Ordinanza Nº 28582 della Corte Suprema di Cassazione, 06-11-2019
| Presiding Judge | ZOSO LIANA MARIA TERESA |
| ECLI | ECLI:IT:CASS:2019:28582CIV |
| Court Rule Number | 28582 |
| Date | 06 Novembre 2019 |
| Court | Quinta Sezione (Corte Suprema di Cassazione di Italia) |
| Subject Matter | CIVILE |
2019
4357
Civile Ord. Sez. 5 Num. 28582 Anno 2019
Presidente: ZOSO LIANA MARIA TERESA
Relatore: CAPRIOLI MAURA
Data pubblicazione: 06/11/2019
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17129/2017
FATTO
Ritenuto che:
con sentenza
nr
9402/2016
la
CTR
di Roma respingeva
l'appello proposto da Piccioli Mafalda avverso
la
sentenza
della
CTP
nr
9402/2016
con cui era stato respinto
il
ricorso della
contribuente
nei confronti dell'avviso di
accertamento
mediante
il
quale l'Agenzia del
territorio
aveva
rettificato
,su richiesta del Comune di Roma
in
forza
dell'
art
l,comma
335 della legge
nr
311/2004,il
classamento dell'unità
immobiliare
di proprietà della
ricorrente
ed
attribuito
alla medesima una nuova rendita.
Il
giudice di appello riteneva
legittimo
il
provvedimento
impositivo
rilevando
la
sussistenza dei presupposti di
legge che
ai
sensi della legge 311 del 2004
art
l
giustificano
la
revisione delle rendite catastali.
In
questa prospettiva sottolineava
la
correttezza
dell'operato dell'Amministrazione fondando
il
nuovo
classamento
su
un
fatto
notorio e cioè sul
fatto
che
l'immobile
fosse situato in una posizione conosciuta
da
sempre
per
il
suo prestigio e come tale idonea ad influire
positivamente
sul livello reddituale ordinario ricavabile
dall'unità
immobiliari.
Osservava che
il
classamento
in
questione era stato
effettuato
sulla base dei consueti
parametri
della
categoria e della classe di merito,
il
cui significato e
portata
sono ben noti da
tempo,
e sui quali
pertanto
e
agevole l'articolazione di tesi difensive da parte della
contribuente,che
si
era
puntualmente
difesa.
l
Avverso tale sentenza Martha Claudia Carini,quale avente
causa di Picciolini Mafalda, propone ricorso
per
cassazione
affidato a 4
motivi
cui resiste con controricorso l'Agenzia
per le Entrate.
DIRITTO
Ritenuto che:
Con
il
primo
motivo
la
ricorrente deduce
la
nullità della
sentenza
ai
sensi
dell'art
l del D.lvo
546/1992
e
dell'art
132
nr
4 e
art
118 disp
att
c.p.c.
in
relazione
all'art
360
nr
4 c.p.c.
Lamenta
infatti
che
la
motivazione sarebbe mancata o
risulterebbe
soltanto
apparente rispetto alle censure
sollevate con l'appello
omettendo
quella sintesi delle
ragioni di
fatto
e
diritto
prescritta a pena di nullità
dall'art
132
mr
4 c.p.c.
Con
il
secondo
motivo
denuncia
la
violazione e falsa
applicazione
dell'art
11
D.
L.
70/1988,art
4 comma
21
del
D.L.
853/1984,art
l comma 335
l.
311/2004
in relazione
all'art
360
nr
3 c.p.c
..
Osserva
infatti
che
l'impugnata
sentenza avrebbe
ritenuto
non necessario
ai
fini della revisione del classamento
il
preventivo
sopraluogo .
Sostiene che tale conclusione è
il
frutto
di una non
corretta
interpretazione delle
norme
che regolano
la
materia in relazione alla quale
la
contribuente
denuncia
un approccio superficiale da parte della
CTR
che non
avrebbe colto
la
netta distinzione esistente fra
il
classamento previsto dai Decreti legge
nr
853/1984
e
nr
2
70/1988
e quella regolata
nell'art
1 comma 335
l.
311/2004.
Con un
terzo
motivo
la
ricorrente denuncia
la
nullità della
sentenza
ai
sensi
dell'art
1 del Divo
546/1992
e
dell'art
115 secondo comma c.p.c. in relazione
all'art
360
nr
4
c.p.c.
