detto – della vecchia legge, ma
un restyling importante, e appieno rispettoso (nonostante
i tempi) dei diritti proprietari, così da ottenere – nella sua
forma attuale e superati, quindi, alcuni “sbandamenti” che
essa aveva subito nell’iter parlamentare – il convinto con-
senso della Confedilizia. Di questa normativa, addirittura
ancor prima che essa entri in vigore e sia debitamente
rodata, si chiedono già da qualche parte modifiche, ed ad-
dirittura – financo – la sospensione. A rimediare ad alcuni
problemi (come per il fondo spese lavori), forse basterà
però anche la sola prassi attuativa o, al massimo, qualche
iniziativa di interpretazione. A riaprire il cantiere della ri-
forma (dagli esiti in gran parte imprevedibili) pare il caso
di pensare solo se si vorrà effettivamente fare opera nuova,
guardandosi intorno e, comunque, almeno all’Europa.
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