Il nuovo terzo comma dell'art. 1135 c.c.

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 417-418

417

Arch. loc. e cond. 4/2014

Riforma

del condominio

IL NUOVO TERZO COMMA

DELL’ART. 1135 C.C.

di Paolo Scalettaris

1. L’art. 1135 c.c. contiene l’elencazione delle “attribu-

zioni” dell’assemblea del condominio, e cioè dei compiti

che sono normativamente assegnati a questa.

L’articolo ha subito diverse modif‌iche in sede di riforma

della disciplina del condominio: tra le altre si è avuta l’ag-

giunta, rispetto al testo previgente, di un nuovo comma,

il 3°, che con una disposizione formulata in modo assai

generico prevede che l’assemblea possa deliberare di au-

torizzare “l’amministratore a partecipare e collaborare

a progetti, programmi e iniziative territoriali promosse

dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualif‌icati, an-

che mediante opere di risanamento di parti comuni degli

immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in

sicurezza statica, al f‌ine di favorire il recupero del patri-

monio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e

la sostenibilità ambientale nella zone in cui il condominio

è ubicato”.

La disposizione, che – come si è detto - è formulata in

modo assai generico e vago (al punto che secondo alcuni

avrebbe una portata meramente “demagogica”) (1), pre-

senta diff‌icoltà di lettura ed ha dato luogo a divergenze di

interpretazione.

2. Innanzitutto ci si è chiesti se fosse proprio necessaria

l’introduzione di una nuova norma di legge che consentis-

se all’assemblea di assumere le decisioni previste dalla

nuova disposizione: ci si è chiesti se in realtà anche prima

della riforma del condominio l’assemblea avesse potuto

assumere comunque delibere dirette alla partecipazione

ad iniziative quali quelle indicate dalla norma (iniziative

dirette, per esempio, alla realizzazione di opere di riquali-

f‌icazione urbana) (2).

Al proposito è stato però notato che in assenza della

nuova disposizione le eventuali deliberazioni dell’assem-

blea che avessero ad oggetto l’adozione o l’adesione da

parte del condominio a molte, se non a tutte, le iniziative

indicate avrebbero potuto essere ritenute nulle in quanto

concernenti argomenti e spese non aventi inerenza con la

gestione condominiale (3).

E’ proprio questo uno dei prof‌ili più delicati della nuo-

va disposizione: la previsione della nuova norma comporta

appunto il rischio che – come ha osservato la medesima

dottrina che ha formulato l’osservazione da ultimo ricor-

data (4) - essa “lasci libero ingresso nell’alveo assemblea-

re a qualsiasi iniziativa che nulla ha a che vedere con la

gestione delle cose comuni”.

Da osservare poi come la norma sia formulata in modo

macchinoso: essa infatti – così come è concepita - non

dispone che l’assemblea possa deliberare l’adesione alle

iniziative elencate nella norma stessa, ma prevede invece

– in modo meno diretto – che l’assemblea possa autoriz-

zare l’amministratore a partecipare o a collaborare a tali

iniziative.

3. Quanto al quorum assembleare richiesto, va ricorda-

to che per le delibere previste dalla norma in esame il 4°

comma dell’art. 1136 richiede la maggioranza qualif‌icata

di cui al 2° comma dell’art. 1136 c.c..

Ciò presenta aspetti di rilievo: considerata la specif‌ica

ed esplicita previsione ora ricordata, infatti, sembra debba

ritenersi che la maggioranza qualif‌icata da questa indica-

ta sia suff‌iciente in ogni caso di adozione di delibere della

natura prevista dalla norma, e dunque anche nei casi in

cui le iniziative cui il condominio aderisse prevedessero

l’esecuzione di opere per le quali – in base ad altre norme

in tema di manutenzione straordinaria o di ricostruzione –

sarebbero invece richieste maggioranze più elevate.

Non sembra invece che la norma in esame consenta di

derogare alle specif‌iche disposizioni dettate dallo stesso

art. 1135 c.c. in tema di costituzione del fondo speciale

per l’esecuzione di innovazioni o di opere di manuten-

zione straordinaria delle parti comuni: nell’ipotesi in cui

l’iniziativa alla quale il condominio aderisse comportasse

l’esecuzione di innovazioni o di opere di manutenzione

straordinaria pertanto dovrebbe ritenersi che debbano co-

munque osservarsi le disposizioni in tema di costituzione

del fondo speciale obbligatorio.

4. Quanto al contenuto specif‌ico delle ipotesi previste

è stato osservato in dottrina che “non si comprende la di-

stinzione tra partecipazione e collaborazione ai progetti in

questione” (5) da parte dell’amministratore.

In chiave più ampia ci si è chiesti poi quali possano

essere le iniziative alle quali la norma fa riferimento: al

proposito si è affermato che queste potrebbero essere,

per esempio, le feste di quartiere, le iniziative culturali

di qualsiasi genere, le sagre a tema, i progetti di recupero

giovanile contro la tossicodipendenza o la dispersione

scolastica, i programmi di alfabetizzazione di soggetti ex-

tracomunitari o altri progetti di solidarietà sociale (6).