Patti contrari alla legge

AutoreCasa Editrice La Tribuna
Pagine431-438

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@a. Accordo transattivo

■ In tema di locazione di immobili urbani, la sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili.

    * Cass. civ., sez. III, 18 gennaio 2002, n. 537, Miniero c. Esposito Lazzazara, in questa Rivista 2002, 211. [RV551662]

■ La sanzione di nullità prevista dall’art. 79, L. n. 392 del 1978, per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili. (Nella specie, trattavasi della clausola di una transazione che, consentendo al conduttore di immobile urbano per uso non abitativo il pagamento rateale di somme da questo dovute al locatore per il pregresso godimento dell’immobile, prevedeva, in caso di inadempimento, la risoluzione del contratto di locazione).

    * Cass. civ., sez. III, 12 novembre 1992, n. 12154, Montanari c. Cerchiari

@b. Clausola compromissoria

■ In tema di locazione di immobili urbani è attributiva al locatore di vantaggi in contrasto con le disposizioni della L. 27 luglio 1978 n. 392 — e, quindi, nulla ai sensi dell’art. 79 della legge stessa — la clausola compRomissoria con la quale le controversie inerenti al rapporto vengano deferite ad arbitri amichevoli compositori, chiamati a giudicare pro bono et equo, poiché tale clausola svincola preventivamente la soluzione di ogni possibile controversia dalla disciplina legale.

    * Cass. civ., sez. III, 16 febbraio 1983, n. 1172, Soc. Sape c. Soc. Immobil

■ In materia di locazione di immobili urbani, la clausola compRomissoria, con la quale le controversie inerenti al rapporto di locazione vengano deferite ad arbitri amichevoli compositori, è nulla ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978 in quanto, svincolando la soluzione della controversia dalla disciplina legale, è attributiva al locatore di vantaggi in contrasto con le disposizioni di detta legge; è pertanto nulla la clausola con cui le parti di un contratto di locazione di immobile adibito ad uso commerciale deferiscano al giudizio equitativo di un arbitro la determinazione dell’indennità di avviamento.

    * Cass. civ., sez. III, 13 aprile 2000, n. 4802, n. 3, Butti c. SMAF Spa.

@c. Controversie

■ Con riguardo al contratto di locazione di immobili urbani non abitativi, la nullità di clausole che stabiliscano nel corso del rapporto aumenti in misura diversa da quella legale — nullità disposta dall’art. 79, della L. n. 392 del 1978 e derivante dal contrasto di tali clausole con l’art. 32 della stessa legge — non determina la nullità del contratto, operando al riguardo l’art. 1339 c.c., con la conseguenza che diviene operante il congegno di aggiornamento strutturato dall’art. 32 della stessa legge sull’equo canone.

    * Cass. civ., sez. III, 25 maggio 1992, n. 6246, Meloni c. Balletto

■ Proposta dal conduttore domanda di pagamento dell’indennità di avviamento commerciale, prevista dalla legge (sull’equo canone) n. 392 del 1978 in caso di cessazione della locazione di immobile ad uso non abitativo, previa declaratoria di nullità (ai sensi dell’art. 79) della rinunzia ad essa operata in sede di conciliazione nel giudizio di rilascio dell’immobile stesso, la competenza del pretore (ex art. 45, terzo comma) non è limitata alla determinazione e liquidazione di tale indennità, bensì si estende all’accertamento della dedotta nullità, il quale implica una indagine meramente incidentale, al fine dell’accoglimento della suddetta domanda, senza richiedere una pronuncia giudiziale autonoma con efficacia di giudicato.

    * Cass. civ., sez. III, 20 aprile 1984, n. 2592, Riglione c. Consoli

■ La domanda di conciliazione prevista dall’art. 44 della L. n. 392 del 1978 e la domanda di determinazione del canone e di ripetizione delle somme versate in eccesso rispetto alla misura legale, la cui procedibilità è subordinata alla presentazione della prima domanda, costituiscono componenti di un’unica domanda giudiziaria, introduttiva di un unitario processo di cognizione, di guisa che dovendosi il processo unitario considerare iniziato con la domanda di conciliazione, ove questa sia stata proposta nel termine di sei mesi dal momento del rilascio dell’immobile locato, non sussiste la decadenza di cui all’art. 79 della citata legge, anche se le domande di determinazione del canone legale e di ripetizione delle somme non dovute siano state proposte oltre il detto termine.

