Osservazioni Sul D.M. 16 Gennaio 2017 In Tema Di Locazioni Agevolate, Transitorie E Per Studenti Universitari

AutorePaolo Scalettaris
Pagine266-273
266
dott
3/2017 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
OSSERVAZIONI
SUL D.M. 16 GENNAIO 2017
IN TEMA DI LOCAZIONI
AGEVOLATE, TRANSITORIE
E PER STUDENTI UNIVERSITARI
di Paolo Scalettaris
Premessa
Sulla Gazzetta Uff‌iciale del 15 marzo 2017 è stato
pubblicato il decreto 16 gennaio 2017 del Ministro delle
infrastrutture e dei trasporti adottato di concerto con il
Ministro dell’economia e delle f‌inanze, decreto diretto a
f‌issare i “criteri generali per la realizzazione degli accordi
da def‌inire in sede locale per la stipula dei contratti di
locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi
dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431,
nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti
di locazione per studenti universitari, ai sensi dell’art. 5,
commi 1, 2 e 3 della stessa legge”.
Nelle premesse del decreto si richiama la “Convenzione
nazionale in data 25 ottobre 2016 ed i relativi allegati, sot-
toscritta ai sensi dell’art. 4, comma 1, della richiamata
legge n. 431 del 1998 tra le organizzazioni della proprietà
edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a
livello nazionale” (1).
Al decreto sono allegati tre modelli di contratto (loca-
zione abitativa: allegato A; locazione abitativa di natura
transitoria: allegato B; locazione abitativa per studenti
universitari: allegato C), la tabella per la ripartizione de-
gli oneri accessori tra locatore e conduttore (allegato D)
ed il regolamento per le procedure di negoziazione e con-
ciliazione stragiudiziale con indicazione delle modalità di
funzionamento della Commissione (allegato E).
Daremo qui di seguito un primo rapido sguardo al
decreto, anche al f‌ine di porre in rilievo gli elementi di
differenza rispetto al precedente decreto ministeriale 30
dicembre 2002 (2).
Esamineremo in un momento successivo i modelli dei
tipi di contratto allegati al decreto e quindi considerere-
mo in modo specif‌ico i compiti che vengono assegnati dal
decreto ministeriale alle organizzazioni rappresentative
della proprietà edilizia e dei conduttori.
Esaminiamo dunque innanzitutto il testo del decreto.
Articolo 1
L’art. 1 del decreto (“criteri per la determinazione dei
canoni dei contratti di locazione nella contrattazione terri-
toriale”) è diretto a disciplinare le locazioni “agevolate” (e
cioè le locazioni al 3° comma dell’art. 2 della legge n. 431 del
1998) con riguardo in particolare alla misura del canone.
Consideriamo ciò che di nuovo o di diverso rispetto alle
disposizioni del precedente decreto ministeriale in mate-
ria prevede il decreto in esame.
– Una prima importante novità è costituita dalla previ-
sione che la locazione che viene qui considerata può avere
ad oggetto anche una “porzione di unità immobiliare”.
– Si è risolta così la questione della possibilità di esten-
sione dell’applicabilità delle disposizioni previste per le loca-
zioni agevolate – ed anche per le locazioni transitorie e per
studenti universitari – all’ipotesi della locazione di porzione
di alloggio, ipotesi che aveva dato luogo a discussioni: viene
riconosciuto che la disciplina per le locazioni della tipologia
anzidetta può riguardare anche l’ipotesi della locazione di
una stanza (o più stanze) con il diritto di uso di altre par-
ti dell’unità immobiliare (bagno, cucina, ingresso, ecc.), da
utilizzarsi in comune con gli altri abitanti dell’alloggio.
In questo caso il canone terrà conto di tale particola-
re condizione: saranno considerati, pertanto, quanto alla
superf‌icie ed agli altri elementi che rilevano per il rispet-
to delle fasce di canone f‌issate, tanto il locale (o i locali)
oggetto di godimento esclusivo del conduttore, quanto
anche – ed in misura che terrà conto della condizione di
godimento non esclusivo – i locali di uso comune.
Da sottolineare peraltro che la locazione di porzione di
immobile è cosa diversa dalla locazione di quota di immo-
bile, ipotesi questa che comunque – secondo la giurispru-
denza – è certamente consentita (3).
Anzi: dal momento che la locazione di porzione di im-
mobile comporta – come si è visto – il diritto di godere
anche delle parti dell’unità immobiliare oggetto di uso co-
mune (cucina, bagno, ingresso, ecc.), il prof‌ilo del rappor-
to locatizio che attenga al godimento di tali parti potrebbe
richiamare le regole che governano la locazione di quota.
Da sottolineare inf‌ine come la fattispecie della loca-
zione di porzione di immobile – che presenta interesse
comunque anche con riguardo all’ipotesi della locazione
dell’abitazione principale del conduttore – possa assumere
particolare interesse con riferimento alla specif‌ica ipotesi
delle locazioni per studenti universitari, con riguardo alle
quali è assai diffusa nella pratica la locazione a singoli stu-
denti di porzioni di immobile (la locazione, per esempio,
di una camera) se non addirittura di singoli “posti letto”.
– Altra novità introdotta dal D.M. in esame è costituita
dalla previsione (contenuta nel 3° comma dell’articolo)
che le organizzazioni della proprietà edilizia e dei condut-
tori non soltanto possono chiedere al Comune di procedere
alla loro convocazione diretta alla formazione degli accordi
locali per la f‌issazione delle aree e delle fasce di canoni
ma anche che, ove il Comune non provveda entro sessanta
giorni, possano esse stesse, dopo avere invitato il Comune a
procedere alla convocazione, provvedere di propria iniziati-
va, trascorsi trenta giorni, all’organizzazione dell’incontro.
Vi è da chiedersi a questo riguardo se – in base a quanto
prevede la disposizione in esame – anche una sola organiz-
zazione possa procedere in tal senso con iniziativa solitaria.

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