Contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati, tra possesso e detenzione ed usucapibilità del bene immobile

• Autore: Antonello Tamborrino
• Pagine: 327-373

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ANTONELLO TAMBORRINO

CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA

AD EFFETTI ANTICIPATI, TRA POSSESSO E DETENZIONE

ED USUCAPIBILITÀ DEL BENE IMMOBILE

SOMMARIO: 1. Natura e ratio del contratto preliminare “puro” e del contratto pre-

liminare “complesso” o ad effetti anticipati. - 2. La consegna della “cosa”

nel contratto preliminare ad effetti anticipati tra possesso e detenzione. - 3.

Il recente orientamento delle Sezioni Unite della Suprema Corte: il colle-

gamento negoziale. - 4. Conclusioni.

1. Natura e ratio del contratto preliminare “puro” e del contratto

preliminare “complesso” o ad effetti anticipati

La sentenza1 da cui trae spunto il lavoro in trattazione pone fi-

ne ad un lungo iter, che vedeva l’attore esperire azione, affinchè

venisse dichiarato in suo favore l’intervenuto acquisto per usuca-

pione della piena proprietà di un immobile che, in forza di un con-

tratto preliminare ad effetti anticipati, egli sosteneva di aver posse-

duto interrottamente dal 1968, data di consegna, fino ad oggi.

In primo grado, il Tribunale di Napoli ha accolto la suddetta

domanda, dichiarando acquisita dall’attore per usucapione la piena

proprietà dell’immobile. Il convenuto ha impugnato la sentenza di

detto Tribunale, e la Corte d’Appello ha riformato la sentenza di

primo grado, rigettando la domanda principale. La seconda sezione

della Suprema Corte, evidenziando l’esistenza di un contrasto giu-

risprudenziale sulla qualificazione, in termini di possesso piuttosto

1 Cass., 27 marzo 2008, n. 7930, in Corr. giur., 2008, p. 1087 ss., con nota

di R.P. PUCE, Immissione del promissario acquirente nella disponibilità del bene:

possesso o detenzione?

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che di detenzione, della disponibilità del bene conseguita dal pro-

missario acquirente di un contratto preliminare ad effetti anticipati

di vendita immobiliare, in forza della clausola che anticipa gli ef-

fetti del definitivo, con ordinanza ha rimesso la decisione alle Se-

zioni Unite, le quali hanno definito la natura giuridica della conse-

gna del bene, eseguita in adempimento di un contratto preliminare

ad effetti anticipati, e gli effetti da questa prodotti.

Per comprendere appieno la soluzione adottata dalla Suprema

Corte a Sezioni Unite, è necessario dapprima analizzare le figure

del contratto preliminare c.d. “puro” e del contratto preliminare c.d.

“ad effetti anticipati”.

Il codice civile non prevede espressamente la figura del con-

tratto preliminare2, tuttavia è pacifico che il nostro ordinamento co-

2 Per quanto riguarda la nutrita dottrina sul contratto preliminare si segnala:

G. ADILARDI, Il contratto preliminare, Padova, 2008; A. ALABISO, Il contratto

preliminare, Milano, 1966; C.M. BIANCA, Diritto civile, III, Il contratto, 2° ed.,

Milano, 2000, p. 181 ss.; ID., La vendita e la permuta, in Tratt. dir. civ. VASSAL-

LI, Torino, 1993, p. 133 ss.; A. CHIANALE, Contratto preliminare, in Dig. disc.

priv., Sez. civ., IV, Torino, p. 276 ss.; ID., Obbligo di dare e trasferimento della

proprietà, Milano, 1990, p. 95 ss.; M. C. DIENER, Il contratto in generale, Mila-

no, 2002, p. 84 ss. nonché p. 184 ss.; G. GABRIELLI, Il contratto preliminare, Mi-

lano, 1970, p. 152 ss. nonché p. 202 ss.; G. GABRIELLI - V. FRANCESCHELLI, voce

Contratto preliminare, in Enc. giur. Treccani, IX, Roma, 1988, p. 4 ss.; F. GAZ-

ZONI, Il contratto preliminare, in Tratt. dir. priv. BESSONE, Torino, 1998, p. 133

ss.; ID., Manuale di diritto privato, XII ed., Napoli, 2006, p. 876 ss.; A. GIUSTI -

M. PALADINI, Il contratto preliminare, Milano, 1992; C.A. NICOLETTI, Sul con-

tratto preliminare, Milano, 1974; G. PALERMO, Il contratto preliminare, Padova,

1990; E. PEREGO, I vincoli preliminari e il contratto, Milano, 1974; R. RASCIO, Il

contratto preliminare, Napoli, 1967; V. RICCIUTO, La formazione progressiva del

contratto, in I contratti in generale a cura di E. GABRIELLI, Torino, 1999, p. 151;

R. SPECIALE, Il contratto preliminare, in I contratti in generale, dir. da G. ALPA -

M. BESSONE, III, Torino, 1991, p. 281 ss. Per quanto riguarda più specificata-

mente il contratto preliminare c.d. “ad effetti anticipati”, ed in particolare la pro-

blematica della consegna anticipata del bene, si segnalano: D. CENNI, Il contratto

preliminare ad effetti anticipati, in Contr. impr., 1994, p. 1108 ss.; P. E. CORRIAS,

