Obblighi di informazione e tutela dell'acquirente nella multiproprietà immobiliare

AutoreConcetta Maria Nanna
Pagine253-285
SO M M A R I O : 1. Il contenuto del documento informativo. – 2. L’immodificabilità del
documento informativo. – 3. La violazione, da parte del venditore, del divieto
di modifiche unilaterali del documento informativo. – 4. Il contenuto del rego-
lamento contrattuale e la sua correlazione con il documento informativo.
consumo), all’art. 70 ha recepito al suo interno una disciplina di con-
siderevole tutela, a favore degli acquirenti di quote di beni in multi-
proprietà1, precedentemente stabilita dall’art. 2 d. lgs. 9 novembre
1 Tra i molti autori che si sono occupati della multiproprietà, v., in particolare, G. ALP A , La
multiproprietà nell’esperienza contemporanea, in AA.VV., La multiproprietà, Bologna, 1983; ID.,
La multiproprietà nel progetto di direttiva comunitaria, in Vita not., 1993, 1147 ss; ID., Il recepi-
mento della direttiva comunitaria in materia di multiproprietà: un’analisi comparativa, in Eur.
dir. priv. (1998), 193 ss.; ID., Direttiva comunitaria in tema di multiproprietà, i n I contratti in
generale, Aggiornamento 1991 – 1998, in Giur. sist. dir. civ. comm., Torino, 1999, 1661 ss; ID.,
La multiproprietà nell’esperienza francese (operazione economica e aspetti giuridici), in Riv. not.
I (1980), 1190 ss.; ID., “Multiproprietà” e vincolo alberghiero. In margine a talune pronunce dei
giudici amministrativi, in Giur. it. III (1980), 1, 105; O. AM O R U S O BAT T I S TA , La multiproprietà
azionaria, in Giur. mer. (1983), 985 ss.; F. AR R I VA S , La multiproprietà, in I contratti atipici, a
cura di G. AL P A e M. BE S S O N E , III, Torino, 1988, 1147; ID., La multiproprietà, in I contratti in
generale, diretto da G. AL P A e M. BE S S O N E , in Giur. sist. dir. civ. comm. BI G I AV I , II, Torino, 1991,
1127 ss.; AA.Vv., La multiproprietà: contributo allo studio delle prassi, Napoli, 1989; G.
BE N A C C H I O , Dal condominio alla multiproprietà, in Riv. not. (1982), 3 ss.; A. BUL G A R E L L I ,
Contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili:
note in tema di tutela dell’acquirente, ivi, 2000, 535 ss.; C. A. BU S I , Sull’ammissibilità della
multiproprietà azionaria, ivi, 1998, 131 ss.; O. CA L L I A N O , La multiproprietà, in Tratt. dir. priv.
RE S C I G N O , Torino, 7, I, 1982, 230 ss.; E. CA L Ò , Recesso e recessi nella multiproprietà, in Riv. not.
(1999), 305 ss.; E. CA L Ò – T.A. CO R D A , La multiproprietà, Roma, 1984; G. CAS E L L I , Multiproprietà
e disegni di legge, in Giust. civ., 1988, II, 143 ss.; ID., La multiproprietà, Milano, 1995; A. CI AT T I ,
Il recepimento della direttiva comunitaria in tema di godimento turnario di beni immobili (multi-
proprietà), in Contr. impr. (1999), 520 ss.; M. CO N F O RT I N I , La multiproprietà, Padova, 1984; G.
M. DA N U S S O , Comunione e multiproprietà immobiliare, in Giur. it., 1984, I, 2, 511; A. DE CU P I S ,
Multiproprietà e comproprietà, ivi, 1983, II, 195; F. DI CI O M M O , La multiproprietà azionaria, in
CONCETTA MARIA NANNA
OBBLIGHI DI INFORMAZIONE
E TUTELA DELL’ACQUIRENTE
NELLA MULTIPROPRIETÀ IMMOBILIARE
254 Annali della Facoltà di Giurisprudenza di Taranto — Anno I – N. 2
1998, n. 427. L’art. 70 cod. cons. ha disciplinato il c.d. documento
informativo che il venditore è tenuto a consegnare al futuro e poten-
ziale acquirente.
Va precisato che, ai sensi dell’art. 69, comma 1, lettera c) cod.
         
che, nell’ambito della sua attività professionale costituisce, trasferi-
sce o promette di costituire o trasferire il diritto oggetto del contratto”
e che, inoltre, al venditore è equiparato “colui che, a qualsiasi titolo,
promuove la costituzione, il trasferimento o la promessa di trasferi-
mento del diritto oggetto del contratto”. A parte questa equiparazione,
         
prassi che la caratterizza, il rapporto tra venditore ed acquirente ri-
calca, dal punto di vista soggettivo, quello consueto tra professionista
     
