Responsabilità precontrattuale e violazione dell'art. 1337 C.C. per lesione del principio di buona fede: oggettivizzazione della seconda in rapporto alla prima?

• Autore: Vito Amendolagine
• Pagine: 348-350

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Il fatto costituente oggetto di controversia. - La fattispecie esaminata dal tribunale di Bari (e di cui alla decisione in rassegna), trae origine dall'azione di responsabilità extracontrattuale proposta dai promissari venditori di un compendio immobiliare nei confronti del promissario acquirente, volta a conseguire il risarcimento dei danni subiti per effetto del recesso unilaterale posto in essere da quest'ultimo nel corso delle trattative.

Nel caso di specie, gli attori sostenevano che l'avvio delle trattative per la vendita di due appartamenti di loro proprietà fosse ormai giunto ad uno stato avanzato, comprovato dalla presenza di numerosi elementi, tra cui la redazione di bozze di contratto preliminare, la cui efficacia era stata però vincolata verbalmente alla preventiva liberazione dei suddetti beni dalle passività gravanti sugli stessi.

Sta di fatto che poiché in una delle precitate bozze di preliminare si indicava il prezzo nella misura di lire 1.025.000.000, il promissario acquirente di propria iniziativa lo riduceva a lire 800.000.000 escludendo volutamente dalla trattativa uno dei due cespiti immobiliari e chiedendo ai promissari venditori - prima di addivenire alla stipula dell'atto di trasferimento - di farsi carico dell'obbligo di conseguire la rinuncia dei creditori alle garanzie reali già iscritte sugli stessi beni posti in vendita.

Tuttavia, nonostante l'accettazione delle suddette condizioni da parte dei promissari venditori, consacrate nella predisposizione di un nuova bozza di contratto preliminare in cui si prevedeva finanche il termine per il trasferimento del possesso, il convenuto (promissario acquirente) disertava l'appuntamento già concordato presso lo studio del professionista indicato dalle parti al fine di predisporre il compimento delle necessarie attività per la formalizzazione del predetto trasferimento, affermando di non avere più alcun interesse all'acquisto dell'immobile, avendone medio tempore reperito un altro.

Gli istanti adivano quindi il tribunale, dinanzi al quale precisavano le ragioni in forza delle quali si erano decisi ad alienare parte del loro patrimonio familiare, consistenti in una grave situazione di dissesto economico, ragion per cui chiedevano il risarcimento dei danni conseguenti alla perdita della possibilità di poter tacitare tempestivamente i creditori, con la conseguente esposizione al rischio di fallimento, evitato dalla promessa di addivenire quanto prima ad una rapida vendita dei beni immobili, sopportando sia il peso degli interessi di mora corrisposti sui debiti contratti, sia l'ulteriore danno da perdita di chance, rappresentato dall'impossibilità di poter valutare altre occasioni favorevoli, causati dal comportamento posto in essere dal promissario acquirente, poiché quest'ultimo dopo avere seriamente manifestato la propria disponibilità ad acquistare l'immobile posto in vendita, era receduto dalle trattative allegando motivazioni di mera opportunità.

Il convenuto contestava le pretese degli attori, proponendo a sua volta domanda riconvenzionale per conseguire il risarcimento dei danni a suo dire subiti in ragione della condotta tenuta dagli attori nel corso delle trattative, giacché affermava di essere stato costretto ad interromperle, recedendo dall'affare, perché il comportamento dei venditori aveva ingenerato in lui l'assoluta sfiducia ad impegnarsi nell'acquisto dell'immobile, sia per i consistenti pericoli conseguenti alla rilevante esposizione debitoria esistente a carico dei medesimi promissari acquirenti, sia per l'inesistenza di un accordo raggiunto su alcuni elementi importanti, quali il prezzo ed la tempistica concernente il trasferimento del possesso.

In particolare, il promissario acquirente precisava che nella prima bozza del contratto preliminare era stata omessa l'indicazione di una considerevole parte delle posizioni debitorie dei venditori (anche a titolo di tasse di successione), alcune delle quali erano emerse solo a seguito di accurate indagini svolte personalmente e che l'intermediario era risultato essere lui stesso un creditore.

L'orientamento del...