In tema di posti auto realizzati nel vigore della «legge ponte»: commento alla sentenza delle sezioni unite civili della corte di cassazione 15 giugno 2005 n. 12793

• Autore: Sergio Miranda
• Pagine: 21-23

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@1. Il fatto

Una società immobiliare alienava nell'anno 1988 due appartamenti e gli acquirenti, con citazione del 1991, richiedevano «il riconoscimento della loro qualità di comproprietari nella misura di 1/ 8 per ciascun appartamento dell'intero spazio a parcheggio del fabbricato anche per la parte realizzata in eccedenza alla prescrizione minima prevista dall'art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765» ¹. In seguito sia il tribunale sia la corte di appello ² hanno rigettato la domanda, per cui gli istanti hanno proposto ricorso per Cassazione a seguito del quale le Sezioni Unite, con la sentenza in commento, hanno definitivamente rigettato le richieste dei ricorrenti.

@2. La fattispecie

La principale fattispecie a cui si riferisce la sentenza in commento è dunque rappresentata dall'art. 18 L. 6 agosto 1967 n. 765, il quale recita: «Alla legge 17 agosto 1942 n. 1150 dopo l'art.41 è aggiunto il seguente art. 41 sexies: Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione». Come si sa, la legge 765/1967 (c.d. legge ponte) ha rappresentato solo il primo atto di un lunghissimo iter normativo che ha visto succedersi nel tempo numerosi interventi legislativi nella materia edilizia, anche, con specifico riferimento ai posti auto. La applicabilità della citata norma al caso concreto si evince, ovviamente, dalla data di costruzione dell'immobile oggetto della sentenza il quale, come dichiarato dalle parti, è stato costruito in virtù di concessione edilizia dell'anno 1988: in tal modo si risale all'applicabilità dell'art. 18 citato il quale, pur con le modifiche apportate, è applicabile per tutte le costruzioni costruite prima dell'entrata in vigore della legge 24 marzo 1989 n. 122 (c.d. legge Tognoli) ³.

Una volta individuata la norma applicabile è semplice comprendere il motivo del contendere. Poiché l'art. 18 della legge ponte impone per ogni fabbricato la sussistenza di posti auto per una estensione pari ad un ventesimo della cubatura destinata ad unità abitative, se in un fabbricato l'area destinata a posti auto supera tale estensione (richiesta dalla legge) si domanda: tale area in esubero è da considerarsi sottoposta al regime imposto dalla norma oppure è nella libera disponibilità del proprietario-costruttore? In altre parole la proporzione che la legge impone, tra il volume complessivo del fabbricato ed area dei posti auto, è da considerarsi solo limite quantitativo minimo od anche limite quantitativo massimo, superato il quale la fattispecie legale non vada applicata?

Come si legge nella sentenza in commento, vi erano state in precedenza discordanze sulla stessa questione tra alcune decisioni della Suprema Corte, per cui la medesima ⁴ è stata rimessa alle Sezioni Unite.

La richiesta delle parti, volta ad attribuire il vincolo ex art. 18 legge ponte anche alle aree in esubero even-Page 22 tualmente presenti nel fabbricato, si fondava sul rilievo che la legge non sembra creare un doppio regime (uno vincolato ed applicabile all'area fino ad 1/20 della volumetria della costruzione; l'altro, libero ed applicabile all'area in eccesso); viceversa, dalla lettera della legge si evince soltanto la nascita di un regime vincolistico valido, in principio, per (tutte) le aree destinate a posti auto e presenti nel fabbricato, rappresentando quindi, la richiamata proporzione, soltanto un limite quantitativo minimo.

A tal uopo vengono richiamate alcune delle sentenze in precedenza emesse dalla Suprema Corte in materia ⁵: di fatto, senza entrare nel merito delle motivazioni di tali precedenti giurisprudenziali, se ne ricavava una notevole incertezza sul principio di diritto applicabile alla fattispecie in virtù delle due note linee interpretative denominate teoria soggettiva e teoria oggettiva ⁶.

La teoria oggettiva sosteneva che l'art. 18 della legge ponte imponesse un vincolo di destinazione sulle aree destinate a parcheggio, ma tale vincolo non si estenderebbe ai soggetti utilizzatori: chiunque può utilizzare dette aree purché nel rispetto del vincolo (oggettivo) di destinazione. Tale vincolo quindi opererebbe nei soli rapporti tra costruttore e P.A. e non determinerebbe alcun obbligo di trasferimento a favore dei titolari delle unità abitative poste nel fabbricato, per cui i condomini non avrebbero alcun diritto preferenziale in ordine alla titolarità dei posti auto ⁷.

La teoria soggettiva, al contrario, sosteneva che non solo vi fosse un vincolo (oggettivo) di destinazione sui posti auto, ma che tale vincolo fosse anche di tipo soggettivo, poiché i proprietari di tali aree dovevano necessariamente essere i titolari delle unità abitative site nel fabbricato ⁸. Tale teoria, come ricorda la sentenza in commento, anche in assenza di una esplicita sanzione, giungeva a stabilire la nullità ⁹ degli atti giuridici che violassero detto vincolo soggettivo ¹⁰.

@3. Gli interventi legislativi successivi alla legge ponte

Nella materia dei posti auto per molti anni, dopo l'emanazione della legge ponte, non si sono avuti ulteriori interventi legislativi, fino all'emanazione della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (c.d. condono edilizio), il cui art. 26 al comma 4 recitava: «Gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile» ¹¹. Tale norma, qualificata da parte della dottrina di interpretazione autentica ¹²...