La nuova disciplina delle locazioni abitative

AutorePaolo Scalettaris
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@1. Aspetti e considerazioni generali

Innanzitutto alcune considerazioni preliminari e generali sulla nuova legge.

  1. Va osservato in primo luogo che restano escluse dalla disciplina della legge le locazioni non abitative: locazioni, queste, per le quali un intervento sarebbe stato in realtà ben più necessario che per le locazioni abitative (per le quali un intervento legislativo non appariva necessario o comunque urgente; dal momento che per esse a seguito dell'introduzione dei patti in deroga con la legge 359/92 e poi a seguito della sentenza n. 309/96 della Corte costituzionale - che aveva escluso l'obbligatorietà dell'assistenza delle associazioni di categoria nella stipulazione dei patti in deroga - la situazione risultava per così dire «normalizzata» in termini di libertà contrattuale).

    Di contro per le locazioni non abitative risultava (e risulta) invece grandemente necessaria una maggiore elasticità rispetto alle previsioni della legge 392/78: si pensi a questo riguardo ad istituti e a norme assai rigide quali quelle di cui agli artt. 32 (sulla misura e sull'aggiornamento del canone), 38 (sul diritto di prelazione nell'acquisto in favore del conduttore), 34 (sull'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale), ecc. della legge 392/78. Tutte norme rispetto alle quali una maggiore flessibilità si risolverebbe (come anche la pratica dei patti in deroga per le locazioni non abitative ha insegnato) in un vantaggio per entrambe le parti del contratto.

    Da notare poi che con la nuova legge la disciplina delle locazioni abitative si diversifica in misura ancora più netta e forse definitiva da quella delle locazioni non abitative.

  2. Un cenno all'iter di formazione della legge: dal 1995 in poi sono stati presentati diversi progetti di riforma che poi progressivamente si sono venuti modificando (dal progetto c.d. Canevese, al progetto Di Pietro del 1996, al progetto c.d. Zagatti: è questo l'ultimo progetto di riforma, quello che è ora divenuto legge).

    Tali progetti - attraverso una serie di passaggi e di successivi emendamenti - hanno visto il progressivo mutamento di previsione dello stesso quadro di fondo della disciplina delle locazioni abitative: si è passati dalla previsione del mantenimento del regime dell'equo canone (rispetto al quale veniva prevista la contrattazione in deroga) alla previsione, da parte della legge ora emanata, dell'abrogazione definitiva dell'equo canone.

    Va detto però che nel testo del progetto di legge che si è venuto progressivamente modificando sono rimasti dei passi dimenticati, la cui presenza provoca incongruenze ed illogicità.

  3. La legge è entrata in vigore con il giorno 30 dicembre 1998. Ma essa non è entrata in vigore subito - o meglio: non è stata subito operativa - per alcune parti assai importanti: sia l'intero comparto della riforma concernente le locazioni del secondo binario (le locazioni «agevolate») sia il comparto relativo alle locazioni transitorie non saranno infatti utilizzabili fino a quando non vi sarà l'emanazione di specifici decreti da parte del Ministro dei lavori pubblici.

    Ciò significa che con inizio dal 30 dicembre 1998 l'unico tipo di locazioni abitative praticabile ed utilizzabile dalle parti è stato e sarà - fino a quando non si avrà l'emanazione dei decreti predetti - quello relativo alle locazioni del primo binario.

  4. La legge di riforma propone una serie di importanti e decisivi interrogativi, con riferimento a ciascuno degli aspetti di fondo della nuova disciplina.

    In particolare si tratta dei seguenti aspetti: - la liberalizzazione dei contratti (si ha piena libertà nella determinazione del canone; è stato abrogato dalla nuova legge l'art. 24 della legge 392/78 in tema di aggiornamento dell'equo canone, equo canone che del resto non c'è più; vi è la possibilità anche di fissazione di canoni differenziati);

    - le locazioni transitorie: che vengono ora consentite anche per esigenze transitorie (dunque limitate nel tempo) del locatore;

    - l'abrogazione, peraltro solamente per le locazioni abitative, dell'art. 79 della legge 392/78 (norma «di chiusura» dell'intero sistema della legge 392/78);

    - l'esecuzione degli sfratti (sono state abrogate le disposizioni che prevedevano l'intervento del prefetto e le Commissioni prefettizie; le esecuzioni sono state ricondotte al governo dell'autorità giudiziaria);

    - il funzionamento del secondo «canale»: e ciò sia con riguardo agli interessi che sono in gioco (al riguardo si osserva che è tutto da vedere se il meccanismo previsto dalla legge comporti vantaggi per i proprietari o se invece il secondo canale si risolva nell'attribuzione di un premio esclusivamente in favore degli inquilini), sia con riguardo all'ambito territoriale interessato dalle previsioni normative concernenti le locazioni del secondo binario (che certamente interessa in via principale gli immobili siti nei comuni ad alta tensione abitativa: va detto però che anche nei comuni non ad alta tensione abitativa vi è la possibilità di iniziative in materia con riguardo alle modifiche delle aliquote Ici).

