Per Un Immobile Occupato Paga Lo Stato, Villette A Schiera E Condominio, Problemi Condominiali Vari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 579-581

579

Arch. loc. cond. e imm. 6/2018

Dottrina

PER UN IMMOBILE OCCUPATO

PAGA LO STATO, VILLETTE

A SCHIERA E CONDOMINIO,

PROBLEMI CONDOMINIALI VARI

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Condizionatore sulla facciata condominiale. 2. Immobile

occupato, paga lo Stato. 3. Destinazioni d’uso delle parti

comuni. 4. Villette a schiera e condominio. 5. Avviso di con-

vocazione ed onere della prova. 6. Fondo speciale e conto

corrente.

1. Condizionatore sulla facciata condominiale

È utile ricapitolare le regole da rispettare per l’instal-

lazione di un condizionatore sulla facciata condominiale.

Se è vero, infatti, che alla luce dei principii del co-

dice civile, ciascun condomino ha diritto di servirsi della

cosa comune, è anche vero, però, che, in considerazione

di questi stessi principii – la cui validità permane anche

dopo la legge di riforma dell’istituto condominiale (L. n.

220/’12) – l’esercizio di tale diritto non deve alterare la

destinazione del bene comune, né impedirne l’altrui pa-

ritario uso, né tantomeno recare pregiudizio alla stabilità,

alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edif‌icio. E

proprio a quest’ultimo aspetto, il decoro dell’edif‌icio, bi-

sogna fare più attenzione allorché si voglia installare un

condizionatore.

Occorre, allora, ricordare che la giurisprudenza ha ri-

tenuto illegittima la collocazione di un voluminoso con-

dizionatore sulla facciata condominiale, turbando tale

installazione “l’equilibrio estetico complessivo dell’edif‌i-

cio”; e ciò, anche quando tale facciata “non sia esposta al

pubblico, ma solo ai condòmini” (Trib. Milano sent. 9.1.’04:

cfr. Cn sett.’11). Oltre alla questione del decoro, va poi te-

nuto presente – per completezza – che l’installazione in

questione non deve recare pregiudizio ai vicini. Il che può

avvenire, ad esempio, allorché dal condizionatore derivino

rumori molesti. Tali rumori, infatti, sono uno dei motivi di

maggior contenzioso in ambito condominiale. La materia

trova la sua regolamentazione nell’art. 844 c.c., secondo

cui il proprietario di un fondo non può impedire le immis-

sioni ove queste non superino il limite della normale tolle-

rabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

In sostanza, il diritto c’è, ma deve essere esercitato

tenendo ben presente il diritto altrui e quindi con buon-

senso. In difetto, non solo si perde il diritto ma si debbono

anche risarcire gli eventuali danni arrecati.

2. Immobile occupato, paga lo Stato

Lo Stato italiano e il Ministero dell’interno sono stati

condannati dal Tribunale di Roma “a pagare immediata-

mente”, a titolo di risarcimento del danno, la somma di 28

milioni di euro, oltre interessi legali, al proprietario di un

immobile occupato abusivamente dal 2009.

Lo ha segnalato Confedilizia, evidenziando come la

responsabilità dell’autorità pubblica sia stata individuata

dal giudice nella “mancata prevenzione dell’occupazione”

e nella “sua mancata repressione (sgombero)”. Il danno

risarcibile, quanto al diritto di proprietà, è stato deter-

minato dall’oggettiva impossibilità di disporre del bene e

commisurato al valore locatizio del bene stesso. Quanto al

diritto di iniziativa economica, il pregiudizio è stato invece

determinato dall’impossibilità di concludere positivamen-

te l’investimento programmato e commisurato al prof‌itto

non introitato.

“L’occupazione abusiva di un intero compendio immo-

biliare – si legge nel provvedimento – non lede i soli inte-

ressi della parte proprietaria, ma lede anche il generale

interesse dei consociati alla convivenza ordinata e pacif‌ica

e assume un’inequivoca valenza eversiva. La tutela della

proprietà e dell’iniziativa economica privata – prosegue il

Tribunale – non è alternativa alla tutela dell’ordine pub-

blico e della sicurezza pubblica, ma ne costituisce una

delle manifestazioni più signif‌icative unitamente alla tu-

tela della sicurezza e della libertà delle persone”. Eviden-

zia, poi, la sentenza: “L’esecuzione degli sgomberi forzati

può certamente determinare immediati, ma evidenti e li-

mitati, turbamenti dell’ordine pubblico; la tolleranza delle

occupazioni abusive, al contrario, può determinare situa-

zioni di pericolo meno evidenti, ma decisamente più gravi

nel medio e nel lungo periodo. Tollerare simili occupazioni

abusive può consentire il formarsi di ‘zone franche’ utili

per ogni genere di traff‌ico illecito”.

3. Destinazioni d’uso delle parti comuni

La tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni,

così come disciplinata dall’art. 1117-quater cod. civ. – in-

trodotto dalla legge di riforma della disciplina condomi-

niale (L. n. 220/’12) – dispone che, in caso di attività che