Nuovo art. 63, comma 2, disp. att. c.c.: soluzione o aggravamento dei problemi interpretativi?

• Autore: Paolo Nasini
• Pagine: 17-22

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Arch. loc. e cond. 1/2015

Riforma

del condominio

nuovo Art. 63, commA 2,

disp. Att. c.c.: soluzione

o AGGrAvAmento dei

problemi interpretAtivi?

di Paolo Nasini

SOMMARIO

a. Premessa. b. Solidarietà-Parziarietà. c. Ambito di appli-

cazione: spese ordinarie-spese straordinarie. Responsabilità

extracontrattuale. d. Cosa si intende con il termine “agire”.

e. L’escussione.

a. Premessa

La riforma della normativa in punto crediti dei terzi

nei confronti del condominio non solo non ha apportato

sostanziali modif‌iche risolutive alle problematiche che

hanno diviso dottrina e giurisprudenza negli anni passati

in punto obbligazioni solidali in Condominio, ma, addirit-

tura, ha complicato ulteriormente il panorama normativo

moltiplicando le possibili interpretazioni dottrinali e giu-

risprudenziali.

Il nuovo secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.

prevede che i creditori possano agire nei confronti degli

obbligati in regola con i pagamenti, ma solo dopo l’escus-

sione degli altri condomini.

b. Solidarietà-Parziarietà

Il bivio parziarietà-solidarietà non è solo un esercizio

di interpretazione giuridica, ma la distinzione risponde

anche ad interessi diversi e non solo relativi a concetti

di giustizia sostanziale (è corretto far pesare sul terzo la

morosità di uno dei condomini? È giusto che il condomino

in regola debba sopportare anche i pesi derivanti dagli

inadempimenti altrui?): a mio avviso è più logico allocare

il rischio del mancato pagamento di canoni da parte di un

condomino sugli altri condomini piuttosto che sul terzo,

posto che sono questi ultimi a poter agire e controllare più

adeguatamente la condizione di morosità mentre il terzo

non è in condizione di conoscere le quote millesimali dei

condomini (se non parzialmente attraverso il nuovo stru-

mento di cui all’art. 63 primo comma). In più la soluzione

della solidarietà è certamente quella più funzionale al

mercato perchè più rispondente al favor creditoris.

Le S.U. con la pronuncia n. 9148 del 8 aprile 2008 (1)

sono intervenute a dirimere il contrasto di giurisprudenza

affermando che le obbligazioni contratte dal condominio,

avendo ad oggetto il pagamento di una somma di denaro,

ovvero di qualcosa di ontologicamente divisibile, non sono

solidali ma parziarie, con la conseguenza che il creditore,

che in fase di cognizione avesse ottenuto una sentenza

di condanna o un decreto ingiuntivo verso il condominio,

avrebbe dovuto poi in sede di esecuzione coattiva agire

verso i singoli condomini pro quota.

Le S.U. basandosi su “esigenze di giustizia sostanziale

emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio

negli edif‌ici” hanno aderito quindi all’indirizzo minoritario

secondo cui la responsabilità dei condomini è retta dal cri-

terio della parziarietà basandosi sui seguenti argomenti:

a) l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, anche se

comune, è oggettivamente divisibile trattandosi di somma

di denaro;

b) la solidarietà nel condominio non è prevista da nes-

suna norma di legge;

c) l’art. 1123 c.c. (ripartizione delle spese, che al pri-

mo comma prevede che le spese comuni siano sostanzial-

mente sostenute in misura proporzionale al valore della

proprietà di ciascuno) non distingue il prof‌ilo interno da

quello esterno (mentre in precedenza si era ritenuto che

fosse destinato a disciplinare unicamente il riparto inter-

no tra i condomini);

d) il condominio non è titolare di un patrimonio auto-

nomo né di diritti e obblighi ma la titolarità dei diritti sulle

cose impianti e servizi comuni fa capo ai singoli condomini

che, correlativamente, sono obbligati per le spese inerenti

gli stessi;

e) le obbligazioni contratte nell’interesse dei condomi-

nio sono in realtà non già contratte in favore di un ente

autonomo, ma dei singoli condomini;

f) poiché il condominio non ha una struttura unitaria,

l’amministratore vincola i singoli nei limiti del mandato

conferitogli in ragione delle quote millesimali.

Alla pronuncia della Suprema Corte è seguito un ulte-

riore contrasto dottrinale (2) e giurisprudenziale che si

sperava la riforma potesse risolvere optando chiaramente

per l’uno o l’altro degli orientamenti suddetti eventualmen-

te con delle modif‌iche a tutela dei condomini adempienti.

Diversamente, il legislatore senza nemmeno indicare

in modo espresso e formale se si tratti di obbligazioni

solidali o parziarie, si è limitato a prevedere un’ipotesi di

benef‌icium excussionis.