Obblighi di informazione e tutela dell'acquirente nella multiproprietà immobiliare

• Autore: Concetta Maria Nanna
• Pagine: 253-285

SO M M A R I O : 1. Il contenuto del documento informativo. – 2. L’immodificabilità del

documento informativo. – 3. La violazione, da parte del venditore, del divieto

di modifiche unilaterali del documento informativo. – 4. Il contenuto del rego-

lamento contrattuale e la sua correlazione con il documento informativo.

1. Il decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, (c.d. codice del

consumo), all’art. 70 ha recepito al suo interno una disciplina di con-

siderevole tutela, a favore degli acquirenti di quote di beni in multi-

proprietà1, precedentemente stabilita dall’art. 2 d. lgs. 9 novembre

1 Tra i molti autori che si sono occupati della multiproprietà, v., in particolare, G. ALP A , La

multiproprietà nell’esperienza contemporanea, in AA.VV., La multiproprietà, Bologna, 1983; ID.,

La multiproprietà nel progetto di direttiva comunitaria, in Vita not., 1993, 1147 ss; ID., Il recepi-

mento della direttiva comunitaria in materia di multiproprietà: un’analisi comparativa, in Eur.

dir. priv. (1998), 193 ss.; ID., Direttiva comunitaria in tema di multiproprietà, i n I contratti in

generale, Aggiornamento 1991 – 1998, in Giur. sist. dir. civ. comm., Torino, 1999, 1661 ss; ID.,

La multiproprietà nell’esperienza francese (operazione economica e aspetti giuridici), in Riv. not.

I (1980), 1190 ss.; ID., “Multiproprietà” e vincolo alberghiero. In margine a talune pronunce dei

giudici amministrativi, in Giur. it. III (1980), 1, 105; O. AM O R U S O BAT T I S TA , La multiproprietà

azionaria, in Giur. mer. (1983), 985 ss.; F. AR R I VA S , La multiproprietà, in I contratti atipici, a

cura di G. AL P A e M. BE S S O N E , III, Torino, 1988, 1147; ID., La multiproprietà, in I contratti in

generale, diretto da G. AL P A e M. BE S S O N E , in Giur. sist. dir. civ. comm. BI G I AV I , II, Torino, 1991,

1127 ss.; AA.Vv., La multiproprietà: contributo allo studio delle prassi, Napoli, 1989; G.

BE N A C C H I O , Dal condominio alla multiproprietà, in Riv. not. (1982), 3 ss.; A. BUL G A R E L L I ,

Contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili:

note in tema di tutela dell’acquirente, ivi, 2000, 535 ss.; C. A. BU S I , Sull’ammissibilità della

multiproprietà azionaria, ivi, 1998, 131 ss.; O. CA L L I A N O , La multiproprietà, in Tratt. dir. priv.

RE S C I G N O , Torino, 7, I, 1982, 230 ss.; E. CA L Ò , Recesso e recessi nella multiproprietà, in Riv. not.

(1999), 305 ss.; E. CA L Ò – T.A. CO R D A , La multiproprietà, Roma, 1984; G. CAS E L L I , Multiproprietà

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Il recepimento della direttiva comunitaria in tema di godimento turnario di beni immobili (multi-

proprietà), in Contr. impr. (1999), 520 ss.; M. CO N F O RT I N I , La multiproprietà, Padova, 1984; G.

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CONCETTA MARIA NANNA

OBBLIGHI DI INFORMAZIONE

E TUTELA DELL’ACQUIRENTE

NELLA MULTIPROPRIETÀ IMMOBILIARE

254 Annali della Facoltà di Giurisprudenza di Taranto — Anno I – N. 2

1998, n. 427. L’art. 70 cod. cons. ha disciplinato il c.d. documento

informativo che il venditore è tenuto a consegnare al futuro e poten-

ziale acquirente.

Va precisato che, ai sensi dell’art. 69, comma 1, lettera c) cod.

         

che, nell’ambito della sua attività professionale costituisce, trasferi-

sce o promette di costituire o trasferire il diritto oggetto del contratto”

e che, inoltre, al venditore è equiparato “colui che, a qualsiasi titolo,

promuove la costituzione, il trasferimento o la promessa di trasferi-

mento del diritto oggetto del contratto”. A parte questa equiparazione,

         

prassi che la caratterizza, il rapporto tra venditore ed acquirente ri-

calca, dal punto di vista soggettivo, quello consueto tra professionista

     

l’art. 69, 1° comma, lett. b) cod. cons., l’acquirente è “il consumatore

in favore del quale si costituisce, trasferisce o si promette di costitu-

ire o di trasferire il diritto oggetto del contratto”.

La novità, come già si sottolineava, è quella dell’obbligo di conse-

gnare il documento informativo2 che deve indicare “con precisione”

tutti gli elementi caratterizzanti il futuro contratto, e che sono indivi-

duati espressamente ed in modo assai minuzioso dall’art. 70 cod.

Foro it. I (1998), 2255 ss.; ID.,      

, ivi, 1999, V, 38 ss.; G. DI ROS A , Proprietà e contratto. Saggio sulla multiproprie-

tà, Milano, 2002; E. DI T T A ,  , in . (1993), 1030

ss.; R. FLO R I T , La multiproprietà, Torino, 2002; C. GRA N E L L I , Le cosiddette vendite in multipro-

prietà (analisi di una prassi commerciale), in Riv. dir. civ. II (1979), 686 ss.; R. LAN Z I L L O , Le

     , in Riv. dir. comm. I (1983), 317 ss.; U.