Lamenta
in
particolare che
la
CTR
avrebbe
ritenuto
giustificato
la
revisione del classamento facendo ricorso
ad
una circostanza (
la
localizzazione
dell'immobile
in una
zona da sempre conosciuta per
il
suo prestigio) non
rientrante
nella nozione di
fatto
di comune esperienza
richiesta
dall'art
115 c.p.c.
Con
il
quarto
motivo
la
ricorrente
si
duole dell'omesso
esame di un
fatto
decisivo per
il
giudizio
oggetto
di
discussione fra
le
parti in relazione
all'art
360,comma
1
nr
5 c.p.c.
Sostiene
al
riguardo che nelle precedenti fasi di giudizio
era stata prodotta una perizia giurata in cui erano stati
forniti
una serie di dati circa le caratteristiche
dell'immobile
in
questione rispetto ad altri locali ubicati
nella stessa zona e che tale
documento
non aveva
formato
oggetto
di valutazione alcuna da parte della
CTR.
I
motivi
possono essere esaminati
congiuntamente
in
quanto
attengono
alla medesima questione introducono
la
questione
su
quale debba essere
il
contenuto
motivazionale
minimo
necessario
dell'atto
di accertamento
per rendere adeguato a parametri di
tutela
del
contribuente
e di trasparenza
amministrativa
la
revisione
parziale,
ai
sensi dell'articolo 1, comma 335, della legge
3
311 del 2004, del classamento delle unità
immobiliari
di
proprietà privata
si
te
in
microzone comunali c.d.
anomale.
In
questa prospettiva giova ricordare che
il
nostro
ordinamento
catastale prevede
tre
ipotesi di revisione del
classamento di un
immobile
urbano
su
iniziativa
dell'amministrazione
comunale.
La
prima è quella prevista dalla legge
n.
662 del 1996,
art. 3, comma 58, secondo cui
il
Comune può chiedere
l'intervento
dell'Agenzia delle
entrate
per
ottenere
la
revisione del classamento di un immobile, sia quando
il
classamento stesso risulti non aggiornato sia quando esso
risulti palesemente non congruo rispetto a fabbricati
similari e aventi medesime caratteristiche.
Altra ipotesi è quella prevista dall'articolo 1, comma 336,
della legge 311 del 2004 e riguarda
il
classamento di
immobili
non dichiarati
ovvero
di
immobili
che abbiano
subito variazioni edilizie non denunziate.
La
terza ipotesi è quella della cui applicazione
si
tratta
nel
presente giudizio
ed
è prevista dal comma 335 del
medesimo articolo 1 della legge 311 del 2004, che così
dispone: "La revisione parziale del classamento delle
unità
immobiliari
di
proprietà
privata
site
in
microzone
comunali,
per
le
quali
il
rapporto
tra
il
valore
medio
di
mercato
individuato
ai
sensi
del
regolamento
di
cui
al
decreto
del
Presidente della Repubblica
23
marzo
1998,
n.
138
(in realtà tale regolamento non fornisce prescrizioni
idonee a stabilire le modalità di rilevazione e di
determinazione dei valori medi di mercato, neppure
4
attraverso
il
richiamo agli articoli da 145 a 26 del
regolamento
approvato
con D.P.R. 1142 del
1949),
e il
corrispondente valore medio catastale
ai
fini
dell'applicazione dell'imposta comunale
sugli
immobili
si
discosta
significativamente
dall'analogo
rapporto
relativo
all'insieme delle microzone comunali,
e'
richiesta dai
comuni
agli
Uffici
provinciali
dell'Agenzia del
territorio.
Per
i calcoli
di
cui
al
precedente periodo, il valore medio
di
mercato
e'
aggiornato secondo
le
modalità
stabilite
con il
provvedimento
di
cui
al
comma
339
(il comma 339,
in
realtà, riguarda
il
provvedimento
del
direttore
dell'agenzia
delle
entrate
con cui sono stabilite le modalità tecniche e
operative per l'applicazione delle disposizioni di cui
ai
commi
336
e
337:
nulla quindi che interessi
l'aggiornamento
dei valori medi di mercato. Tale
incongruenza testuale aggiunge
un
elemento di ulteriore
difficoltà
al
già non agevole compito di
interpretare
con
precisione
la
norma per
quanto
riguarda
la
definizione
ed
il
calcolo dei suoi
parametri
numerici e quindi,
in
·~
definitiva,
per quanto riguarda
la
definizione e
"''
l'accertamento
dei presupposti per l'applicazione di essa).