    * Cass. civ., sez. III, 20 ottobre 1989, n. 4226, Teresi c. Morosini

■ In tema di locazioni di immobili urbani la domanda di determinazione del canone legale e quella di ripetizione delle somme pagate in eccedenza concorrono, a causa del vincolo di accessorietà, a formare un’unica domanda giudiziaria introduttiva di un unitario processo di cognizione, per cui la decadenza dall’azione di ripetizione, ai sensi dell’art. 79 legge equo canone,Page 432 è impedita dalla presentazione nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato della domanda di conciliazione di cui all’art. 44 legge cit., anche se le domande di determinazione del canone legale e di ripetizione delle somme non dovute siano state proposte oltre detto termine.

    * Cass. civ., sez. III, 13 gennaio 1997, n. 253, Cecconi c. Alla. [RV501695]

■ Alla stregua della disciplina della legge n. 392 del 1978, l’esame delle domande relative alla determinazione del canone nella sua misura legale ed alla ripetizione delle somme che il conduttore assume di aver corrisposto in eccedenza rispetto alla misura dovuta non costituisce sempre un momento pregiudiziale, in senso logico e giuridico, per la decisione della domanda di risoluzione del contratto per morosità. Infatti — atteso, in particolare, il contenuto dell’ultimo comma dell’art. 45 della legge (secondo cui, fino al termine del giudizio sulla determinazione del canone, il locatario è obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l’importo non contestato) — la questione se il conduttore sia incorso o meno in una inadempienza autoriducendo il canone dipende dalla questione relativa all’accertamento del quantum del suo debito (con la conseguente necessità, ex art. 295 c.p.c., della sospensione del giudizio per la risoluzione del contratto sino alla definizione del giudizio sulla determinazione del canone) solo quando il conduttore medesimo si sia limitato a non corrispondere le parti di canone da lui ritenute espressione di un’indebita maggiorazione e non anche quando la mancata corresponsione si sia estesa alle quote non contestate, specialmente se l’importo di queste ultime sia notevolmente superiore all’importo delle prime, poiché, in tal caso, l’esito (qualunque esso sia) del separato giudizio relativo all’accertamento del debito per le parti contestate quali indebite maggiorazioni non potrà eliminare il mancato adempimento di cui si fa questione ai fini della risoluzione del contratto.

    * Cass. civ., sez. III, 25 giugno 1983, n. 4371, Soc. Pironti c. Astronomo

■ Le domande di restituzione delle somme che il conduttore assume versate in più rispetto al dovuto, ai sensi dell’art. 79, secondo comma, della legge n. 392 del 1978, postulando il preliminare accertamento della misura del canone e dei successivi aumenti legali, sono disciplinate, con riguardo alla competenza, dalle norme che regolano le controversie relative alla determinazione, aggiornamento ed adeguamento del canone e compor-tano, pertanto, il tentativo obbligatorio di conciliazione, previsto dagli artt. 43 e 44 della citata legge a pena di improcedibilità, rilevabile anche d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento.

    * Cass. civ., sez. III, 14 marzo 1988, n. 2428, Bombardelli c. Dalla Costa

■ Poiché l’art. 79 della L. n. 392 del 1978, nel prevedere espressamente la nullità delle pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione, non fissa limiti alla legittimazione a dedurre detta nullità e non contiene alcuna previsione tale da farla ritenere di natura «relativa», la stessa alla stregua del principio generale dell’art. 1421 cod. civ. può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse ed essere rilevata anche d’ufficio dal giudice.

    * Cass. civ., sez. III, 13 aprile 1989, n. 1776, Ruoppo Ferola c. Nesi

■ L’art. 3 L. 7 ottobre 1969 n. 742 stabilendo che la sospensione dei termini processuali dall’1 agosto al 15 settembre non si applica, tra le altre, alle controversie previste dall’art. 429 c.p.c. (sostituito dall’art. 409 per effetto dell’art. 1 L. 11 agosto 1973 n. 533), si riferisce alle controversie individuali di lavoro e non, invece, a tutte le controversie che sono regolate con il rito del lavoro, richiamandosi tale norma alla natura della causa e non al rito da cui essa è...

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