Possibili modelli di riforma della tassazione dei fabbricati

• Autore: Luca Malagù
• Pagine: 33-39

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@1. Premessa: tendenze del mercato immobiliare correlate all'imposizione fiscale

Nel leggere i dati riportati sul «Bollettino statistico della Banca d'Italia» apprendiamo che nel periodo dal giugno 1999 al giugno 2000 oltre un quarto della ricchezza finanziaria degli italiani è stata investita oltre confine.

Cioè di 3.963.000 miliardi, ben un milione e 76 mila miliardi sono andati all'estero, e cioè il 27,1% del totale, con un netto aumento rispetto all'anno precedente (22,2%)!

È vero che la maggior parte degli investimenti di capitali italiani all'estero viene effettuata tramite intermediari finanziari e riguarda il mercato mobiliare dei titoli azionari e di altri strumenti consimili. Tuttavia si riscontrano ulteriori statistiche specifiche del settore immobiliare che rivelano un notevole aumento degli investimenti, indicativo della propensione degli italiani all'acquisto di fabbricati situati in Paesi comunitari (o extra comunitari), specialmente per quanto concerne le seconde case in Francia ed in Spagna.

Per quanto attiene al fenomeno dell'esportazione di capitali c.d. volatili (quali il denaro ed i titoli) gli organismi comunitari stanno da tempo studiando direttive che prevedano strumenti per la regolamentazione e l'armonizzazione dei sistemi impositivi sui dividendi azionari e sugli interessi bancari.

Si tende ad evitare che i flussi finanziari degli investitori si indirizzino prevalentemente verso quegli Stati membri che effettuano «trattamenti fiscali di favore» in relazione all'imposizione definitiva sui capitali, e si cerca di uniformare i sistemi delle ritenute alla fonte sugli interessi dei non residenti obbligando gli Stati a comunicarsi reciprocamente i dati dei titolari, non residenti, di depositi bancari. L'accordo fra quindici Paesi è già stato raggiunto il 27 novembre di quest'anno e la direttiva sulla c.d. «euroritenuta» verrà emanata al più presto con decorrenza dal 2003.

Al contrario ben poco si sta operando, sia a livello comunitario, che interno per uniformare ed armonizzare i sistemi di tassazione delle rendite immobiliari, evitando misure concorrenziali fiscali, sperequazioni e regimi di favore all'interno dei Paesi appartenenti alla CEE.

In Italia notoriamente il settore immobiliare viene sottoposto al gravame fiscale più elevato fra gli Stati europei, con una incidenza del carico impositivo tale da superare talvolta l'intero reddito conseguibile dal cespite. Non vale la pena di ripetere quanto già autorevolmente affermato dalla dottrina sull'irrazionalità del carico impositivo derivante dalla sommatoria di numerosi balzelli; Irpef e le relative addizionali, Ici, Tarsu, contributi dei consorzi di bonifica, Tosap (plateatico), altri oneri indiretti fiscali che gravano le utenze del gas, della luce e del riscaldamento, e tributi sui trasferimenti: registro, Invim, successione e trascrizione.

Va inoltre ricordato che il reddito effettivo conseguibile da un fabbricato concesso in locazione (anche per il particolare sistema di deduzione forfetaria dei costi e delle spese di manutenzione) tende in molti casi a zero, proprio per l'incidenza del carico fiscale.

Il legislatore accortosi di tale distorsione del nostro sistema, rispetto ai Paesi vicini, sta cercando d'invertire la tendenza, inserendo nella finanziaria del 2001 l'esenzione dall'Irpef a favore dei proprietari che usano direttamente la propria abitazione, oltre alla riduzione dell'imposta di successione, che nel volgere di tre generazioni rappresentava praticamente il trasferimento allo stato del cespite gravato! Tuttavia il nostro ordinamento mantiene in vigore la disciplina differenziata per le abitazioni secondarie tenute a disposizione, applicando l'aumento di un terzo della rendita catastale imponibile ai fini Irpef, nella presupposizione che la seconda casa rappresenti ancora oggi un indice d'agiatezza e quindi debba venire tassata con maggior rigore!

Peraltro, sempre nell'intento di indurre i proprietari ad immettere sul mercato locatizio gli immobili vuoti, disincentivando le seconde case, la legge Zagatti (L. 431/98) ha provveduto a concedere agevolazioni fiscali ai proprietari di immobili abitativi affittati in forza di contratti convenzionati (c.d. calmierati), stipulati ad un canone «politico», concordato su base comunale, di concerto tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari, e la «finanziaria» di quest'anno ha ritoccato la detrazione per gli inquilini.

Dal quadro d'insieme della normativa settoriale vigente si ricava una disciplina fiscale disomogenea, caratterizzata dall'accavallarsi di presupposti di imposta duplici e irrazionali, sfocianti in norme improntate a disorganicità e frammentarietà e con la caratteristica dell'impossibilità di dedurre le imposte locali pagate ai fini dell'imposta erariale. Oltre all'ingente gravame fiscale (che diviene, come già sottolineato da molti autori confiscatorio) ciò che concretamente allontana gli investitori dal «mattone» sembra rappresentato soprattutto dal numero e dalla complessità degli adempimenti burocratici (che provocano noiose perdite di tempo ai contribuenti e costi di gestione anti economici per gli enti impositori).