La nuova disciplina della trascrizione del contratto preliminare ad effetti antici-

pati e le attuali prospettive di inquadramento del c.d. contratto preliminare ad

effetti anticipati, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1998, p. 1005 ss.; R. DE MATTEIS,

Preliminare di vendita ad effetti anticipati e garanzia per i vizi, in Nuova giur.

civ. comm., 1985, p. 139 ss.; ID., Il contratto preliminare ad esecuzione anticipa-

ta del definitivo nelle più recenti applicazioni giurisprudenziali, ivi, 1990, p. 17

ss.; ID., La contrattazione preliminare ad effetti anticipati, Padova, 1991; ID.,

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nosca ed accetti tale istituto, in base ad un’ interpretazione sistema-

tica degli artt. 1322 c.c. (autonomia contrattuale), 1351 c.c. (forma

del preliminare), 2645 bis c.c. (trascrizione del preliminare), 2932

c.c. (esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre) del

codice civile3.

Il contratto preliminare e l’esecuzione anticipata del definitivo, in I contratti in

generale, cit., p. 317 ss.; A. FASANO, Il contratto preliminare c.d. complesso o ad

effetti anticipati: quale tutela per il promissario?, in Mondo giud., 1990, p. 432 ss.;

A. FEDELE, Unicità o pluralità di “disposizioni” nel contratto preliminare di vendita

con “anticipazione” del pagamento del prezzo, in Riv. it. dir. fin., 1984, p. 219 ss.; G.

GABRIELLI, Il “preliminare ad effetti anticipati” e la tutela del promissario acquiren-

te, in Studium Iuris, 1995, p. 176 ss.; G. GIULIANO, Il contratto preliminare ad effetti

anticipati: una collocazione problematica, in Notariato, 2008, p. 391 ss.; R. GU-

GLIELMO, Contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati e garanzia per

i vizi, in Riv. not., 1988, p. 675 ss.; A. LENER, Contratto preliminare, esecuzione anti-

cipata e rapporto intermedio, in Foro. it., 1977, c. 669 ss.; F. MACARIO, Trasferimen-

to del diritto e rimedi contrattuali nell’esecuzione coattiva del preliminare di vendita

con consegna anticipata, ivi, 1995, c. 3263 ss.; F. ROCCHIO, Contratto preliminare ad

effetti anticipati e circolazione dei diritti in ambito fallimentare, in Corr. giur.,

2004, p. 1451 ss.; F. SCAGLIONE, Contratto preliminare e comodato strumentale,

in Giur. it., 2009, c. 1165 ss.; G. SCALITI, Contratto preliminare, preliminare di ven-

dita, consegna della cosa prima del definitivo, in Nuova giur. civ. comm., 2008, p.

1039; E. TIMPANO, Le Sezioni Unite sciolgono il nodo gordiano: il promissario

acquirente cui è stata consegnata la cosa è detentore, in Riv. not., 2008, p. 1089; S.

UGOLINO, Contratto preliminare complesso, vendita a rate con patto di riservato

dominio e compravendita con consegna differita: trasferimento del possesso o trasfe-

rimento della detenzione?, in Contr. impr., 2002, p. 86 ss.; L. VIOLA, Il nuovo con-

tratto preliminare ad effetti anticipati. Riflessioni dopo le SS.UU. 7930/2008, in Vita

not., 2008, p. 471 ss. Per quanto riguarda la giurisprudenza sul preliminare “puro” e

sul preliminare “ad effetti anticipati” si segnalano: Cass., 22 luglio 1960, n. 2090, in

Giur. it., 1961, c. 304; Cass., 18 febbraio 1977, n. 751, ivi, 1978, c. 599; Cass., 22 lu-

glio 1977, n. 3272, ivi, 1978, c. 2229; Cass., 8 gennaio 1980, n. 123, ivi, 1981, c. 288;

Cass., 2 luglio 1981, n. 4291, in Foro. it., 1982, c. 467; Cass., 13 maggio 1982, n.

3001, in Giust. civ., 1982, c. 2697; Cass., 15 aprile 1982, n. 2268, in Mass. Giust.

civ., 1982, p. 819; Cass., SS.UU., 27 febbraio 1985, n. 1720, in Giur. it., 1987, c.

173; Cass., 27 aprile 1995, n. 4645, in Giust. civ., 1996, p. 1097; Cass., 27 febbraio

1996, n. 1533, in Mass. giust. civ., 1996, p. 264; Cass., 17 gennaio 2001, n. 564, in

Giust. civ., 2001, c. 98; Cass., SS.UU., 7 luglio 2004, n. 12505, in Corr. giur., 2004,

p. 1451 ss.; Cass., 18 maggio 2006, n. 11624, in Notariato, p. 232; Cass., 23

novembre 2007, n. 24448, ivi, 2008, p. 243 ss.

3 Diversamente, il Codice del 1865 non prevedeva la possibilità di assumere

un vincolo preliminare, né, più in generale, di stipulare contratti c.d. preparatori,

essendo esso stato ricalcato sul modello del codice napoleonico che, a sua volta,

espressamente prevedeva il principio “promessa di vendita vale vendita”, in

omaggio al dogma del consenso traslativo.