Precetto carente delle indicazioni fiscali, soggetto abilitato ad opporsi e tipo di opposizione

• Autore: Paola Castellazzi
• Pagine: 373-375

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La legge 431/98 sulle locazioni abitative ha introdotto numerose novità: fra queste vi è la disciplina concernente l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili.

L'art. 7 stabilisce, infatti, che la messa in esecuzione dei suddetti provvedimenti è subordinata alla dimostrazione, da parte del locatore, di alcuni adempimenti tributari.

Oggi, perché il locatore possa eseguire uno sfratto deve dare la prova di aver:

1) registrato il contratto di locazione; 2) denunciato l'immobile per l'applicazione dell'Ici; 3) dichiarato il reddito prodotto dall'immobile ai fini delle imposte sui redditi.

Dell'avvenuto adempimento di questi oneri deve essere fatta menzione nell'atto di precetto: ivi devono essere indicati: «gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell'ultima denuncia dell'unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell'applicazione dell'Ici, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato, nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell'Ici relative all'anno precedente a quello di competenza».

Appare subito evidente che l'art. 7 nulla ha a che vedere con le rimanenti disposizioni della L. 431/98 che regolano gli aspetti propri del rapporto locativo: esso si prefigge, invece, di eliminare i fenomeni di evasione fiscale connessi all'inosservanza degli obblighi tributari.

Il legislatore ha voluto far dipendere l'esercizio del diritto al rilascio dell'immobile dell'adempimento dei suddetti obblighi, stabilendo - in caso contrario - la sanzione della paralisi dell'azione esecutiva.

Le questioni da esaminare in riferimento all'art. 7 sono due: 1) individuare il soggetto abilitato ad opporsi all'azione esecutiva qualora nell'atto di precetto non siano indicati gli elementi imposti dall'art. 7 L. 431/98; 2) individuare in che modo si possa impedire la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio.

Analizziamo ora il primo problema: per meglio evidenziare le questioni che esso propone si possono fare alcuni esempi.

Cosa accade se nell'atto di precetto manca, ad esempio, la menzione della registrazione del contratto, non essendo lo stesso mai stato registrato?

Il locatore - pur avendo un valido titolo esecutivo - è impossibilitato a riottenere il proprio immobile?

In questo caso la soluzione è abbastanza semplice in quanto il locatore può effettuare successivamente la registrazione e, dopo aver fornito la prova della stessa, procedere alla messa in esecuzione del provvedimento di rilascio.

Vi sono situazioni, però, che non possono essere risolte così facilmente!

Si pensi alle locazioni aventi una durata inferiore ai trenta giorni per le quali, ex art. 2 bis della Tariffa contenuta nel T.U. sull'imposta di registro, non vi è alcun obbligo di registrazione del contratto, oppure alle locazioni degli immobili adibiti ad uffici delle rappresentanze diplomatiche e consolari, nonché, ad abitazione privata dei membri di dette rappresentanze e del personale degli organismi internazionali, le quali, ex art. 1 L. 946/66, sono esenti dall'imposta di registro (purché ci sia reciprocità di trattamento): orbene, il locatore - che ha già dovuto sostenere ingenti spese per ottenere il titolo esecutivo - deve sopportarne delle altre non previste dalla legge (quelle relative alla registrazione del contratto) per esercitare un suo legittimo diritto?

A mio avviso no, visto che per questi particolari contratti la legge esclude espressamente la necessità di registrare il contratto.

Ed...