Panoramica completa ed aggiornata della giurisprudenza in tema di ripartizione delle spese per i balconi

• Autore: Pier Paolo Capponi
• Pagine: 625-628

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Per maggiore semplicità l'esame dell'argomento di cui al titolo verrà svolto distinguendo le singole parti normalmente costituenti il balcone.

1) Soletta.

Proprietà esclusiva o comproprietà con il proprietario dell'immobile sottostante?

a) Sono per la comproprietà: Cass. n. 283/87 (in questa Rivista 1987, 318); Cass. n. 4821/83 (ivi 1983, 684) e Tribunale di Napoli n. 3348/94 (ivi 1995, 426). «L'art. 1125 c.c., che impone ad entrambi i proprietari dei due piani, l'uno all'altro sovrastante, di un edificio condominiale le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, si applica anche alla piattaforma o soletta dei balconi».

Da tale principio discende, tra l'altro, la possibilità per il proprietario dell'immobile sottostante di agganciare alla soletta tende, lampioni, di fare crescere piante rampicanti, etc.

Così come comporta per lo stesso l'onere di riparare la parte inferiore della soletta ammalorata: il cosiddetto cielino.

Recentemente Cass. n. 1101/01, pur sulla scorta di una differente impostazione giuridica («proprietà superficiaria in capo ai proprietari dei due piani di immediata consecuzione verticale») giunge a conclusioni analoghe: «In caso di immediata consecuzione verticale la titolarità del piano di calpestio (pavimento) e del soffitto sottostante, costituenti le due facce opposte dell'unica soletta, fa capo a soggetti diversi, rispettivamente in proprietà superficiaria ai proprietari dei due piani o porzioni di piano di immediata consecuzione verticale.

Esattamente, pertanto, il Giudice del merito rigetta la domanda proposta dal proprietario dell'appartamento dal quale si acceda a un tale balcone per sentire dichiarare che lo stesso non è gravato da alcuna servitù a favore dell'appartamento sottostante, in relazione all'aggancio di una tenda parasole» (inedita).

b) Sono invece per la proprietà esclusiva: Cass. n. 8159/96 (ivi 1995, 884); Cass. n. 7148/95 (ivi 1995, 806); Cass. n. 11155/94 (ivi 1995, 333); Cass. n. 11775/92 (ivi 1993, 371) e Trib. Genova 2391/94 (inedita). «Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione previsto dall'art. 1125 c.c. per i soffitti, le volte ed i solai non è applicabile con riferimento ai balconi aggettanti per i quali essendo totalmente mancante una funzione di sostegno del piano sovrastante, non è configurabile una presunzione di comunione tra i proprietari dei singoli piani sottostanti».

Da ultimo, con valenza tale da poter far definire tale orientamento prevalente e più recente, è intervenuta Cass. n. 14576/04 (ivi 2004, 744) secondo la quale:

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un «prolungamento» della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani».

Ciò comporta l'impossibilità per il proprietario del piano sottostante di usare il cielino del balcone sovrastante per qualsiasi uso (al proposito il Tribunale di Genova con la sentenza predetta ha ordinato la rimozione di tende agganciate allo stesso).

È bene specificare che le due predette soluzioni, diametralmente opposte, fanno riferimento ai soli balconi aggettanti, a quelli cioè che sporgono dalla facciata.

Per quelli rientranti all'interno di essa prevale invece la tesi dell'applicazione dell'art. 1125 c.c. costituendo essi, a tutti gli effetti, copertura dell'immobile sottostante e potendosi essi strutturalmente assimilare ai solai divisori.

A parte il predetto caso del poggiolo rientrante, il balcone deve perciò ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dal cui appartamento aggetta, costituendone prolungamento e garantendone una migliore usufruibilità: con la conseguenza che la spesa della relativa manutenzione è a carico esclusivo di detto proprietario.

Tale conclusione vale sia per il caso dei balconi sfalsati (in cui quello sovrastante non copre direttamente il sottostante) sia per quello dei balconi posti in linea verticale...