l’art. 69, 1° comma, lett. b) cod. cons., l’acquirente è “il consumatore
in favore del quale si costituisce, trasferisce o si promette di costitu-
ire o di trasferire il diritto oggetto del contratto”.
La novità, come già si sottolineava, è quella dell’obbligo di conse-
gnare il documento informativo2 che deve indicare “con precisione”
tutti gli elementi caratterizzanti il futuro contratto, e che sono indivi-
duati espressamente ed in modo assai minuzioso dall’art. 70 cod.
Foro it. I (1998), 2255 ss.; ID.,      
, ivi, 1999, V, 38 ss.; G. DI ROS A , Proprietà e contratto. Saggio sulla multiproprie-
, Milano, 2002; E. DI T T A ,  , in . (1993), 1030
ss.; R. FLO R I T , La multiproprietà, Torino, 2002; C. GRA N E L L I , Le cosiddette vendite in multipro-
prietà (analisi di una prassi commerciale), in Riv. dir. civ. II (1979), 686 ss.; R. LAN Z I L L O , Le
     , in Riv. dir. comm. I (1983), 317 ss.; U.
MO R E L L O , Multiproprietà e autonomia privata, Milano, 1984; ID., Multiproprietà, in Dig. disc.
 XI, Torino, 1994, 490 ss.; ID., La direttiva sulla multiproprietà: un nuovo sist ema
di tutela degli acquirenti non professionali, in Notariato (1999), 105 ss.; A. MU N A R I , Problemi
     Padova, 1999; A. C. PE L O S I , La multipro-
prietà tra comunione e proprietà temporanea, in Riv. dir. civ. (1983), 463 ss.; M. PE T R O N E ,
     , Milano, 1985; S. SA N G I O R G I ,
Multiproprietà immobiliare e funzione del contratto, Napoli, 1983; F. SAN T O R O PAS S A R E L L I ,
Multiproprietà e comproprietà, in Riv. trim. dir. proc. civ. (1984), 19 ss.; U. VIC E N T I , Multiproprietà
immobiliare. La multiproprietà come tipo di comunione, Padova, 1992.
2 Sulla natura giuridica del documento informativo, cfr. A. MU N A R I , Problemi giuridici della
  cit., 45 ss.; M. VI C E N T I I, Attuazione della direttiva comu-
     
     in Nuove leggi civ. comm., 1999, 57 ss.;
U. MO R E L L O ,    
in Contr. (1999), 63 ss.; A. RE B U F F I ,     
 , in Resp. civ. prev. (1999), 1377 ss.; D.
PA S T O R E – A. RE, La multiproprietà: problemi e prospettive, in Riv. not. (2000), 857 ss.; G. DE
MA R Z O , Trasparenza contrattuale e multiproprietà, in Corr. giur. (1999), 19 ss.; P. G. MA R A S C O 
Multiproprietà, in Contr. impr., 2000, 1061 ss.; R. FLO R I T , La multiproprietà, in La proprietà
immobiliare. Multiproprietà – distanze – usucapione – luci e vedute – azioni a difesa della pro-
prietà – usi civici [cur. G. GR A S SE L L I ], Padova, 2003, 111 ss.
C. M. Nanna – Obblighi di informazione e tutela dell’acquirente… 255
cons. Va notato che la direttiva comunitaria, di cui l’ormai abrogato
d. lgs. 9 novembre 1998, n. 427(ai sensi dell’art. 146 cod. cons.) co-
stituiva la legge di recepimento, prevedeva che le informazioni con-
tenute nel documento informativo(che doveva contenere “una descri-
zione generale del bene o dei beni”) dovessero essere “succinte” e
    -
zioni devono essere indicate “con chiarezza”(art. 70 cod. cons., 1°
comma), individuando, verosimilmente, un evidente contrasto tra il
termine “succinto” e “preciso”, e preferendo così la scelta sicura-
mente più garantista per il consumatore3. Non va poi dimenticato
che il venditore nel documento dovrà indicare tutti gli elementi ri-
chiesti dal legislatore “in modo chiaro e comprensibile” e che, “in
caso di dubbio sul senso di una clausola” prevarrà “l’interpretazione
più favorevole al consumatore”, ai sensi dell’art. 35 cod. cons4.
Prima di soffermarsi sui singoli elementi che devono necessaria-
mente essere contenuti nel documento informativo, è bene considerare
lo scopo per il quale il legislatore comunitario prima, e quello nazio-
nale poi, abbiano obbligato il venditore a predisporre un testo detta-
gliato e preciso, da consegnare, tra l’altro, immediatamente, “ad ogni
persona che richiede informazioni sul bene immobile”5. L’intento le-
gislativo va inteso come scelta di tutela rivolta a garantire il diritto
         
dell’operazione immobiliare e sulla gravità della sua scelta6. La mate-
ria della multiproprietà presenta, com’è noto, una quantità di sfaccet-
        -
zione del legislatore di evitare “sorprese dell’ultimo momento” al
       
condizioni di valutare l’opportunità di una scelta impegnativa, che ha
3 Conf. M. VI C E N T I , Attuazione della direttiva comunitaria sui contratti relativi alla c.d. mul-
tiproprietà, cit., 58, secondo cui deve essere anche consentita l’applicazione dell’art. 35 cod.
cons., in modo da garantire sempre l’interpretazione più favorevole al consumatore; v. anche G.
DE MAR Z O , Trasparenza contrattuale e multiproprietà, cit., 19, secondo il quale la precisione in-
dica “il risultato di un’esposizione completa e priva di incertezze”. V., inoltre, le considerazioni di
A. MU N A R I , Problemi giuridici della nuova disciplina della multiproprietà, cit., 47.
4 Conf. M. VI C E N T I , Attuazione della direttiva comunitaria sui contratti relativi alla c.d. mul-
tiproprietà, cit., 58.
5 Secondo U. MOR E L L O , Diritti di godimento a tempo parziale su immobili, cit., la scelta le-
gislativa di consegnare il documento a chiunque richieda informazioni contrasterebbe con il dirit-
to del venditore ad una certa privacy.
6 A. MU N A R I , Problemi giuridici della nuova disciplina della multiproprietà, cit., 61; rileva
inoltre A. REB U F F I , La tutela dell’acquirente in “multiproprietà”, cit., 1377, n. 4, che, in base
all’interpretazione “dei commi contenuti nei primi due articoli del decreto legislativo” il vendito-
re sarebbe obbligato a consegnare il documento informativo anche ad un altro professionista, e
non solo al consumatore.

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT