Ordinanza Nº 30483 della Corte Suprema di Cassazione, 23-11-2018

• Presiding Judge: MANNA FELICE
• ECLI: ECLI:IT:CASS:2018:30483CIV
• Date: 23 Novembre 2018
• Court Rule Number: 30483
• Court: Sesta Sezione (Corte Suprema di Cassazione di Italia)
• Subject Matter: CIVILE

ORDINANZA

sul ricorso 24704-2015 proposto da:

LIONI ATTILIO, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA NIARIANNA DIONIGI

43, presso lo studio dell'avvocato FRANCO PILLA, che lo rappresenta e difende

unitamente all'avvocato MARCO PII" \;

- ricorrente -

contro

CRISPU GIANLLICA,PISANO

JOLANDA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA

PORTUENS1'. 104, presso la Signora ANTONIA DI ANG ELIS, rappresentati e difesi

dagli avvocati TONINO TEGAS, GIANFRANCO SOLLAI;

-

controricorrenti

-

avverso la sentenza n. 485/2015 della CORTE D'APP1ThLO di CAGLIARI, depositata

il 20/07/2015;

1

n. 24704 -15 D'Ascola rei

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Civile Ord. Sez. 6 Num. 30483 Anno 2018

Presidente: MANNA FELICE

Relatore: D'ASCOLA PASQUALE

Data pubblicazione: 23/11/2018

Corte di Cassazione - copia non ufficiale

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del

24/05/2018 dal Consigliere Dott. PASQUALI:, D'ASCOLA.

n. 24704 -15 D'Ascola rei

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Corte di Cassazione - copia non ufficiale

Fatti di causa e ragioni della decisione

Dal ricorso si apprendono, per quanto rileva, le circostanze che seguono:

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1)

La causa verte in tema di nullità per indeterminatezza dell'oggetto del

contratto preliminare di compravendita concluso il 22.11.2002 da Giovanni

Crispu, promittente venditore, e Attilio Lioni, promissario acquirente, in

relazione all'unità immobiliare così individuata: "terreno a corpo unico sito in

località S'Uttura e S'Olia, distinto in catasto terreni al foglio n. 40, mappali

192, 197, 198, zona urbanistica agricola avente una superficie complessiva di

circa 7 ha e comprendente un fabbricato di circa 100 mq realizzato al rustico, il

tutto come verrà meglio individuato e specificato con la successiva definitiva

scrittura privata".

1.1) Attilio Lioni versava a titolo di acconto una quota del prezzo - parte

al momento della stipula del contratto preliminare e parte con due successivi

versamenti - con l'accordo di saldare il pagamento al momento della

conclusione del negozio definitivo, rimandata a "data da definire"; nel

frattempo, veniva immesso nel godimento del bene.

1.2) Con lettera del 15.1.2008, Jolanda Pisanu e Gianluca Crispu, in

qualità di eredi di Giovanni Crispu, invitavano formalmente Attilio Leoni a

stipulare il contratto di compravendita definitivo e a versare il prezzo residuo,

senza avere risposta.

2) Con atto di citazione del 3.2.2010, Jolanda Pisanu e Gianluca Crispu

convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Lanusei Attilio Lioni. Gli attori

domandavano la dichiarazione di nullità del contratto preliminare per

indeterminatezza dell'oggetto e, in subordine, la risoluzione per

inadempimento.

2.1) Con sentenza n. 201/2012, il Tribunale di Lanusei dichiarava la

nullità del contratto preliminare concluso tra il de cuius Giovanni Crispu e il

convenuto per indeterminatezza dell'oggetto.

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3)

La Corte d'appello di Cagliari, con sentenza n. 485 del 20.7.2015,

rigettava il gravame interposto da Attilio Leoni.

4)

Per la cassazione della sentenza d'appello, Attilio Lioni ha proposto

ricorso, con atto notificato il 26.10.2015 a mezzo pec, affidato a tre motivi.

Gli intimati Pisano e Crispu hanno resistito con controricorso.

Il relatore ha avviato la causa a trattazione con rito camerale davanti alla

Sesta sezione civile, proponendo l'accoglimento del ricorso.

L'intimato Crispu ha depositato memoria a cura di nuovo difensore, nominato

con procura notarile.

5)

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e la falsa

applicazione degli artt. 1418, comma 2, 1325 e 1346 c.c., "sulla

determinatezza e/o determinabilità dell'oggetto del contratto preliminare".

5.1) Con il secondo motivo deduce la violazione e la falsa applicazione

degli artt. 1418, comma 2, 1325 e 1346 c.c., "sulla determinazione

dell'oggetto ad opera della parti e sull'immediata immissione in possesso".

I due motivi, per connessione logica, possono essere trattati congiuntamente.

Secondo parte ricorrente la Corte territoriale avrebbe errato a ritenere

indeterminato l'oggetto del contratto preliminare, ritenendo conclusivi l'omessa

indicazione del Comune ove era sito il terreno e l'ambigua indicazione della

località e dei dati catastali per l'individuazione del bene immobile.

In particolare,

l'error iuris

in cui sarebbe incorso il giudice

a quo

consisterebbe

nell'aver valutato la determinatezza dell'oggetto del contratto preliminare

assumendo come parametro i requisiti che la legge richiede per il contratto

definitivo; mentre l'oggetto del contratto preliminare di vendita è costituito non

già dall'oggetto del futuro contratto ma dalla conclusione del contratto

definitivo. Di tal ché il requisito di cui all'art. 1346 c.c. andrebbe apprezzato

con minor rigore, dovendo ritenersi soddisfatto allorché il contratto preliminare

contenga

in nuce

tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo.

