Nuova legge locazioni, problemi interpretativi

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 185-187

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@1.Minimi di fasce e di sottofasce, vincolanti o no?

Il decreto ministeriale 5 marzo 1999 sull'attuazione della nuova legge per le locazioni abitative stabilisce che gli accordi territoriali per i contratti agevolati debbano prevedere fasce di oscillazione dei canoni tra un valore minimo ed un valore massimo. Per vincere ogni richiesta di rigida parametrazione dei canoni effettivi dei singoli contratti (richieste di parte conduttrice alle quali hanno invece ceduto piccole associazioni della proprietà), la Confedilizia ha poi concordato con Sunia-Sicet-Uniat che, nell'ambito di tali fasce, possano essere previste fino ad un massimo di tre subfasce di canoni, nelle quali collocare le singole unità immobiliari sulla base di elementi oggettivi (così da evitare contenzioso). Di conseguenza, gli accordi territoriali di tutta Italia prevedono oggi tali subfasce. Ci si chiede, allora, se si possano legittimamente stabilire - nell'accordo delle parti, ed in presenza di particolari condizioni abitative - canoni anche inferiori ai minimi di fascia o di subfascia. E, sul piano civilitico, la risposta è senz'altro positiva su ogni fronte (la legge dichiara la nullità solo dei patti relativi a canoni superiori a quelli stabiliti). Sul piano del conseguimento delle agevolazioni fiscali, la risposta deve essere invece più articolata, pur facendo presente che si tratta - in ordine alla effettività, e possibilità, dei controlli - di un problema più teorico che altro. Devesi cioè ritenere che non sia possibile sforare i minimi di fascia (stabiliti proprio a garanzia del fisco, ad evitare che conseguano la agevolazioni contratti di comodato camuffati da contratti di locazione o contratti con compenso parzialmente nascosto), ma che possano invece ben essere concordati canoni inferiori ai minimi di subfascia. Infatti, la legge - al fine del conseguimento dei benefici fiscali - fa sempre riferimento solo al rispetto delle condizioni e dei criteri di cui alla normativa ministeriale (mentre, per il resto, non si tratta di una variazione del sinallagma contrattuale che comporti un canone superiore a quello stabilito negli accordi e quindi non incorra nell'anzidetta nullità).

@2. Locazioni stagionali, come si fa?

Se si dà in locazione una villa, o un appartamento, a scopo di villeggiatura per un dato periodo di tempo (un anno, due anni, tre mesi) senza soluzione di continuità, si è senz'altro in presenza di una «locazione turistica»: regolata, quindi, solo dal codice civile, sulla base dell'ultima legge in materia di locazioni abitative. Ma se la locazione è stagionale (quindi, solo per due o tre mesi all'anno, ma per più anni) le cose non cambiano?

Le «locazioni stagionali», dunque, fino a qualche tempo fa erano prese in considerazione in quanto tali - e come tali, dalla legge 392/78, disciplinate - solo se ad uso diverso dall'abitativo. Ora, però, anche per quelle abitative c'è una disciplina speciale (quindi, prevalente su quella generale), conché peraltro tali locazioni non abbiano durata inferiore ad una settimana all'anno e siano previste per almeno tre anni: è il D.L.vo 9 novembre 1998 n. 427 (più conosciuto come normativa sulla multiproprietà), che stabilisce particolari obblighi e diritti rispettivamente a carico e a favore delle parti contraenti. In presenza di una locazione stagionale che presenti le caratteristiche di cui s'è detto, appare allora dovuto (e, quantomeno, senz'altro cautelativo) il ricorso alla normativa da ultimo citata.

Mancando, invece, tali caratteristiche, deve ritenersi che si possa fare ricorso anche per le locazioni stagionali alla normativa generale (infatti, siamo pur sempre in presenza di locazioni), non derogata - in questo caso - da alcuna normativa speciale.

@3. Contratti agevolati in tutta Italia

Gli accordi territoriali per l'attuazione della nuova legge sulle locazioni abitative nella parte relativa ai contratti agevolati, sono stati stipulati in tutti i 103 capoluoghi provinciali. Confedilizia e Sunia hanno firmato accordi in tutte le province mentre altre organizzazioni hanno firmato qua e là. Dopo Confedilizia, l'Appc è l'associazione che ha firmato più...