La presenza di impianti di proprietà esterna nel condominio

• Autore: Cesare Rosselli
• Pagine: 761-766

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Relazione introduttiva svolta al XIII Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutasi a Piacenza il 13 settembre 2003

@1. Introduzione

Le problematiche relative alla presenza di impianti di proprietà esterna nel condominio si atteggiano diversamente in funzione di una serie di variabili: la loro destinazione al servizio di utenti abitanti nel condominio o meno, le loro intrinseche caratteristiche tecniche, il tipo di servizio alla resa del quale sono destinati, le caratteristiche dell'edificio e, non ultime, le differenze tra le normative che li disciplinano. È evidente che a seconda del combinarsi di queste variabili le questioni assumono delle particolari peculiarità. Non di meno, è possibile individuare delle categorie omogenee di problemi che si presentano in ogni ipotesi: le tematiche relative all'installazione degli impianti (poteri decisionali, di accesso alla proprietà ed eventuali indennizzi), quelle relative alla loro presenza nell'edificio (accessi per manutenzioni e controlli, spostamenti e modifiche degli impianti medesimi o dei luoghi ove sono collocati, influenza su altri impianti di proprietà comune, responsabilità) e quelle relative alla eventuale loro rimozione.

Nel seguito le problematiche saranno esaminate in relazione ad alcuni impianti soltanto ed in relazione ad alcuni soggetti soltanto. Saranno, ad esempio, esclusi tutti i casi di impianti di proprietà di altri privati confinanti con l'edificio condominiale, ossia i casi che trovano la loro disciplina nelle disposizioni strettamente civilistiche in tema di servitù.

@2. Rapporti del condominio e dei condomini con gli enti erogatori del gas e dell'energia elettrica: diritti ed obblighi

Un primo aspetto dei rapporti in esame riguarda l'utilizzo da parte degli enti erogatori dei beni comuni per l'apposizione di cavi o condutture non destinate al servizio di utenti abitanti nell'edificio condominiale.

Per quanto riguarda le linee di trasmissione e distribuzione dell'energia elettrica vige la particolare disciplina del D.P.R. 11 dicembre 1933 n. 1775, testo unico delle disposizioni di legge sulle acque e impianti elettrici, incentrata sulla figura della servitù coattiva di elettrodotto.

Il contenuto della servitù è particolarmente ampio ricomprendendo non solo il collocamento di condutture sotterranee o di appoggi per cavi aerei, ma anche di cabine di trasformazione e manovra, nonché le facoltà strumentali di tagliare rami di alberi che possano interferire con le linee elettriche e di accesso del personale per interventi di sorveglianza e manutenzione. A fronte di tale ampiezza di contenuto, tuttavia, l'art. 121 stabilisce alcune limitazioni circa il luogo ove possono essere apposti supporti o ancoraggi per il passaggio di condutture aeree (solamente all'esterno delle facciate e dei muri prospicienti vie o piazze) e circa le modalità di realizzazione delle condutture (in modo da rispettare le esigenze e l'estetica delle vie e delle piazze e da riuscire il meno pregiudizievole possibile per il fondo servente).

Se l'art. 121 segue nella sostanza la disciplina civilistica in tema di servitù, l'art. 122 se ne distacca significativamente perché, dopo aver previsto i divieti di diminuire o rendere più incomodo l'uso della servitù e - correlativamente - di aggravarla, stabilisce la facoltà del proprietario di effettuare qualunque innovazione, costruzione o impianto nel fondo «ancorché essi obblighino l'esercente dell'elettrodotto a rimuovere o collocare diversamente le condutture e gli appoggi, senza che perciò sia tenuto ad alcun indennizzo o rimborso in favore dell'esercente medesimo» con il solo onere di offrire all'esercente, «in quanto sia possibile», altro luogo adatto all'esercizio della servitù, come è stato autorevolmente sottolineato ¹, il proprietario non è tenuto a offrire un altro luogo «comodo» e «agevole», come nel sistema del codice, ma è sufficiente offra un luogo «adatto» e ciò sempre che «sia possibile», il tutto senza spese a suo carico. Ne consegue che il proprietario può addirittura giungere alla estinzione della servitù per sua unilaterale iniziativa quando l'offerta del luogo alternativo non sia possibile o non sia stata accettata.

Altra ipotesi di estinzione della servitù era prevista dall'art. 123: in caso di cessazione dell'uso per il quale era stata costituita la servitù, le aree tornano nella disponibilità del proprietario gratuitamente. La norma è stata abrogata del T.U. espropriazioni recentemente entrato in vigore. Vi è tuttavia da notare che non è stato abrogato l'art. 128 in forza del quale la servitù si prescrive ove l'impianto non sia tenuto in esercizio, ancorché esistano «vestigia» di opere delle condutture elettriche, un principio in parziale deroga a quanto previsto dal codice civile in tema di servitù apparenti.

