I presupposti per la stipula del contratto transitorio

• Autore: Antonio Mazzeo Rinaldi
• Pagine: 239-242

Intervento svolto al XIX Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 12 settembre 2009.

Page 239

@1. Premessa sulla normativa primaria e secondaria relativa al contratto di locazione per esigenze transitorie

Nella vigenza della precedente normativa, tutte le locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria erano assoggettate ad una disciplina sostanziale uniforme.

In particolare, gli artt. 1, comma 2, e 26, lett. a), L. 27 luglio 1978, n. 392 sottraevano alla disciplina imperativa della legge stessa le locazioni di natura transitoria, con la sola eccezione di quelle stipulate per soddisfare esigenze, pur temporanee, di studio o di lavoro, alle quali non era applicabile soltanto il precetto della durata minima legale ¹. Ed appariva chiara la ratio della operata diversificazione normativa, posto che, alla stregua di quanto osservato in dottrina², l’esigenza abitativa primaria, anche se transitoria, giustificata da motivazioni di lavoro o di studio, se era tale da legittimare l’eccezione alla regola della altrimenti imperativa durata quadriennale del contratto, non consentiva, comunque, altre deroghe alla rimanente disciplina “vincolistica” della L. 392/1978 (ad es., in materia di determinazione del canone).

Tali locazioni erano, pertanto, regolate, in via generale, dalla normativa codicistica.

La legge di riforma delle locazioni abitative (L. 9 dicembre 1998, n. 431), in virtù di “un processo di oggettivazione”³ e di una maggiore tutela riservata alle esigenze di natura transitoria di entrambi i contraenti, “ha creato una nuova tipologia locatizia (quella delle locazioni di natura transitoria ed, altresì, la categoria affine delle locazioni destinate a soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari), adottando una regolamentazione generale ed unitaria, al pari di quella dettata per le locazioni abitative non transitorie”⁴.

Più precisamente, la regolamentazione delle locazioni transitorie è stata demandata dall’art. 5 della legge di riforma a un decreto suppletivo del Ministro dei lavori pubblici - poi emesso in data 5 marzo 1999 e cui ha fatto seguito quello del 30 dicembre 2002, finalizzato a dettare i criteri generali per le locazioni convenzionate - che può definire le condizioni e le modalità per la stipula dei contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla novella del 1998 per soddisfare particolari esigenze delle parti, oltre a definire i relativi tipi di contratto (art. 4 bis)⁵.

Lo stesso art. 5 contempla, altresì, la possibilità di stipulare contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto approvati in sede di convenzione nazionale (art. 4 bis), eventualmente integrati da accordi locali, promossi dai Comuni sede di università ed aperti alla partecipazione delle organizzazioni di categoria, delle aziende per il diritto allo studio, delle associazioni studentesche e degli enti non lucrativi operanti nel settore, per la definizione dei relativi canoni alla stregua dei criteri generali stabiliti nella citata convenzione e recepiti nel decreto ministeriale (art. 5, secondo e terzo comma, L. n. 431/1998).

In sostanza, “le locazioni transitorie sono ora sottratte all’autonomia delle parti, che, nella materia, potranno solo fare riferimento ai criteri generali e ai tipi di contratto approvati in sede di convenzione nazionale” ovvero con decreto ministeriale sostitutivo o - per le esigenze degli studenti universitari - “anche agli specifici (eventuali) accordi tra associazioni della proprietà e sindacati inquilini promossi dai Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati ai fini della definizione dei canoni di locazione”⁶.

Nei decreti ministeriali è imposta una tassativa conformazione del contratto ai tipi elaborati a livello nazionale e locale, sicché la locazione transitoria, nella precedente legislazione rimessa all’autonomia negoziale in ragione di una diversa valutazione dell’esigenza abitativa sottesa a siffatta tipologia contrattuale, viene adesso attratta nel sistema della regolamentazione concertata (al pari di altri tipi di locazione abitativa), a conferma della considerazione (e conseguente regolamentazione) tendenzialmente unitaria che il legislatore della riforma ha inteso offrire a tutti rapporti locativi aventi ad oggetto unità abitative⁷.

@2. Presupposti e requisiti essenziali per la stipula della locazione transitoria

La tipizzazione del contratto transitorio riguarda, naturalmente, la disciplina (di esso) mentre non attiene alla caratterizzazione degli interessi suscettibili di essere soddisfatti attraverso la stipula della categoria negoziale in oggetto. Più precisamente, l’individuazione di particolari esigenze delle parti, rimessa esplicitamente alla contravvenzione territoriale (art. 23, comma 1, d.m. 5 marzo 1999; art. 2, primo comma, d.m. 30 dicembre 2002), è da considerarsi meramente esemplificativa, così come agevolmente si evince dall’art. 1, quarto comma, d.m. (sostitutivo) 10 marzo 2006 (relativo ai contratti transitori e per esigenze di studenti universitari), emesso (in conformità alla previsione dell’art. 4, terzo comma, L. n. 431/1998, così come modificato dall’art. 7, primo comma, d.l. 13 settembre 2004, n. 240, convertito, con modificazioni nella L. 12 novembre 2004, n. 269) in assenza di accordi locali, secondo il quale, “indipendentemente dalle esigenze individua-Page 240te dagli Accordi locali”, le parti possono stipulare contratti di locazione di natura transitoria “per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in...