Condominio persona giuridica, per una migliore convivenza condominiale

• Autore: Gianluca Groppi
• Pagine: 127-128

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Quando, nel 1942, il Legislatore unificò i preesistenti codice civile e codice di commercio nel nuovo ed attuale codice civile, procedette in via generale ad una commercializzazione del diritto privato. Dovendo scegliere fra la tutela di una proprietà conservativa - e quindi meramente conservativa - e quella di un commercio produttivo e dinamico, sacrificò quasi sempre la prima a favore del secondo: seguendo la logica di privilegiare il proliferare degli scambi ed il fiorire dell'economia.

Questa scelta, sicuramente moderna e coraggiosa, anche perché effettuata in un periodo di guerra, traspare in modo evidente in varie parti del codice, laddove le situazioni statiche sono ritenute un fastidio da evitare o, se esistenti, da eliminare: un caso tipico è la limitazione della durata del patto di rimanere in comunione, che viene fissata in dieci anni, anche in presenza di una diversa espressa volontà dei comproprietari.

D'altro canto, la dottrina ha sempre individuato due forme di comunione: la prima è quella che si forma per effetto della stipula di un contratto di società, con il quale due o più persone conferiscono beni o servizi allo scopo di dividerne gli utili; la seconda, che racchiude tutte le comunioni formatesi aliunde (ad esempio per successione ereditaria), viene indicata con il termine di «comunione incidentale».

La più frequente ipotesi di comunione è quella avente per oggetto il diritto di proprietà: in tal caso, l'istituto prende il nome di condominio; l'oggetto mediato di tale tipo di comunione è, nella stragrande maggioranza dei casi, un immobile: ci si trova quindi di fronte al condominio negli edifici.

Il codice civile del 1942, nel regolare questa fattispecie agli articoli 1117-1139, nonché in alcune disposizioni di attuazione, ha affrontato per la prima volta in modo specifico il fenomeno: l'abrogato codice del 1865 regolava il condominio degli edifici in modo solo embrionale agli artt. 562 e seguenti, mentre una disciplina solo in parte più approfondita era contenuta nel R.D.L. n. 56/1934 e nella L. n. 8/ 1935. Si tratta di un istituto nuovo - non regolato nel diritto romano, per il quale la rigorosa regola dell'accessione (quod inaedificatur solo cedit) escludeva la proprietà divisa per piani orizzontali - il cui principio informatore sta nel seguente concetto: l'edificio costituito da locali appartenenti a proprietari diversi dà vita ad una situazione complessa, risultante da una proprietà distinta dei singoli...