Le obbligazioni del locatore e i vizi del bene locato

• Autore: Antonio Mazzeo
• Pagine: 573-602

Relazione introduttiva svolta al XVIII Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2008.

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@1. Premessa

- Come è noto, la materia delle locazioni è attualmente regolata da due leggi fondamentali che rappresentano il punto di arrivo di una legislazione slegata e farraginosa con la quale il nostro legislatore ha inteso disciplinare, a partire dall'inizio del secolo scorso, la figura contrattuale in esame, ad integrazione delle norme del codice civile.

Si tratta della legge 27 luglio 1978, n. 392, disciplina delle locazioni di immobili urbani, c.d. dell'equo canone, e della legge 9 dicembre 1998, n. 431, disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, regolanti, la prima, essenzialmente la materia delle locazioni ad uso diverso (ed, in via residuale, alcuni aspetti delle locazioni abitative) e, la seconda, esclusivamente, la materia delle locazioni a destinazione abitativa.

Orbene, senza volere entrare nel merito degli specifici istituti introdotti dalla legislazione speciale con riguardo alla materia delle locazioni degli immobili per uso abitativo e di quelli per uso diverso e senza volere affrontare il problema della connotazione primaria ovvero residuale dell'ordinaria disciplina del codice civile rispetto a siffatta legislazione, sembra opportuno sottolineare che l'inquadramento sistematico della responsabilità in tema di rapporto locatizio è, comunque, riconducibile alla generale normativa codicistica (artt. 1218 e 1453 c.c.), integrata da quella relativa al peculiare tipo negoziale (artt. 1571 ss. c.c.).

Ne consegue che i principi fondamentali relativi all'inadempimento, alla risoluzione del contratto, al risarcimento del danno ed, ancor prima, agli obblighi nascenti dalla locazione vanno desunti dalle regole dettate al riguardo dal codice civile, pur largamente arricchite, in relazione a singole fattispecie, dalle norme contenute nelle leggi speciali concernenti la materia locatizia¹.

@2. Obblighi, inadempimento e responsabilità del locatore. In genere

- L'art. 1571 c.c. definisce la locazione come il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile od immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Tale disposizione contiene, in nuce, una iniziale, sintetica descrizione delle obbligazioni delle parti del negozio, mentre i successivi artt. 1575 e 1576 c.c. precisano, a proposito delle obbligazioni del locatore, che costui è tenuto a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, a mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, a garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Si tratta dei fondamentali obblighi collegati alla posizione giuridica della parte locatrice, cui sono correlate una serie di obbligazioni che possiamo definire (impropriamente) accessorie (riparazioni, per vizi della cosa locata, per molestie), di natura personale, e cui fanno riscontro corrispondenti diritti del conduttore tutelabili con le ordinarie azioni di responsabilità di natura contrattuale (azione di risoluzione, azione di esecuzione specifica dell'obbligazione, azione risarcitoria), oltre che, in qualche caso, con l'azione di riduzione del corrispettivo.

Come si vede, nel sinallagma locatizio assumono particolare rilievo, ex parte locatoris, gli obblighi che hanno ad oggetto lo stato dell'immobile al tempo della consegna e durante lo svolgimento del rapporto ed, altresì, la garanzia di pacifico godimento dell'immobile medesimo.

L'inadempienza del locatore a siffatti obblighi è regolata dalle norme generali e, pertanto, «in caso di inadempimento una responsabilità del locatore deve essere riconosciuta fino a prova contraria e, cioè, fino a quando il locatore stesso non provi che l'inadempimento è dovuto ad impossibilità dellaPage 574 prestazione derivante da causa al medesimo non imputabile»².

Si applicano, inoltre, le regole sulla gravità dell'inadempimento ai fini della possibile risoluzione del contratto locatizio, sottolineandosi che la gravità dell'inadempimento deve essere considerata, più che in relazione alla sua entità oggettiva, all'importanza che essa assume avuto riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e che può assurgere, prescindendo da una ponderazione di tipo esclusivamente economico, ad elemento fondamentale di valutazione, in quanto si pone come causa di turbamento delle pattuite prestazioni corrispettive³.

Quanto al risarcimento del danno, la Suprema Corte, occupandosi del mancato adempimento dell'obbligo di mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, ha, in via generale, evidenziato: a) che la presunzione di colpa del locatore può essere vinta mediante la prova dell'imputabilità dell'evento al fortuito, nel cui ambito trova collocazione anche l'ipotesi in cui i danni derivino da fatto imputabile al conduttore⁴; b) che l'obbligazione risarcitoria configura un debito di valore automaticamente rivalutabile sino alla data di liquidazione⁵.

