Le obbligazioni nel condominio dopo la riforma
| Autore | Paolo Gatto |
| Pagine | 284-286 |
284
dott
3/2013 Arch. loc. e cond.
RIFORMA DEL CONDOMINIO
LE OBBLIGAZIONI
NEL CONDOMINIO
DOPO LA RIFORMA
di Paolo Gatto
SOMMARIO
1. Premessa. 2. La causa dell’obbligazione. 3. Obbligazioni
attuali ed obbligazioni risalenti. 4. La nuova formulazione. 5.
La duplicazione dei titoli. 6. La comunicazione dell’ammini-
strazione. 7. Una norma “interpretativa”?. 8. La previsione
del fondo.
1. Premessa
Una soluzione organica al problema delle obbligazio-
ni nel condominio non era ancora stata delineata, dalla
giurisprudenza della Cassazione, che la nuova legge è
intervenuta a porre rimedio alle conseguenze della pro-
nuncia delle Sezioni Unite sulla parziarietà; detta pronun-
cia aveva provocato un’inaspettata deresponsabilizzazio-
ne sia degli amministratori che di molti condomini che,
a ragione o a torto, una volta rassicurati che i creditori
non avrebbero potuto aggredire i beni di un condomino a
caso, hanno finito per trascurare, in troppe circostanze,
di preoccuparsi che i fornitori venissero pagati creando,
per altro verso, un clima di scarso affidamento che ha reso
sempre più difficile sia la stipula che l’esecuzione dei con-
tratti nel condominio.
La questione delle obbligazioni ha iniziato a prendere
forma solo negli ultimi anni a seguito di pronunce della
Suprema Corte, proprio in ragione del fatto che, solo di
recente, la morosità condominiale ha assunto dimensioni
preoccupanti, anche a causa dei mutui “facili” nonché di
una generalizzata perdita di “facili” nonché di una gene-
ralizzata perdita di “coscienza proprietaria” direttamente
proporzionale all’estensione della piccola proprietà; ciò
nel senso che molti hanno acceduto alla proprietà al solo
scopo di sostituire la rata del mutuo al canone di locazione,
senza conoscere gli oneri che il diventare proprietari com-
porta, non solo in termini di costi, ma anche in ermini di
responsabilità; sono, pertanto, proliferate le vendite infra-
quinquennali, con le conseguenti difficoltà di individuare i
condomini ai quali le obbligazioni sono imputabili.
2. La causa dell’obbligazione
Secondo il codice civile, le obbligazioni sorgono da con-
tratto, da fatto illecito, o dalla legge; sulla causa delle ob-
bligazioni nel condominio non vi è ancora oggi uniformità
di vedute.
Dal punto di vista sistematico, quello della solidarietà
non è un problema tipico del condominio, ma è una que-
stione generalizzata, soprattutto nell’ambito della respon-
sabilità extracontrattuale ed è legata alle nuove teorie
sulla “causalità”, sia in materia civile che penale, essendo
entrato in crisi il modello tradizionale di stampo cartesia-
no, improntato ad un approccio lineare di causa-effetto.
Secondo la giurisprudenza maggioritaria, tra cui quella
delle Sezioni Unite che ha optato per la parziarietà, le ob-
bligazioni condominiali sono da considerarsi “obbligazioni
propter rem” cioè, a causa della proprietà; tale tipologia di
obbligazione è collegata all’essere proprietari del bene; da
ciò deriva che, in caso di manutenzione, l’obbligazione sor-
ge immediatamente nel momento in cui la necessità ma-
nutentiva si manifesta, per cui l’assemblea condominiale
non fa altro che rendere concreto l’obbligo che, peraltro,
è già sorto in precedenza e che rimane a carico di colui
che era condomino al tempo in cui l’opera manutentiva
si è resa necessaria (Cass. 18 aprile 2003, n. 6323; Cass. 9
ottobre 2003-1 luglio 2004, n. 12013; Cass. 9 agosto 2008, n.
23345); a questa interpretazione consegue la teoria della
parziarietà.
Al di sopra citato indirizzo, si affiancavano alcune pro-
nunce in senso, almeno parzialmente, difforme.
La sentenza n. 24654 del 3 dicembre 2010, in materia
di innovazioni (ma alle quali sembra equiparare i lavori
di rilevante entità), enuncia il principio secondo il quale
mentre le spese approvate, in via di consuntivo e/o ratifica
dell’operato dell’amministratore, sono da annoverarsi tra
le obbligazioni propter rem (in quanto la delibera presen-
ta natura meramente dichiarativa) al contrario le delibere
aventi ad oggetto le innovazioni, stante il loro carattere
preventivo e volontario, presentano natura costitutiva,
per cui l’obbligazione deve intendersi sorgere al momento
dell’approvazione della spesa.
Inoltre, due pronunce (sent. Cass. n. 14813/08 e n.
21907/11) sostengono che sussiste solidarietà tra contito-
lari di unica unità immobiliare; peraltro, è la motivazione
che pare collidere con quanto deciso dalle Sezioni Unite;
entrambe le pronunce parlano di principio generalizzato
di solidarietà delle obbligazioni, fattispecie che, espressa-
mente, aveva negato la pronuncia n. 9148/08, SS.UU.
In effetti, l’introduzione della solidarietà passiva delle
obbligazioni nel codice civile trovava la sua ragione nella
unitarietà di intenti dei debitori nel momento in cui si
fossero apprestati a contrarre, insieme, l’obbligazione; tale
unitarietà di intenti li doveva legare al fine di rendere più
agevole per il creditore ottenere l’adempimento, potendo
agire per il totale nei confronti di ciascuno di essi.
Ritornando all’esame delle obbligazioni nel condomi-
nio, appare chiaro che le soluzioni cambiano se si attribui-
sce maggiore rilevanza al momento deliberativo (parte
dinamica), per cui l’assemblea costituisce un’“universitas”
(intesa, etimologicamente, quale comunione di intenti
verso un unico scopo) e tutti i partecipanti rispondono
solidalmente, ovvero se si attribuisce maggiore rilevanza
alla fase “statica” per cui la causa dell’obbligazione è la
quota di comproprietà (obbligazione propter rem) e, non
sussistendo alcuna rilevanza soggettiva all’obbligazione
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