Le Obbligazioni Principali Del Locatore

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Rassegna
di giurisprudenza
Le obbligazioni principali
del locatore
SOMMARIO
a. Consegna dell’immobile. b. Garanzia di pacif‌ico godimento.
c. In genere. d. Manutenzione. e. Obblighi accessori.
a. Consegna dell’immobile
Il contratto di locazione impone al locatore l’obbligazione di
consegnare il bene al conduttore (art. 1575 n. 1 c.c.), con un
corrispondente diritto di credito di quest’ultimo, che deve es-
sere fatto valere nelle normali vie di legge, e non può essere
esercitato con un’azione di diretto impossessamento, la quale,
se compiuta, integra spoglio agli effetti dell’art. 1168 c.c. * Cass.
civ., sez. II, 11 giugno 1983, n. 4021.
Avuto riguardo al disposto di cui all’art. 1575 c.c., nella parte
in cui fa obbligo al locatore di consegnare al conduttore la cosa
locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato
da servire all’uso convenuto, il che comporta anche l’obbligo
di garantire che l’uso e il godimento della cosa locata non dia-
no luogo a pericolo per la sicurezza del conduttore, sussiste la
penale responsabilità, a titolo di colpa, del locatore di un allog-
gio destinato a lavoratori extracomunitari il quale, avendo avuto
modo di rendersi conto che era stata da loro rimossa una vetra-
ta che avrebbe dovuto impedire l’accesso ad uno sporto privo
di parapetti, non era intervenuto per eliminare la situazione di
pericolo che in tal modo era venuta a crearsi, per cui era potuto
avvenire che uno degli occupanti dell’alloggio, portatosi su det-
to sporto ed essendo in stato di ubriachezza, era precipitato al
suolo riportando così lesioni di esito mortale. * Cass. pen., sez.
IV, 21 agosto 2013, n. 35296, in questa Rivista 2013,746.
Il locatore di un immobile è responsabile nei confronti del
conduttore per il mancato rilascio della licenza di abitabilità
solo se, in conseguenza del mancato rilascio, il conduttore non
abbia potuto godere in concreto della cosa locata. La risoluzio-
ne del contratto potrà essere demandata dal conduttore soltan-
to quando l’abitabilità sia stata def‌initivamente negata. * Cass.
civ., sez. III, 16 settembre 1996, n. 8285, Orsini c. Scazzocchio.
L’inidoneità dell’immobile all’esercizio di una determinata
attività commerciale o industriale per la quale è stato locato
(che può consistere anche nella mancanza dei requisiti all’uopo
prescritti dalla pubblica autorità) non comporta per il locato-
re l’obbligo di operare modif‌icazioni o trasformazioni che non
siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore
incombe l’obbligo di conservare, non già di modif‌icare, lo stato
esistente al momento della stipula della locazione, che il con-
duttore ha riconosciuto idoneo all’uso pattuito. (Nella specie,
la S.C. – sulla base del principio sopra enunciato – ha reputato
corretta la decisione del giudice del merito che aveva escluso
l’esistenza del vizio occulto nella mancanza di «galleggiamento
del solaio» – necessario per attutire i rumori e le vibrazioni pro-
dotti dal gioco del bowling, per l’esercizio del quale gli ambienti
erano stati locati – che non era stato promesso dal locatore e
che il conduttore non aveva ragione di attendersi). * Cass. civ.,
sez. III, 25 febbraio 1981, n. 1142.
La consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l’inte-
resse del conduttore non comporta la responsabilità del loca-
tore per violazione del dovere di cui all’art. 1575 n. 1 c.c. e non
esonera il conduttore dall’obbligazione di pagamento del corri-
spettivo quando risulti che il conduttore conoscendo la possi-
bile inettitudine dell’oggetto della prestazione abbia accettato
il rischio economico come rientrante nella normalità dell’ese-
cuzione della prestazione stessa. * Cass. civ., sez. III, 27 marzo
1997, n. 2748, Ist. Arte Artig. Rest. ed altro c. Carati.
La consegna di cosa inidonea a realizzare l’interesse del con-
duttore non comporta la responsabilità del locatore per viola-
zione del dovere di cui all’art. 1575 n. 1 c.c. quando risulti che il
conduttore conosceva la possibile inettitudine dell’oggetto della
prestazione, accettando di conseguenza il rischio economico
come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazio-
ne. * Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 1998, n. 1777, Cocchetti c.
Comune di Moena. [RV512809]
b. Garanzia di pacico godimento
Con riguardo alla liquidazione del danno, che il locatore di
immobile adibito ad esercizio commerciale debba risarcire al
conduttore, per l’impossibilità di godere del bene f‌ino alla sca-
denza del relativo contratto, va negata la possibilità di com-
putare autonomamente, in aggiunta al mancato guadagno del
conduttore stesso, le spese da questi sostenute per l’acquisto
delle attrezzature necessarie a quell’esercizio, ove tali attrezza-
ture siano da considerarsi del tutto deprezzate o non utilmente
asportabili all’indicata data di scadenza del contratto, perché in
tale situazione, il ristoro del mancato guadagno esclude la rim-
borsabilità di dette spese, che vanno considerate quali elementi
passivi in ragione delle quote d’ammortamento, da imputare a
ciascun esercizio per la durata contrattualmente prevista della
locazione. * Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1983, n. 3989.
Il locatore il quale mantenga un proprio immobile, diverso
da quello locato, in modo da recare pregiudizio al godimento
di quest’ultimo da parte del relativo conduttore, viola l’obbligo
previsto dall’art. 1575 n. 2 c.c. di far godere al conduttore la cosa
locata secondo la destinazione pattuita. * Cass. civ., sez. III, 25
gennaio 1991, n. 759, S.r.l. Immobiliare Portici c. S.r.l. Sevesia
Films.
La destinazione particolare dell’immobile locato, tale da ri-
chiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteri-
stiche e che ottenga specif‌iche licenze amministrative, diventa
rilevante, quale condizione di eff‌icacia, o quale elemento pre-
supposto, o, inf‌ine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal
locatore della garanzia di pacif‌ico godimento dell’immobile in
relazione all’uso convenuto, soltanto ove abbia formato oggetto
di specif‌ica pattuizione, non essendo suff‌iciente la mera enun-
ciazione nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo
uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’im-
mobile da parte del conduttore. * Cass. civ., sez. III, 13 luglio
1977, n. 3154.
Arch. loc. cond. e imm. 4/2017

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