L 'Agenzia
del
territorio,
esaminata
la
richiesta del comune
e verificata
la
sussistenza dei presupposti,
attiva
il
procedimento
revisionate con
provvedimento
del
direttore
dell'Agenzia medesima".
E'
necessario sottolineare,
in
premessa, che le
tre
ipotesi
di revisione del classamento sono tra loro distinte
ed
hanno presupposti, condizioni e procedure diverse.
5
C)
t
o
u
Ne
consegue che,
se
l'amministrazione
ha
fatto
ricorso
ad
una di tali ipotesi, non può poi, nel corso del giudizio,
legittimare
la
sua pretesa invocando condizioni e
fattori
che non siano rilevanti per
la
specifica procedura di
revisione intrapresa, anche
se
essi siano in ipotesi idonei
a giustificare
la
revisione del classamento nel quadro di
una procedura diversa.
In
definitiva,
le
causae
petendi
delle
tre
diverse ipotesi di revisione non sono
interscambiabili
tra
di loro e non possono essere
sostituite
in itinere.
In
questa prospettiva e stato
infatti
affermato
che
l'attribuzione
d'ufficio di un nuovo riclassamento impone
all'amministrazione
di specificare
in
modo chiaro
nell'avviso di accertamento le ragioni della modifica senza
alcuna possibilità per l'Ufficio di addurre, in giudizio, cause
diverse rispetto a quelle enunciate
nell'atto
nell'evidente
fine di
delimitare
l'oggetto dell'eventuale giudizio
contenzioso ( Cass 2017
nr
22900).
Con
riferimento
a ciascuna delle
tre
ipotesi di revisione
del classamento sopra indicate questa Corte
ha
avuto
più
volte modo di enunciare
la
regola della necessità di una
rigorosa - e cioè completa, specifica e razionale -
motivazione
dell'atto
di riclassamento.
Ma
questa
esigenza di rigore e di specificità
si
pone anche nel senso
della
illegittimità
di
improprie
commistioni
tra i profili
motivazionali funzionali
ad
un tipo di riclassamento con
quelli invece collegabili a riclassamenti di
tipo
diverso.
Va
in
particolare considerato, a tal riguardo, che,
mentre
le
prime
due delle
tre
suddette ipotesi di revisione del
6
classamento dipendono da (e debbono quindi esere
motivate
con
riferimento
a )
fattori
intrinseci
specificamente riguardanti
il
singolo
immobile
considerato,
la
terza ipotesi, che è quella che qui viene
in
esame, prevede invece un riclassamento dovuto, almeno
in via principale, a
fattori
estrinseci di
carattere
per così
dire generale o collettivo.
Con
riferimento
a tale ultima previsione
le
sezioni unite
(Cass., sez. un., 18 aprile 2016,
n.
7665,
p.
11) hanno
chiarito che, quando
si
procede all'attribuzione di ufficio di
un nuovo classamento
ad
un'unità
immobiliare
a
destinazione ordinaria, l'Agenzia
competente
deve
specificare
se
il
mutamento
è
dovuto
ad
una
risistemazione dei
parametri
relativi alla microzona in cui
si
colloca l'unità
immobiliare
e,
nel caso, indicare
l'atto
con cui
si
è
provveduto
alla revisione dei parametri
relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti
miglioramenti
del contesto urbano ( ... ),
trattandosi
di uno
dei possibili presupposti del classamento ( ... ) e cioè di
uno dei possibili
fattori
che possono
determinare
un
aumento
straordinario
(superiore alla media) del valore
economico medio delle unità immobiliari presenti nella
zona.
In
particolare quando
si
tratta
di
un
mutamento
di rendita
inquadrabile nella revisione del classamento delle unità
immobiliari
private
site
in
microzone comunali
ai
sensi
della
L.
30 dicembre 2004,
n.
311, art.
l,
comma 335,
la
ragione giustificativa non è
la
mera evoluzione del
mercato
immobiliare,
ne
la
mera richiesta del Comune,
7
bensì
l'accertamento
di una modifica nel valore degli
immobili
presenti nella microzona,
attraverso
le procedure
previste dal successivo comma 339
ed
elaborate con
la
det.
direttoriale
del 16 febbraio 2005 (G.U.
n.
40 del 18
febbraio
2005),
cui sono allegate linee guida definite con
il
concorso delle
autonomie
locali.
