Prime considerazioni sull'ipotesi del conferimento della capacità giuridica al condominio

AutorePaolo Scalettaris
Pagine779-780

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Una delle possibili strade per dare un nuovo assetto alla disciplina del condominio negli edifici è costituita dal conferimento al condominio della capacità giuridica.

Si tratta di una strada suggerita da uno dei disegni di legge attualmente all'esame del Senato per la riforma della disciplina del condominio: il disegno di legge n. 622 presentato dal senatore Pastore 1.

Che cosa significa conferire la «capacità giuridica» - ovvero, forse è meglio dire, la «personalità giuridica» - al condominio?

Significa in sostanza realizzare una condizione di autonomia del condominio rispetto ai condomini: il condominio verrebbe dunque a costituire - in questa prospettiva - un ente, e cioè un soggetto, dotato dell'attitudine ad essere titolare di diritti e di doveri in via distinta ed autonoma rispetto ai singoli condomini.

Nella relazione che accompagna il disegno di legge ora ricordato è detto che «l'attribuzione al condominio della capacità giuridica "speciale" si giustifica sulla base della considerazione che il condominio (così come, ad esempio, le associazioni non riconosciute) costituisce un centro unitario di riferimento di interessi plurisoggettivi che ben può formare centro di imputazione di rapporti giuridici, individuati in ragione della correlazione con la gestione del condominio stesso: il riconoscimento esplicito della «capacità» giuridica consente di istituire una vera e propria forma di rappresentanza organica del condominio, particolarmente utile allorché si tratti di compiere atti dispositivi in genere, per i quali allo stato della vigente legislazione occorrerebbe il consenso di tutti i condomini».

Va sottolineato che tale situazione verrebbe limitata - in base al disegno di legge anzidetto - alla sola area relativa agli «atti di conservazione e amministrazione delle parti comuni dell'edificio» (oltre che al compimento di eventuali «altri atti espressamente previsti dalla legge»): area che peraltro deve comprendere certamente anche la conduzione dei servizi comuni, quantomeno di tutti quei servizi essenziali che - secondo il più recente orientamento della giurisprudenza della Corte di Cassazione - devono considerarsi «connaturati all'idoneità stessa dell'edificio a svolgere la sua funzione non altrimenti che le sue componenti strutturali» 2.

Orbene: per tutto quanto concerne il compimento di questi atti il condominio non si identificherebbe dunque con i condomini, ma sarebbe un soggetto a sè stante.

In sostanza il condominio verrebbe ad essere - limitatamente a determinati atti - non più solamente un «ente di gestione» (quale - secondo l'opinione pressoché concorde della giurisprudenza e della dottrina - è oggi il condominio sulla base della disciplina vigente) ma piuttosto un soggetto sostanzialmente simile, quanto alla sua struttura ed al suo ruolo nei confronti dei rapporti giuridici in materia, ad una società 3.

Si realizzerebbe così - ma in termini di semplificazione e di maggiore agilità - una situazione non molto diversa da quella che in dottrina è stata recentemente prospettata da chi ha proposto la costituzione - nell'ambito condominiale - di una «società di gestione» dei servizi condominiali, società della quale sarebbero soci tutti i condomini (ciascuno in ragione di una quota corrispondente ai millesimi di spettanza dell'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva) 4.

Per la rappresentanza del condominio relativamente al compimento degli atti anzidetti dovrebbe farsi ricorso - non già, come avviene attualmente, ad un mandatario «esterno» (come è noto infatti, il rapporto che sulla base della disciplina vigente lega il condominio all'amministratore, che lo rappresenta, è appunto riconducibile alla figura del mandato con...

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