Prime considerazioni a proposito del sito Internet del condominio

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 441-444

441

dott

Arch. loc. e cond. 4/2013

RIFORMA DEL CONDOMINIO

PRIME CONSIDERAZIONI

A PROPOSITO DEL SITO

INTERNET DEL CONDOMINIO

di Paolo Scalettaris

SOMMARIO

1. La norma. 2. Il ruolo dell’assemblea. 3. Le f‌inalità del sito.

4. Gli “aventi diritto” alla consultazione del sito. 5. Le spese

per l’attivazione e la gestione del sito. 6. Utilizzazioni ulterio-

ri del sito e sviluppi. 7. Il contenuto specif‌ico del sito.

1. La norma

L’art. 71 ter disp. att. c.c. - introdotto dalla legge 220 del

2012 di riforma della disciplina del condominio - dispone

che “su richiesta dell’assemblea, che delibera con la mag-

gioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 del codice,

l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del

condominio che consenta agli aventi diritto di consultare

ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previ-

sti dalla delibera assembleare”. L’articolo prosegue dispo-

nendo poi che “le spese per l’attivazione e la gestione del

sito internet sono poste a carico dei condomini”.

La norma - che si presenta del tutto nuova nel pano-

rama della disciplina del condominio - offre lo spunto per

formulare alcune osservazioni.

2. Il ruolo dell’assemblea

Innanzitutto va sottolineato che la norma richiede

che per l’“attivazione” del sito internet del condominio la

decisione debba essere assunta sempre e solamente dal-

l’assemblea, che dovrà assumere l’iniziativa formulando

al riguardo una “richiesta” all’amministratore. La norma

prevede poi che l’attivazione del sito, una volta deliberata

dall’assemblea, debba essere eseguita dall’amministrato-

re; peraltro appare evidente che l’attivarsi da parte del-

l’amministratore potrà aversi solamente se e sempre nei

limiti in cui vi sia stata una disposizione dell’assemblea.

Anche con riferimento al tema in questione viene confer-

mato dunque dal legislatore che il rapporto tra l’assem-

blea e l’amministratore è quello proprio della relazione tra

colui che decide (l’assemblea) e colui che esegue quanto

è stato deciso dal primo (l’amministratore) (1).

Per l’adozione della delibera dell’assemblea diretta

all’attivazione del sito internet del condominio è f‌issata

una maggioranza qualif‌icata: il quorum richiesto è quello

previsto dal secondo comma dell’art. 1136, che è il quorum

che viene richiesto per ogni deliberazione che esca dalla

sfera della “ordinarietà” delle decisioni.

Proprio la misura della maggioranza richiesta per l’ado-

zione del sito internet nel condominio consente di com-

prendere quale sia la considerazione del legislatore circa

la rilevanza e l’impegno che questa iniziativa presenta

nell’economia della vita condominiale. Da un lato il fatto

che si sia richiesto un quorum qualif‌icato fa comprende-

re che il legislatore ha ritenuto che la delibera diretta

all’adozione del sito internet del condominio abbia un

signif‌icato di una certa rilevanza e comunque eccedente

le delibere semplicemente ordinarie nell’economia della

vita condominiale. D’altro lato il fatto che si sia ritenuto

di fare ricorso al quorum di cui al secondo comma dell’art.

1136 - e non a quello più elevato f‌issato dal quinto comma

di tale articolo (che è il quorum previsto per le ordinarie

innovazioni, e cioè per le innovazioni diverse da quelle

“agevolate” di cui al nuovo secondo comma dell’art. 1120)

- porta a ritenere che il legislatore abbia inteso considera-

re l’iniziativa diretta alla attivazione del sito internet nel

condominio quale iniziativa di impegno e di rilevanza in-

feriori a quella diretta alla adozione nel condominio delle

ordinarie innovazioni.

Da notare poi che il fatto che si preveda in modo

preciso ed espresso - con la disposizione in esame - la

possibilità per l’assemblea di decidere a maggioranza pur

qualif‌icata - l’attivazione del sito internet del condominio

porta ad escludere che una delibera di questa natura pos-

sa essere def‌inita quale delibera diretta all’introduzione

di una innovazione “volontaria” (con la conseguenza che

deve pertanto escludersi che sia applicabile al riguardo la

previsione dell’art. 1121 c.c.).

È appena il caso di notare poi che sulla base della pre-

visione della norma è chiaro che il sito internet del quale

si tratta è e dovrà essere il sito del condominio e non dovrà

confondersi in alcun modo con il sito personale o profes-

sionale dell’amministratore.

3. Le f‌inalità del sito

Nel sito in questione - dispone poi la norma - dovranno

essere inseriti i documenti che saranno indicati con la de-

libera dell’assemblea che disporrà la realizzazione del sito.

Ciò fa ritenere che l’assemblea, nel caso in cui assuma la

delibera diretta all’introduzione del sito internet, dovrà

decidere non solo che il sito venga attivato ma anche quali

saranno i documenti che in esso dovranno essere inseriti.

Ciò - sembra debba ritenersi - dovrà essere deciso già con

la stessa delibera di attivazione del sito, trattandosi nella

sostanza di aspetto strettamene legato alla decisione di

intraprendere l’iniziativa, facendo anzi parte integrante

di questa.

L’inserimento dei documenti dovrà essere f‌inalizzato

alla “consultazione” ed alla “estrazione di copia” da parte

degli aventi diritto”. Si tratta di aspetti che devono essere

tenuti presenti anche al f‌ine di comprendere come il sito

dovrà essere concepito ed organizzato. Il fatto che il sito

debba obbedire alle f‌inalità ora indicate fa ritenere che

il sito debba presentare quantomeno una sezione o una

parte non accessibile a tutti, ma accessibile invece soltan-

to - eventualmente attraverso l’utilizzo di una password

o di altro strumento di selezione e di accesso - ad alcuni

soggetti, appunto quelli che la norma def‌inisce gli “aventi