Nello specifico,
l'intervento
è possibile nelle microzone
"per
le quali
il
rapporto
tra
il
valore medio di mercato ( ... )
e
il
corrispondente valore medio catastale
si
discosta
significativa
mente
dall'analogo
rapporto
relativo
all'insieme delle microzone comunali"
(comma
335).
Per
il
D.P.R. 23 marzo 1998,
n.
138, art. 2, comma
l,
la
microzona è una porzione del
territorio
comunale, spesso
coincidente con
l'intero
Comune, che presenta omogeneità
nei
caratteri
di posizione, urbanistici, storico-ambientali,
socioeconomici, nonchè nella dotazione dei servizi e
infrastrutture
urbane;
in
ciascuna microzona
le
unità
immobiliari
sono
uniformi
per caratteristiche tipologiche,
epoca di costruzione e destinazione prevalenti. Questo
insieme di disposizioni ribadisce e presuppone che
il
singolo classamento debba avvenire mediante l'utilizzo e
la
modifica del reticolo di microzone, avente portata
generale in
ambito
comunale.
Si
tratta
di
atti
amministrativi,
non dissimili da altri di valenza urbanistica
e di natura pianificatoria o
programmatoria
per
la
P.A.,
essendo volti a risolvere specifici problemi tecnico-
estimativi
posti in
astratto
dall'ordinamento
fiscale e
destinati ad operare nei confronti di una generalità
indeterminata
di destinatari, individuabili solo ex post.
8
La
norma,
come è stato più volte evidenziato, prima
da
questa Corte (
cfr
sentenza
21176/2016)
e poi anche
dalla Corte costituzionale ( sentenza
249/2017),
è
diretta
ad
attenuare
gli squilibri impositivi che possono
verificarsi, per
effetto
della intrinseca variabilità dei valori
di mercato degli
immobili,
nell'applicazione di un sistema
impositivo
basato invece
su
valori
tendenzialmente
stabili
come sono di
fatto
le
rendite catastali.
Il
sistema
in
esame prende
in
considerazione, in particolare,
il
fattore
di
determinazione
del valore economico
dell'immobile
e
della sua redditività
costituito
dalla sua posizione,
congiuntamente
alla considerazione dell'esistenza di zone
omogenee che registrano incrementi dei valori medi di
mercato
significativamente maggiori di quelli che
interessano
la
generalità del
territorio
comunale. Questi
fenomeni di
maggior
crescita dei valori medi di mercato
(con conseguente maggiore divaricazione rispetto alle
corrispondenti rendite catastali) possono essere
determinati
da diversi
fattori
la
varietà dei quali
corrisponde alla varietà dei
fattori
che possono influenzare
l'andamento
della domanda e
la
diversificazione di essa
(con
riferimento
sia alle compravendite che alle
locazioni): vi può essere,
ad
esempio,
la
valorizzazione
di centri storici prima degradati e
tutta
quella varietà di
altre
manifestazioni del fenomeno c.d. di
gentrificazione
per
cui divengono appetibili come indirizzi residenziali di
buon livello socio-economico anche zone prima
considerate popolari o ultrapopolari o
addirittura
degradate, con conseguente generalizzazione di opere di
9
restauro e
ristrutturazione
ad
opera dei privati. Oppure vi
può essere
la
valorizzazione di zone
abitative
dovuta a
particolari, specifiche migliorie urbanistiche o ambientali o
ad
altri
fattori
comunque idonei
ad
influenzare
la
domanda immobiliare. Tali circostanze, peraltro, rilevano
esclusivamente sul piano probatorio, nel senso che
le
stesse possono spiegare e quindi rendere verosimile
l'affermazione di una crescita anomala (e cioè
significativamente
superiore a quella che
si
riscontra nella
generalità del
territorio
comunale) del valori di mercato
degli
immobili
di quella specifica microzona.
Ma
quel che
conta sul piano sostanziale è
la
risultante economica e
cioè
il
maggior
incremento
del valore medio di mercato di
quella zona rispetto all'incremento del valore medio di
mercato
degli immobili nell'intero
territorio
comunale.
Per
effettuare
tale valutazione comparativa degli
incrementi di valore,
la
norma utilizza come
termine
di
partenza
il
valore della rendita catastale, sulla base
dell'implicito
presupposto che essa sia stata
determinata
a
suo
tempo,
per
tutti
gli
immobili,
in
misura equivalente
al
rispettivo
valore di mercato o comunque
ad
una pari
quota di esso.