Sempre nel quadro della riconduzione della responsabilità risarcitoria in tema di locazione ai principi generali della materia, autorevole dottrina non ha mancato di rilevare come «il risarcimento del danno dovrà (...) essere concretizzato secondo le regole proprie della responsabilità, cosicché, se si tratta di responsabilità contrattuale, questa comprende ai sensi dell'art. 1225 c.c. soltanto i danni prevedibili all'epoca in cui è sorta l'obbligazione, mentre la responsabilità extracontrattuale comprende anche la rifusione dei danni imprevedibili»⁶.

@@2.1. Natura delle disposizioni in materia

- Per quel che concerne la natura delle disposizioni aventi ad oggetto le obbligazioni principali del locatore, la Cassazione ha individuato il carattere essenzialmente dispositivo delle norme in tema di manutenzione della cosa locata, affermando che le disposizioni degli artt. 1575, n. 2, e 1576 c.c., che pongono a carico del locatore l'obbligo di mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all'uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale⁷.

Peraltro, bisogna prendere atto che, nella integrale vigenza della legge n. 392 del 1978, la stessa giurisprudenza di legittimità aveva assunto un atteggiamento alquanto rigido in ordine al problema della natura delle disposizioni in esame, propendendo per la nullità, ai sensi dell'art. 79 della citata legge, dei patti stipulati in deroga all'art. 1576 c.c., con i quali le parti - limitatamente alle locazioni abitative - ponevano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione dell'immobile locato, sul presupposto che tale genere di pattuizioni finivano con il determinare per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale del canone⁸.

Una tale impostazione è stata superata con l'entrata in vigore della legge sui c.d. patti in deroga (art. 11 della legge n. 359 del 1992), che ha introdotto la libertà di determinazione del canone per le nuove costruzioni e la possibilità di derogare all'equo canone per le locazioni ad uso abitativo, in genere, ed è definitivamente tramontata con l'approvazione della legge n. 431 del 1998, la quale, novellando la disciplina delle locazioni abitative, ha abrogato, in riferimento a tale tipologia negoziale, l'art. 79 della legge del c.d. equo canone, in tal modo autorizzando un differente regolamento (convenzionale) dell'incidenza delle spese di riparazione e di manutenzione della cosa locata rispetto alle previsioni della normativa codicistica⁹.

@3.La consegna della cosa

- L'art. 1575, n. 1, c.c. recita testualmente che il locatore deve «consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione».

La consegna della cosa costituisce lo strumento normale per l'adempimento dell'obbligazione di far godere al conduttore la cosa oggetto del contratto e sicuramente l'acquisita disponibilità fisica della cosa medesima da parte del locatario rappresenta il mezzo tipico per l'attuazione di siffatto godimento¹⁰. L'obbligazione di consegna riguarda, di regola, non soltanto la cosa principale, ma anche accessori e pertinenze: «i primi sono costituiti dalle cose che, pur aventi una propria autonomia, accedono a quella principale, formandone parte integrante e ponendosi con essa in rapporto di dipendenza (radiatori per il riscaldamento, impianti igienico-sanitari, impianto d'allarme, ecc. (...).

Le pertinenze, invece, si caratterizzano per il fatto che in esse il rapporto con la cosa principale è essenzialmente funzionale (...). Sono quindi le cose che, pur conservando la loro individualità ed autonomia, vengono destinate dall'unico proprietario in modo durevole a servizio od ornamento dell'immobile»¹¹.

La dottrina e la giurisprudenza ritengono che, in linea di massima, gli accessori e le pertinenze siano ricompresi nell'obbligo della consegna, salvo che debbano reputarsi esclusi in relazione all'uso pattuito ovvero alla luce del contenuto del contratto e tale interpretazione ha trovato conferma nella legge 392 del 1978, la quale, agli artt. 12 e 13, comprendeva nella nozione di «superficie convenzionale dell'immobile», ai fini della determinazione dell'equo canone nelle locazioni abitative, una serie di elementi (come, ad esempio, le autorimesse e le cantine)Page 575 strutturalmente estranei all'unità principale ma, tuttavia, ad essa funzionalmente collegati.

La consegna della cosa può essere accompagnata da una descrizione dello stato in cui essa si trova e risultante da un documento sottoscritto dalle parti, che costituisce fondamentale riferimento ai fini della regolare restituzione della res locata (art. 1590, primo comma, c.c.).

Nel caso di mancata redazione di verbale di consegna, opera la presunzione (semplice) che l'immobile sia...