MO R E L L O , Multiproprietà e autonomia privata, Milano, 1984; ID., Multiproprietà, in Dig. disc.

 XI, Torino, 1994, 490 ss.; ID., La direttiva sulla multiproprietà: un nuovo sist ema

di tutela degli acquirenti non professionali, in Notariato (1999), 105 ss.; A. MU N A R I , Problemi

     Padova, 1999; A. C. PE L O S I , La multipro-

prietà tra comunione e proprietà temporanea, in Riv. dir. civ. (1983), 463 ss.; M. PE T R O N E ,

     , Milano, 1985; S. SA N G I O R G I ,

Multiproprietà immobiliare e funzione del contratto, Napoli, 1983; F. SAN T O R O PAS S A R E L L I ,

Multiproprietà e comproprietà, in Riv. trim. dir. proc. civ. (1984), 19 ss.; U. VIC E N T I , Multiproprietà

immobiliare. La multiproprietà come tipo di comunione, Padova, 1992.

2 Sulla natura giuridica del documento informativo, cfr. A. MU N A R I , Problemi giuridici della

  cit., 45 ss.; M. VI C E N T I I, Attuazione della direttiva comu-

     

     in Nuove leggi civ. comm., 1999, 57 ss.;

U. MO R E L L O ,    

in Contr. (1999), 63 ss.; A. RE B U F F I ,     

 , in Resp. civ. prev. (1999), 1377 ss.; D.

PA S T O R E – A. RE, La multiproprietà: problemi e prospettive, in Riv. not. (2000), 857 ss.; G. DE

MA R Z O , Trasparenza contrattuale e multiproprietà, in Corr. giur. (1999), 19 ss.; P. G. MA R A S C O 

Multiproprietà, in Contr. impr., 2000, 1061 ss.; R. FLO R I T , La multiproprietà, in La proprietà

immobiliare. Multiproprietà – distanze – usucapione – luci e vedute – azioni a difesa della pro-

prietà – usi civici [cur. G. GR A S SE L L I ], Padova, 2003, 111 ss.

C. M. Nanna – Obblighi di informazione e tutela dell’acquirente… 255

cons. Va notato che la direttiva comunitaria, di cui l’ormai abrogato

d. lgs. 9 novembre 1998, n. 427(ai sensi dell’art. 146 cod. cons.) co-

stituiva la legge di recepimento, prevedeva che le informazioni con-

tenute nel documento informativo(che doveva contenere “una descri-

zione generale del bene o dei beni”) dovessero essere “succinte” e

    -

zioni devono essere indicate “con chiarezza”(art. 70 cod. cons., 1°

comma), individuando, verosimilmente, un evidente contrasto tra il

termine “succinto” e “preciso”, e preferendo così la scelta sicura-

mente più garantista per il consumatore3. Non va poi dimenticato

che il venditore nel documento dovrà indicare tutti gli elementi ri-

chiesti dal legislatore “in modo chiaro e comprensibile” e che, “in

caso di dubbio sul senso di una clausola” prevarrà “l’interpretazione

più favorevole al consumatore”, ai sensi dell’art. 35 cod. cons4.

Prima di soffermarsi sui singoli elementi che devono necessaria-

mente essere contenuti nel documento informativo, è bene considerare

lo scopo per il quale il legislatore comunitario prima, e quello nazio-

nale poi, abbiano obbligato il venditore a predisporre un testo detta-

gliato e preciso, da consegnare, tra l’altro, immediatamente, “ad ogni

persona che richiede informazioni sul bene immobile”5. L’intento le-

gislativo va inteso come scelta di tutela rivolta a garantire il diritto

         

dell’operazione immobiliare e sulla gravità della sua scelta6. La mate-

ria della multiproprietà presenta, com’è noto, una quantità di sfaccet-

        -

zione del legislatore di evitare “sorprese dell’ultimo momento” al

       

condizioni di valutare l’opportunità di una scelta impegnativa, che ha

3 Conf. M. VI C E N T I , Attuazione della direttiva comunitaria sui contratti relativi alla c.d. mul-

tiproprietà, cit., 58, secondo cui deve essere anche consentita l’applicazione dell’art. 35 cod.

cons., in modo da garantire sempre l’interpretazione più favorevole al consumatore; v. anche G.

DE MAR Z O , Trasparenza contrattuale e multiproprietà, cit., 19, secondo il quale la precisione in-

dica “il risultato di un’esposizione completa e priva di incertezze”. V., inoltre, le considerazioni di

A. MU N A R I , Problemi giuridici della nuova disciplina della multiproprietà, cit., 47.

4 Conf. M. VI C E N T I , Attuazione della direttiva comunitaria sui contratti relativi alla c.d. mul-

tiproprietà, cit., 58.

5 Secondo U. MOR E L L O , Diritti di godimento a tempo parziale su immobili, cit., la scelta le-

gislativa di consegnare il documento a chiunque richieda informazioni contrasterebbe con il dirit-

to del venditore ad una certa privacy.

6 A. MU N A R I , Problemi giuridici della nuova disciplina della multiproprietà, cit., 61; rileva

inoltre A. REB U F F I , La tutela dell’acquirente in “multiproprietà”, cit., 1377, n. 4, che, in base

all’interpretazione “dei commi contenuti nei primi due articoli del decreto legislativo” il vendito-

re sarebbe obbligato a consegnare il documento informativo anche ad un altro professionista, e

non solo al consumatore.