In
tal modo,
la
revisione di cui
al
comma
335
è funzionale alla presa in considerazione, a fini di
perequazione e riallineamento, degli
incrementi
di valore
di
mercato
interessanti l'intera microzona - e quindi,
indirettamente,
le unità immobiliari in essa comprese - e
non anche a correggere eventuali errori di valutazione
in
sede di determinazione originaria della rendita catastale
relativa alla singola unità
immobiliare
e neppure
ad
lO
aggiornare
il
classamento di esse
in
dipendenza di
migliorie
edilizie
ad
esse apportate.
Ne
consegue che
se
l'amministrazione intende procedere
alla revisione del classamento
ai
sensi dell'articolo 1,
comma
335 dovrà seguire un
iter
scomponibile, sul piano
funzionale, in due fasi. Nella prima
l'amministrazione
-
su
cui grava sempre l'onere
di
dedurre
e provare
la
"causa petendi" giustificativa dell'accertamento -
ha
l'onere di accertare, e
preliminarmente
, di specificare
in
modo chiaro, preciso e analitico, e quindi di provare i
presupposti di
fatto
che
legittimano
nel caso di specie
la
c.d. riclassificazione di massa. Nella seconda fase
l'amministrazione
ha
l'onere
di
dedurre
e provare i
parametri,
i
fattori
determinativi
ed
i criteri per
l'applicazione della riclassificazione alla singola unità
immobiliare.
Relativamente alla prima fase e preliminare
la
suddivisione del
territorio
comunale in microzone che
presentino
al
loro
interno
i caratteri di omogeneità previsti
dall'articolo 2 del Regolamento
emanato
con D.P.R. 23
marzo 1998
n.
138.
Occorre poi che l'unità
immobiliare
oggetto
di
accertamento
sia situata in una delle c.d. microzone
anomale
e cioè in una delle microzone nelle quali, come
prevede
il
comma 335,
il
rapporto
tra
il
valore medio di
mercato delle unità immobiliari ivi esistenti e
il
corrispondente valore medio catastale e
significativamente
maggiore dell'analogo rapporto relativo
all'insieme delle microzone comunali. Nell'ipotesi di cui
al
11
comma 335,
infatti,
la
causa petendi non è
la
mera
evoluzione dei valori del mercato
immobiliare
né
ha
alcun rilievo che
il
valore di mercato della singola unità sia
superiore di
molto
o di poco
al
suo valore catastale. Quel
che conta è esclusivamente
la
considerazione comparativa
dell'andamento
dei valori di mercato (in rapporto
ai
valori
catastali) delle varie microzone, nel senso che sono
soggette alla revisione del classamento in
oggetto
solo
quelle microzone nelle quali
la
crescita dei valori di
mercato -ed
il
conseguente loro scostamento dai valori
catastali sono stati significativamente (nel senso
specificato in seguito) superiori alla crescita di valore
economico e allo scostamento di esso dal valore catastale
che
si
sono verificati,
in
media, nella generalità delle
microzone in cui è suddiviso
il
territorio
comunale.
A
fronte
di una norma che, come
si
vede, identifica
in
modo
astratto
i presupposti per l'identificazione delle
microzone
"anomale"
e per
la
determinazione
quantitativa
della rispettiva
"anomalia",
l'Amministrazione finanziaria
deve assolvere, secondo
la
regola generale, l'onere di
dedurre
e provare
la
sussistenza
in
fatto
dei medesimi
presupposti; ma
preliminarmente
ha
l'onere di dichiarare
in
modo
preciso e specifico quale sia l'interpretazione
applicativa della
normativa
da
essa concretamente
adottata,
perché solo così
il
contribuente
è posto
in
grado
di verificare ed
eventualmente
contestare o riconoscere
la
legittimità,
diritto
e
in
fatto,
dell'operato
dell'Amministrazione.
12
E
la
Corte costituzionale, nel convalidare
la
legittimità
del
peculiare
strumento
introdotto
con
la
legge finanziaria
2005, (C. cost, l dicembre 2017,
n.
249),
afferma che
l'obbligo della motivazione in considerazione del carattere
"diffuso" dell'operazione, deve essere assolto
in
maniera
rigorosa in modo tale da porre
il
contribuente
in
condizione di conoscere le concrete ragioni che
giustificano
il
provvedimento
(p.7.3).