La legge di Parkinson, (ricordata da Leccisotti, da Niskanen e da Downs) ci consente di spiegare la tendenza della burocrazia nel nostro Paese a divenire sempre più complessa, e ad accrescere progressivamente le proprie funzioni, nonostante le varie leggi Bassanini abbiano tentato invano di ridimensionarla. Ne consegue la riscontrata reazione negativa degli investitori consistente nella propensione all'acquisto immobiliare all'estero, non solo in Stati della ben nota blak list ministeriale, ma anche nelle nazioni europee confinanti.

Per nostra curiosità, affacciandoci al di là delle Alpi occidentali, osserviamo che la situazione impositiva viene da molti considerata più favorevole ma, a ben guardare il principale vantaggio si riscontra nella maggiore organicità e semplicità del prelievo. In Francia la tassazione dei fabbricati si basa su pochissimi tributi, contraddistinti da normative semplici e ben articolate.

Il gravame economico per il contribuente non risulta tuttavia così lieve come potrebbe sembrare a prima vista; possiamo, tuttavia, notare che l'equità di fondo di quel sistema tributario si basa su tre principali tributi: il primo di carattere erariale impot sur le revenu, che colpisce (similmente alla nostra Irpef) tutte le rendite personali derivanti Page 34 da locazione di immobili (e le rendite accessorie), assommandole al coacervo dei redditi del soggetto passivo, ed una seconda imposta calcolata sul valore catastale locativo, detta taxe fonciere sur le proprietas batis, simile alla nostra abrogata imposta sui fabbricati, ma di carattere locale, cui si affianca la taxe d'abitation, sulla quale riteniamo doverci soffermare brevemente, in quanto costituisce un modello d'imposizione locale da considerare come possibile criterio di paragone per la riforma di cui andiamo trattando.

@2. La taxe d'abitation

Essa rappresenta un tributo periodico sul consumo, di carattere locale, tendente al finanziamento dei servizi pubblici che gli enti territoriali forniscono nel luogo ove è situato il cespite. Il presupposto dell'imposta (che viene dal legislatore pure nominata «tassa» perché è stabilita a fronte di servizio pubblico a nostro avviso indivisibile e quindi il corrispettivo è generico e non specifico) consiste nell'effettivo godimento del fabbricato e non nella mera titolarità di un diritto reale su di esso; l'oggetto è rappresentato da:

- tutti i locali ammobiliati, adibiti ad abitazione (locali abitativi propriamente detti e loro pertinenze);

- i locali ammobiliati occupati da società, associazioni ed organismi privati e non sottoposti alla «tassa professionale» (che è alternativa alla tassa d'abitazione, come si dirà in seguito);

- i locali ammobiliati senza caratteristiche industriali o commerciali, occupati dagli enti collettivi pubblici, ovvero da organismi di Stato, o da enti locali territoriali, ed inoltre agli stabilimenti pubblici scientifici, d'insegnamento o di assistenza.

In ogni caso i locali debbono essere dotati di mobilio sufficiente da consentirne l'effettiva occupazione. Poco importa che il mobilio risulti o meno di proprietà dell'occupante. Nell'ipotesi di locali non adibiti ad abitazione, si considerano rientranti nell'ambito impositivo gli uffici, o le sale riunioni arredate.

Vengono definite pertinenze delle abitazioni quei locali, o terreni, che in ragione della loro vicinanza rispetto all'abitazione, per loro struttura o per destinazione, possono ritenersi collegati o contigui alla stessa. Un'imposta separata viene prevista nella particolare ipotesi in cui le pertinenze, fra le quali si ricomprendono i garages e le aree di sosta che l'occupante tiene a propria esclusiva disposizione, siano situate in un luogo lontano da quello dell'alloggio principale. Esse perdono la caratteristica di pertinenze imponibili solo se ubicate molto lontano dall'alloggio (l'imposta diviene inesigibile in tutte quelle situazioni nelle quali la distanza delle pertinenze sia superiore al chilometro dall'abitazione).

Le roulotte e le case mobili non vanno assoggettate all'imposta, tranne nel caso in cui la loro utilizzazione e la loro sosta divengano stabili e permanenti. In particolare sono tassabili le baracche e le abitazioni leggere, i prefabbricati solamente appoggiati al suolo, ovvero situati sopra supporti di qualsiasi natura, non dotati di fondamenta.

Sono esenti dalla imposta: - i locali soggetti alla «tassa professionale», i quali non costituiscono parte integrante dell'abitazione del debitore;

- i locali destinati all'alloggio degli studenti delle scuole e dei pensionati;

- i fabbricati destinati alle aziende rurali; - i fabbricati dei funzionari pubblici. Occorre tenere presente che, i locali ad uso d'attività professionale che fan parte dell'abitazione del contribuente, anche se sono...