Con l'abrogazione dell'art. 123 ad opera del T.U. sulle espropriazioni sono venute a cadere le disposizioni particolari in tema di determinazione dell'indennità. Sulle conseguenze in tema, si rimanda al paragrafo finale.

Per quanto riguarda le reti di distribuzione del gas, il recente D.L.vo n. 164/2000 non detta disposizioni analoghe, ma si limita a prevedere che, con provvedimento ministeriale, siano dichiarate di pubblica utilità, indifferibili ed urgenti le opere necessarie per l'importazione, il trasporto, lo stoccaggio di gas naturale e per i terminali di gas naturale liquefatto, rimandando alle norme generali in tema di espropriazione ogni ulteriore disciplina. In materia, non trovano perciò applicazione norme analoghe a quelle appena ricordate in tema di servitù di elettrodotto relativamente alle innovazioni sul fondo gravato, alle spese per l'eventuale spostamento della servità ed all'estinzione.

Per quanto riguarda le opere necessarie al collegamento di singoli utenti, ivi compreso il condominio, la situazione è molto più frammentaria perché le forniture avvengono sulla base di contratti di diritto privato che generalmente pongono a carico dell'utente l'onere di mettere a disposizione spazi per l'installazione delle condutture e dei contatori, nonché tutte le spese per eventuali spostamenti dei contatori e modifiche degli impianti ².

Questa impostazione del rapporto di fornitura dei servizi di elettricità e gas sposta la prospettiva da un rapporto tra Page 762 utente ed ente erogatore che può influire sulle parti comuni ad un rapporto tra utente ed altri condomini o condominio per l'utilizzazione delle parti comuni. In altri termini, la circostanza che sia posto a carico dell'utente l'onere di rendere materialmente possibile il collegamento e non siano previsti poteri autoritativi in capo agli enti erogatori rende centrale il rapporto tra condomino-utente e condominio e pone in secondo piano quello tra ente e condominio. Peraltro, va pure notato che due ulteriori circostanze contribuiscono a questo spostamento di prospettiva relativamente all'installazione degli impianti e all'allacciamento iniziale: da un lato, la circostanza che gli edifici siano già predisposti per gli allacciamenti trattandosi di servizi essenziali o comunque di larghissima diffusione, dall'altro la circostanza che molte regole tecniche rendono vincolanti le caratteristiche degli impianti e, quindi, in larga misura rendono vincolata la scelta delle modalità di installazione e posizionamento degli stessi.

In questa prospettiva, il primo insieme di questioni, relativo appunto ad installazione ed allacciamento degli impianti, non presenta particolari aspetti problematici perché le condutture elettriche e del gas sono comuni e non di proprietà degli enti erogatori anche quando gli obblighi di vigilanza e controllo degli impianti sono posti dal contratto di fornitura a carico dell'ente erogatore ³.

Resta da esaminare il caso dei contatori che sono di proprietà degli enti erogatori quando non siano collocati direttamente all'interno delle singole unità immobiliari e quando non siano centralizzati in un unico locale comune a ciò espressamente destinato dall'assemblea. In tali ipotesi occorre considerare che il contatore è comodato al singolo utente dall'azienda erogatrice, nella esclusiva disponibilità della quale resta contrattualmente ogni operazione ad esso relativa (verifica, spostamento e simili), talché l'installazione del contatore è pur sempre l'installazione da parte di un condomino di un impianto «proprio» e non di terzi. La questione deve essere allora affrontata alla luce dell'art. 1102 c.c.

In base alla medesima norma vanno esaminati i casi di realizzazione di nuovi impianti per unità immobiliari inesistenti o non collegate ai servizi (sopraelevazioni, recupero di sottotetti e mutamenti di destinazione d'uso, realizzazione individuale di impianti autonomi di riscaldamento) ⁴.

Giova in proposito ricordare che l'uso delle parti comuni secondo la loro destinazione costituisce estrinsecazione del diritto di comproprietà sulle stesse, mentre l'uso secondo una diversa destinazione costituisce una servitù se grava la parte comune ad esclusivo vantaggio di un piano o di una porzione di piano. In quest'ultima ipotesi non può trovare applicazione il principio nemini res sua servit ⁵. In riferimento alle fattispecie in esame, si è ritenuto normalmente che modifiche delle parti comuni per l'installazione di contatori e condutture non comportino mutamento di destinazione delle stesse e che, pertanto, siano legittime sempre che non comportino la violazione degli altri limiti di cui all'art. 1102 c.c. ⁶. Infine, va ricordato, proprio in relazione a questi ultimi limiti, il potere assembleare di deliberare in tema di modalità di installazione degli impianti (ad esempio, i percorsi e le altre caratteristiche materiali).

Per quanto riguarda le tematiche relative alla presenza degli impianti nell'edificio, vanno ricordati i poteri di accesso e verifica da parte degli enti erogatori, nonché le clausole contrattuali che pongono a carico degli utenti tutte le spese relative alle verifiche della...