Di
conseguenza, non puo ritenersi congruamente
motivato
il
provvedimento
di riclassamento che faccia
esclusivamente
riferimento
in
termini
sintetici e quindi
generici
al
rapporto
tra
il
valore di mercato
ed
il
valore
catastale nella microzona considerata rispetto all'analogo
rapporto
sussistente nell'insieme delle microzone
comunali, e
al
relativo scostamento
ed
ai
provvedimenti
amministrativi
a
fondamento
del riclassamento, senza
specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati
sono stati ricavati
ed
elaborati
(cfr
Cass.
n.
3156 del
17/02/2015,
Cass.
n.
22900 del
29/09/2017;
Cass 2019
nr
10403
tutte
concordi nel senso nel richiedere che
vengano precisate le ragioni che hanno
indotto
l'Amministrazione
a modificare d'ufficio
il
classamento
originario).
L'amministrazione comunale è tenuta ad indicare
in
modo
dettagliato
quali siano stati gli
interventi
e le
trasformazioni
urbane che hanno
portato
l'area alla
riqualificazione non essendo sufficiente
far
richiamo
ad
espressioni di stile del
tutto
avulse dalla situazione
concreta (cfr. Cass
nr
1990/2019;
Cass
23047/2019;Cass.
13
n.
3156
del
2015;
n.
16643 del 2013;
n.
9626
del 2012;
n.
19814
del
2012;
n.
21532 del
2013;
n.
17335
del
2014;
n.
16887
del
2014).
Occorre invece che
il
contribuente sia posto in grado di
conoscere gli elementi concreti idonei a specificare quei
criteri di massima.
Per
quanto
riguarda,
ad
esempio,
il
parametro
costituito
dal valore medio
di
mercato
delle unità
immobiliari
comprese nella singola microzona, è necessario che
l'amministrazione
specifichi e documenti con precisione
quali dati sono stati utilizzati
ed
in
quale modo ne è stata
effettuata
la
rilevazione e l'elaborazione per
determinare
tale valore medio.
La
norma non fornisce
infatti
alcuna
specificazione
al
riguardo né appare sufficiente a tal fine
il
richiamo
al
regolamento di cui
al
D.P.R. 138 del 1998,
ovvero
al
comma 339 del medesimo articolo.
Al
fine di
consentire
al
contribuente
il
controllo sulla
legittimità
dell'operato dell'amministrazione, così come '
non e
sufficiente
il
mero
richiamo
ai
termini
generici impiegati
dalla
norma
neppure è sufficiente
la
mera indicazione
in
cifra dei risultati, ma è necessario
dar
conto in modo
chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati
ottenuti
tali
risultati,
dei criteri impiegati e delle tecniche
statistiche applicate
oltre
che della
attendibilità
dei dati di
fatto
sui quali
si
è basata l'elaborazione statistica.
Qualora poi ,
ai
fini dell'individuazione del valore medio di
mercato della singola microzona sia stato
fatto
ricorso
oltre
che alla rilevazione documentata dei dati reali -quali
i prezzi delle
compravendite
e delle locazioni, anche
14
(oppure in luogo ovvero in aggiunta e integrazione di
essi) a
fattori
indiziari e inferenziali (urbanistici,
ambientali o simili
ovvero
riguardanti
le
variazioni delle
preferenze della clientela) dai quali siano stati inferiti
componenti di
maggior
valorizzazione economica delle
unità
immobiliari
comprese nella microzona, allora
l'amministrazione
ha
l'onere di specificare con precisione
e di provare
la
sussistenza e l'efficacia di tali condizioni
fattuali
e
la
correttezza del metodo inferenziale adottato.
In
definitiva,
il
contribuente deve essere posto
in
condizione di
poter
compiutamente
controllare e
se
del
caso contestare -sul piano giuridico
oltre
che sul piano
fattuale
-
la
sussistenza dei presupposti per l'applicazione
della revisione del classamento di cui
al
comma 335.
E'
evidente
infatti
che per
la
correttezza della revisione
in parola è necessario che siano
esattamente
identificati,
calcolati, rilevati
ed
elaborati i
quattro
parametri
prescritti
dalla
norma
e cioè:
il
valore medio di mercato della
microzona
(per
mq);
il
valore catastale medio della
microzona;
il
valore di mercato medio per l'insieme di
tutte
le microzone;
il
valore catastale medio per l'insieme
di
tutte
le
microzone.