Inoltre, il giudice di merito avrebbe omesso di considerare, ai fini della

valutazione del requisito legale, i comportamenti concludenti delle parti, con

particolare riguardo alla immissione anticipata del promittente acquirente nel

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godimento dell'immobile. Simile circostanza sarebbe tale da rendere di per sè

"determinato, per consistenza e ubicazione, l'oggetto del contratto" (pag. 12

ricorso).

Parte controricorrente, rileva l'inammissibilità delle doglianze perché involgenti

apprezzamenti di merito e, in subordine, l'infondatezza, tenuto conto che il

preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto e

che, inoltre, nei contratti a forma solenne, quale il preliminare immobiliare,

l'immissione nel godimento del promissario acquirente non è circostanza

idonea ad rendere l'oggetto determinato/determinabile.

6)

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I motivi di ricorso colgono nel segno.

La Corte di appello parte dalla premessa per cui sarebbe necessario per la

validità del contratto preliminare che l'oggetto sia determinato o determinabile

in base ad elementi contenuti esclusivamente nell'atto scritto, documentati e

intrensici alla convenzione negoziale medesima. In tale prospettiva, ha ritenuto

insufficienti l'indicazione della località e dei dati catastali; la missiva con cui gli

eredi del Crispu sollecitavano il Lioni a concludere il contratto definitivo e

l'anticipata immissione del promissario acquirente nel godimento dell'immobile.

Questa tesi presta il fianco alle censure di cui al ricorso.

Essa si scontra con l'interpretazione della più recente giurisprudenza di

legittimità (Cass. 11297/18), secondo cui: ai fini della validità del contratto

preliminare "non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti

gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l'accordo

delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di

compravendita immobiliare, per il quale è richiesto

"ex lege"

l'atto scritto come

per il "definitivo", è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il

riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in

modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato

o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari

elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o

mancare del tutto, purche', appunto, l'intervenuta convergenza delle volontà

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sia comunque, anche

"aliunde"

o

"per relationem",

logicamente ricostruibile"

(cfr anche Cass. 25725/14; 2473/13; 8810/03; 7935/97).

In quel caso la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l'immobile oggetto

di un contratto preliminare di compravendita, l'indicazione dell'ubicazione,

dell'estensione, dei confini e della provenienza dello stesso.

6.1)

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Pur consapevole della diversità di accenti che si rinviene in

giurisprudenza, esposta in memoria, il Collegio ritiene che per l'evidenza dei

dati ricavabili nel caso odierno dal testo contrattuale - ricordati al § 1 -, la

sentenza non poteva limitarsi, come ha fatto, a negare la determinabilità

dell'oggetto del contratto sol perché era stata omessa l'indicazione del Comune

ove era sito il terreno, posto che la indicazione della località e i dati catastali

costituivano già elementi individuanti che potevano portare agevolmente alla

identificazione del terreno ,svolgendo una indagine ricostruttiva che temesse

conto, per esempio, del luogo di stipula del contratto, della residenza delle

parti, della coincidenza tra denominazione delle località e dati catastali riferiti

al Comune come da indicazioni espresse negli atti di causa e nel corso di essa.

La Corte di appello, considerata l'esecuzione data al contratto, si sarebbe

dovuta confrontare con il disposto dell'art. 1362 c.c., il quale dispone che

"nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune

intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per

determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro

comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto".

La norma

de qua

ha una valenza generale ed è suscettibile di essere applicata

anche al contratto preliminare di vendita immobiliare.

In definitiva, La Corte doveva più approfonditamente interrogarsi sulla portata

del testo sottoscritto, sul senso delle parole e, ove le avesse ritenute non

univoche, contrariamente a quanto appare al giudice

a quo,

avrebbe dovuto

ricercare la comune intenzione delle parti in base alle deduzioni e allegazioni

istruttorie.

7) L'accoglimento dei primi due motivi di ricorso comporta l'accoglimento

anche del terzo, relativo alle istanze istruttorie ritenute irrilevanti e

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inammissibili dalla Corte di appello in considerazione della ragioni esposte in

ordine alla tesi, qui contraddetta, di dover tener conto solo del testo letterale

del contratto, senza alcuno sforzo per l'individuazione del Comune cui si

riferivano località e dati catastali.

Giova aggiungere che non era da censurare e comunque non va esaminato in

questa sede l'obiter dictum con cui "ad abundantiam" la Corte di appello aveva

osservato che la prova era stata "comunque" rigettata dal primo giudice e non

reiterata in sede di precisazione delle conclusioni (pag. 6 sentenza e pag. 12-

13 ricorso). Salvi i poteri del giudice di rinvio, valgono infatti i principi di cui a

Cass SU 3840/2007.

Discende da quanto esposto l'accoglimento del ricorso.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione

della Corte di appello di Cagliari, che si atterrà ai principi giuridici richiamati

nelle massime citate sub § 6 e provvederà anche alla liquidazione delle spese

di questo giudizio.

PQM

La Corte accoglie il ricorso e rinvia ad altra Sezione della Corte d'appello di

Cagliari che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di

legittimità.

Così deciso in Roma nella Camera di consiglio della Sesta/2^ sezione civile

tenuta il 24 maggio 2018.

Corte di Cassazione - copia non ufficiale