Presunzione di comunione e titolo contrario

• Autore: de Tilla Maurizio
• Pagine: 297-299

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giur

Arch. loc. e cond. 3/2012

LEGITTIMITÀ

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 27 MAGGIO 2011, N. 11812 (*)

PRES. TRIOLA – EST. SAN GIORGIO – P.M. PATRONE (CONF.) – RIC. MERLINO ED

ALTRO (AVV. COSSU) C. BASSO (AVV.TI NUZZO E VITUCCI)

Parti comuni dell’edif‌icio y Titolo contrario y

Conf‌igurabilità y Primo atto di trasferimento di

unità immobiliare y Rilevanza y Criteri.

Trascrizione y Atti soggetti y Atti relativi a beni

immobili y Difetto di trascrizione y Rilevabilità d’uf-

f‌icio y Esclusione y Eccezione della parte interes-

sata y Necessità.

. Al f‌ine di stabilire se sussista un titolo contrario

alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117

c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del

condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento

di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad

altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima

vendita la proprietà di un bene potenzialmente rien-

trante nell’ambito dei beni comuni (nella specie, porti-

co e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti,

deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel

novero di quelli comuni. (c.c., art. 1117)

. Il difetto di trascrizione di un atto non è rilevabile

d’uff‌icio, ma deve essere eccepito dalla parte interes-

sata a farlo valere in proprio favore. (c.c., art. 2643; c.c.,

art. 2697; c.p.c., art. 112)

(*) Questa sentenza è stata pubblicata per esteso in questa Rivista

2011, 806. Si riporta ulteriormente la sola massima con relativa nota

di DE TILLA MAURIZIO.

PRESUNZIONE DI COMUNIONE

E TITOLO CONTRARIO

di Maurizio de Tilla

Con la decisione in rassegna la Cassazione ha rilevato

che la Corte territoriale ha fatto corretta applicazione del

principio di diritto secondo il quale, al f‌ine di stabilire se

sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione

di cui all’articolo 1117 c.c., occorre fare riferimento all’at-

to costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di

trasferimento di una unità immobiliare dell’originario pro-

prietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della

prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente

rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad

un solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa

farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

La decisione rientra nella interpretazione consoli-

data della giurisprudenza (Cass. 11844/1997. Cfr. Cass.

3257/2004). Sull’applicazione dell’art. 1117 c.c. si è più

volte rilevato che tale norma contiene un’elencazione non

tassativa delle parti comuni dell’edif‌icio (Cass. 5633/2002;

Cass. 7889/2000; Cass. 11775/1992; Trib. Termini Imprese

13 febbraio 2007, n. 16, Il merito, 2007, 3).

La norma citata contiene una presunzione di comunio-

ne delle parti che servono all’uso e al godimento di tutti

i condòmini. Si tratta di una presunzione semplice, juris

tantum (art. 2729 c.c.), in quanto superabile se il contra-

rio risulta dal titolo (Cass. 1498/1998, Giust. civ. 1999, 570;

Cass. 714/1998, Foro it. 1999, 217.

Con una ulteriore specif‌icazione la giurisprudenza ha

affermato che aff‌inché possa ravvisarsi il diritto di con-

dominio su un determinato bene, un impianto o un ser-

vizio comune, è necessario che sussista una relazione di

accessorietà tra questi e l’edif‌icio in comunione e un col-

legamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di

proprietà singola. In mancanza di una specif‌ica previsione

contraria del titolo costitutivo, la destinazione all’uso e al

godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell’edif‌i-

cio comune, risultante da dati obiettivi, e cioè dall’attitudi-

ne funzionale del bene al servizio dell’edif‌icio, considerato

nella sua unità, e al godimento collettivo, ne fa presumere

la condominialità a prescindere dal fatto che il bene sia o

possa essere utilizzato da tutti i condòmini o solo da taluni

di essi (condominio parziale). Sicché, quando il bene, per

le sue obiettive caratteristiche funzionali e strutturali,

serva al godimento delle parti singole dell’edif‌icio comune,

opera la presunzione di contitolarità necessaria di tutti i

condòmini cui il bene serve, laddove la presunzione di cui

all’art. 1117 c.c. non sia vinta da un titolo contrario, la cui

esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino

che vanti la proprietà esclusiva sul bene, potendosi a tal

f‌ine, utilizzare il titolo, salvo che i tratti di acquisto a titolo

originario, solo ove da esso si desumano elementi tali da

escludere in maniera inequivocabile la comunione (Cass.

9093/2007; Cass. 1195/2010. Cfr. Cass. 27145/2007).

La presunzione legale di comunione di talune parti,

stabilita dall’art. 1117 c.c., senz’altro applicabile quando si

tratti di parti dello stesso edif‌icio, può ritenersi applicabile

in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni

di uno stesso edif‌icio, bensì di parti comuni di edif‌ici limi-

trof‌i ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente

e stabilmente destinati all’uso od al godimento degli

stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edif‌ici

appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strut-

turalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i

fabbricati che lo circondano (Cass. 14559/2004, Immobili

e dir. 2005, 1, 101; Cass. 9982/1996; Cass. 7630/1991; Cass.

8962/1990).

La presunzione si applica anche in rapporto ad edif‌ici

che non conf‌inano direttamente con il cortile, ma sono