In
particolare,
per
questi due
ultimi
parametri
occorre che sia specificato
se
la
media dei
valori di mercato e catastali per
la
generalità degli
immobili
del
territorio
comunale sia stata
effettuata
sulla
base dei valori delle singole unità
immobiliari
ovvero
facendo
la
media dei valori medi delle singole microzone:
in questa seconda ipotesi,
infatti,
il
metodo
sarebbe stato
erroneo
se
attuato
senza i necessari meccanismi di
15
correzione, data
la
diversa composizione
quantitativa
delle singole microzone
ed
i conseguenti ovvi
effetti
distorsivi.
Così
pure e necessario che siano specificati i criteri in
base
ai
quali è stato operato
il
rapporto tra valori catastali
e valori di
mercato:
posto che i primi fanno
riferimento
ai
vani
ed
i secondi
ai
metri
quadri di superficie,
il
rapporto
tra
due
misure
così disomogenee
ha
bisogno di essere
in
qualche modo
corretto
ed
occorre
dar
conto di come ciò
sia stato
fatto.
Infine
occorre che sia specificata
la
data alla quale
fa
riferimento
la
rilevazione della media dei valori medi
catastali e
la
data della rilevazione della media dei valori
di mercato. Senza una piena coincidenza delle date di
rilevazione
le
comparazioni tra zona e zona ipotizzate
dalla norma non hanno
infatti
alcun senso.
Inoltre,
la
data di rilevazione dei valori medi di mercato deve essere
prossima
al
provvedimento
di riclassificazione e
comunque non precedente rispetto
ai
fenomeni di
decrescita dei prezzi degli immobili e dei canoni di
locazione quali
si
sono avuti nei
tempi
recenti e che,
presumibilmente,
non erano stati previsti dal legislatore.
Comunque
la
mancata specificazione dell'anno di
riferimento
impedisce
al
contribuente di
effettuare
il
controllo del dato e di svolgere
al
riguardo le sue difese.
Riguardo a
tutti
i profili fin qui esemplificativamente
indicati , l'avviso di accertamento in esame nulla dice,
sicché
il
contribuente
non è posto
in
condizioni di sapere
alcunchè circa
il
criteri e i modi con cui tali
parametri
sono
16
stati
determinati
e circa
le
operazioni
effettuate
per
la
relativa elaborazione.
Né
queste radicali lacune sono state
colmate da specificazioni e integrazioni
fornite
dall'Agenzia nel corso del giudizio.
A questo
difetto
radicale di motivazione circa
la
sussistenza e -
preliminarmente
-l'identificazione dei
presupposti per
la
revisione del classamento ex articolo
1, comma 335, della legge 301 del 2004
si
aggiunge poi
un
altrettanto
radicale
difetto
di motivazione circa i criteri
utilizzati
per
tradurre
il
riallineamento della microzona
in
questione in specifica rideterminazione delle rendite
catastali delle unità
immobiliari
in
essa situate.
Come
si
è
detto
all'inizio,
infatti,
una volta accertata
la
sussistenza dei presupposti per l'applicazione della
revisione di cui
al
comma 335,
l'amministrazione
ha
l'onere di
dedurre
e provare i
parametri,
i
fattori
determinativi
ed
criteri per l'applicazione della
riclassificazione alla singola unità immobiliare. Anche per
questo profilo
la
norma non contiene disposizioni
·~
applicative espresse e
tanto
meno disposizioni di
"''
dettaglio.
Il
problema
interpretativo
che qui
si
pone
appare peraltro risolvibile sulla base della finalità
perequativa e di riallineamento tra le varie microzone che
rappresenta
l'obiettivo
della revisione prevista dalla
norma
in
esame.
Il
presupposto è
la
sussistenza di
microzone nelle quali
il
rapporto tra
il
valore medio di
mercato e
il
corrispondente valore medio catastale
si
discosta significativamente (e cioè per più del 35 per
cento, salva maggiore determinazione comunale)
17
C)
t
o
u
dall'analogo
rapporto
relativo all'insieme delle microzone
comunali.
La
finalità della revisione è quella di riallineare
i rapporti
tra
valori medi di mercato e valori medi
catastali, riducendo
il
rapporto (e cioè
aumentando
il
denominatore
rappresentato dalle rendite catastali) delle
microzone in cui esso è
attualmente
maggiore di
oltre
il
35 per cento rispetto
al
rapporto tra valore di mercato e
valore catastale
mediamente
presente sul
territorio
comunale.
