Capacità giuridica del condominio, polizza decennale postuma e questioni varie di locazione e condominio

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 603-606

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@1. Locazioni ´turisticheª, libertà piena

La normativa sulle locazioni urbane (L. 9 dicembre 1998 n. 431), oltre ai contratti c.d. liberi (di 4 anni più 4) ed ai contratti regolamentati (agevolati, transitori, per universitari), disciplina anche i contratti ´per finalità turisticheª (finalità che vanno dal riposo, allo svago, all'interesse culturale). Per gli stessi, due caratteristiche s'impongono all'analisi: la durata non ha limiti temporali e il canone è liberamente contrattato e determinato fra proprietario e inquilino.

Anche le clausole contrattuali possono essere stipulate sulla base dell'esclusiva volontà delle parti, nel solo rispetto della generale normativa prevista dal codice civile, che lascia ampia libertà contrattuale. Si tratta, all'evidenza, di un'elasticità che risulta in pochissimi altri comparti, nel panorama delle locazioni, e che consente di rispondere con prontezza e facilità alle mutevoli e svariate esigenze di questo particolare e diffuso mercato.

Proprio la molteplicità delle situazioni che si presentano ha indotto la Confedilizia, come organizzazione storica dei proprietari di casa, a predisporre tre diversi contratti tipo che vengono incontro a tre differenti situazioni. Il primo modello concerne la cosiddetta locazione week-end, destinata a soggiorni limitati a brevi periodi: un fine settimana, tre-quattro giorni, un ´ponteª. Il secondo contratto tipo, indicato per brevi vacanze, riguarda locazioni di durata variabile da sette o dieci giorni fino a un mese. Il terzo, definito per villeggiatura, è utilizzabile per locazioni che superino il mese.

Ma perché queste differenze temporali? Per gli obblighi - differenti - che ad esse corrispondono relativamente alla registrazione o meno del contratto, alla denuncia o meno della locazione alla P.S. e così via fino alla locazione che riguardi un immobile storico-artistico, e cioè - come si dice - ´vincolatoª: locazione che deve essere denunciata entro 30 giorni anche al Sovrintendente per i beni culturali, a pena di incorrere in un reato punito - addirittura - financo con la reclusione.

Resta da dire che le Regioni non sono competenti (anche se non tutte lo capiscono) a dettare norme - invece, riservate allo Stato - per locazioni che non abbiano carattere commerciale (case vacanza, ecc.). E che per trovare i moduli per dare o prendere in locazione un alloggio per turismo, è sufficiente rivolgersi ad una delle oltre duecento sedi territoriali della Confedilizia, il cui elenco completo si può rintracciare sul sito Internet della proprietà immobiliare (www.confedilizia.it) oppure richiedere alla Sede centrale della Confedilizia (06-6793489).

@2. Capacità giuridica del condominio, un salto di qualità

Con la proposta formalizzata dal sen. Legnini (ds) di far decidere dalle singole assemblee condominiali se attribuire o meno la capacità giuridica al condominio, la riforma dell'istituto - di prossimo esame da parte del Parlamento - compie un salto di qualità. Nella scorsa legislatura, s'era impantanata alla Commissione giustizia del Senato sulla base di un testo che - pur dall'ispirazione presuntuosamente cattedratica, e perciò aerea - era un semplice rimaneggiamento (e piuttosto compiacente dal punto di vista corporativo, tra l'altro) della vigente normativa, solo complicata anziché sburocratizzata (come in larga parte si ottiene, proprio con la capacità giuridica).

Come spiega il (principale) proponente, l'attribuzione al condominio della capacità giuridica (sempre sostenuta dalla Confedilizia e dai suoi amministratori, nell'interesse dei condomini; ma avversata da amministratori professionali attardati su vecchie impostazioni, ostici al nuovo ed allo studio delle relative innovazioni, con relativa formazione) consente al condominio di diventare un sogetto di diritto autonomo rispetto agli stessi condomini e...