Ne
consegue che
la
rendita catastale di
ciascuna unità
immobiliare
compresa nella microzona
"anomala"
potrà essere
aumentata
in
misura
percentualmente
corrispondente a quella necessaria e
sufficiente
per
rendere
il
rapporto tra
il
valore medio di
mercato ed
il
valore medio catastale delle unita
immobiliari
della microzona non superiore per più del 35
per
cento rispetto all'analogo rapporto relativo all'insieme
delle microzone comunali.
L'amministrazione deve quindi
dedurre
e
dimostrare
di
aver
utilizzato,
per
la
riclassificazione in esame, criteri
e metodi corrispondenti alle finalità
meramente
perequative e di riallineamento della procedura in esame,
specificando quali siano state le operazioni compiute e i
dati utilizzati,
al
fine di consentire
al
contribuente
il
controllo e
la
difesa,
in
fatto
e
in
diritto,
anche rispetto a
questa fase applicativa della revisione per microzone.
Ma
anche per questi profili l'accertamento
si
rivela
lacunoso.
Nel
provvedimento
impugnato
non sono in alcun modo
illustrate
le
ragioni che nel concreto hanno giustificato
il
18
passaggio dalla originaria classe 2 alla classe 4: in
particolare non viene spiegato in quale
modo
la
dedotta
maggiore divaricazione zonale del
rapporto
tra valori di
mercato
e rendite catastali abbia
potuto
tradursi,
nella
specie, in un
aumento
della rendita catastale
attribuita
all'unità
immobiliare
oggetto
di accertamento.
Né
tantomeno
risultano specificati i criteri e modi con
cui identificati, calcolati, rilevati
ed
elaborati i
quattro
parametri
prescritti dalla norma e cioè:
il
valore medio di
mercato
della microzona
(per
mq);
il
valore catastale
medio della microzona;
il
valore di
mercato
medio per
l'insieme di
tutte
le
microzone;
il
valore catastale medio
per l'insieme di
tutte
le microzone.
Il
mero
richiamo ad espressioni di stile del
tutto
avulse
dalla situazione concreta non soddisfa l'obbligo
motivazionale nei
termini
sopra precisati.
Si
tratta,
come è evidente, di formulazioni del
tutto
prive
di specificità e determinatezza ed in ordine alle quali
sarebbe impossibile l'opera di traduzione
in
una precisa
percentuale di
aumento
della rendita catastale delle
singole unità
immobiliari.
Tali espressioni,
infatti,
non sono idonee
ad
indicare i
criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati
ed elaborati i
quattro
parametri prescritti dalla norma e
cioè:
il
valore medio di mercato della microzona
(per
mq);
il
valore catastale medio della microzona;
il
valore di
mercato medio per l'insieme di
tutte
le
microzone;
il
valore catastale medio per l'insieme di
tutte
le
microzone.
19
Va
inoltre
sottolineato che
la
ricorrente ,con
la
produzione
di una consulenza di parte,ha
illustrato
le ragioni di
incongruenza della classificazione operata dall'Ufficio ( doc
2 ) ragioni che non state contrastate e contestate
dall'Ufficio e neppure prese in
esame
dal Giudice di appello
il
che sarebbe
stato
invece
particolarmente
necessario,
posto che non
si
vede come
il
riclassamento di cui
al
comma 335 possa incidere
oltre
che sulla classe, anche
sulla categoria, che
notoriamente
non è
determinata
da
fattori
posiziona li.
Le
considerazioni sopra esposte portano
ad
accogliere
l'originario ricorso del contribuente non essendo necessari
ulteriori
accertamenti in
fatto
(
art
384
II
comma c.p.c.).
Le
spese della fase di
merito
vanno compensate in
ragione della complessità della vicenda e del succedersi
nel
tempo
delle interpretazioni giurisprudenziali.
Gli oneri processuali anche della presente fase vanno
compensati in ragione della
controvertibilità
delle
questioni .
P.Q.M.
La
Corte accoglie
il
ricorso; cassa
la
decisione
impugnata
e decidendo nel
merito
accoglie l'originario ricorso della
contribuente;
compensa
le
spese
dell'intero
procedimento
Roma
24.9.2019
20
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