  5. La legge di riforma pone infine tutta una serie di problemi interpretativi ed applicativi legati ai rapporti - in termini di compatibilità, di integrazione, di coesistenza, di reciproco richiamo, ecc. - ravvisabili tra le nuove disposizioni e la disciplina previgente del rapporto di locazione abitativa dettata dal codice civile e dalla legge 392/78 (oltre che da altre norme speciali).

    @2. L'ambito di applicazione della legge (art. 1)

    L'art. 1 della legge regola l'ambito di applicazione della legge e prevede che essa riguardi solo le locazioni di immobili ad uso abitativo.

    Nell'ambito di queste, peraltro, non tutte le locazioni sono soggette alla nuova legge. Ne restano esclusi:

    a) Gli immobili vincolati ex lege 1089/39 (si tratta di una previsione nuova rispetto alla disciplina della legge 392/78: che si applicava anche agli immobili vincolati), gli immobili di categoria catastale A/1 (case signorili), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico).

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    È previsto che le locazioni relative a tali immobili resteranno sottoposte alle norme del codice civile (con esclusione, dunque, anche delle norme della legge 392/78 non abrogate dalla legge in esame): ciò a meno che le parti non intendano stipulare il contratto utilizzando il secondo binario previsto dalla nuova legge (si tratta, peraltro, di una possibilità in più, non di una limitazione).

    b) Le locazioni degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (che restano assoggettate alla normativa speciale statale e regionale).

    c) Gli «alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche»: si tratta di una figura completamente nuova introdotta dalla nuova legge, figura i cui contorni dovranno essere chiariti.

    La stessa formulazione della norma suscita invero problemi interpretativi: si parla di «alloggi» (mentre la previsione sub a) si riferisce ai «contratti»); l'espressione «esclusivamente» pone incertezze (ci si domanda se con essa si voglia dire «non affittati ad alcuno per alcun altro fine»); la stessa definizione di «finalità turistiche» appare incerta nel suo significato (vi è da domandarsi se la finalità turistica abbia rapporti con l'ubicazione dell'immobile e/o abbia rapporti con la durata del rapporto locatizio o comunque dell'esigenza di godimento del bene).

    Va detto poi che per gli alloggi locati ad enti pubblici per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio non trovano applicazione le norme della legge ad eccezione dell'art. 8 (la norma che prevede le agevolazioni fiscali): a queste locazioni si applica la disciplina del codice civile.

    @3. La forma scritta per i contratti (art. 1, comma 4)

    Il quarto comma dell'art. 1 prevede che per i contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

    Si tratta di norma importantissima.

    Fino ad ora la legge richiedeva tale forma solo per le locazioni ultranovennali.

    Qualche incertezza può derivare dal fatto che non sia detto espressamente che tale forma è richiesta a pena di nullità (ma si veda con riguardo a questo problema la previsione del quarto comma dell'art. 13).

    Da notare che per le locazioni non abitative (e per quelle abitative non disciplinate dalla nuova legge: ma questa opinione non è condivisa da tutti i commentatori) non vi è questa previsione.

    Si tratta di una norma che può presentare aspetti di utilità per il proprietario (il conduttore - come insegna l'esperienza pratica delle controversie giudiziarie - aveva infatti a disposizione con tutta facilità la possibilità di invocare proroghe o pattuizioni verbali al fine di paralizzare le azioni giudiziarie del locatore).

    Va detto che la necessità della forma scritta vale - in base ai principi generali - sia per la formazione del contratto sia per ogni patto aggiunto (anche concernente la proroga della locazione o la misura del canone), sia per il contratto preliminare di locazione, sia anche per la procura a locare.

    @4. I contratti (artt. 2 e 4)

    L'art. 2 della legge prevede due distinti binari per la stipulazione dei contratti di locazione.

    a) Il primo binario.

    Si tratta del binario da considerarsi «normale» (l'ipotesi contrattuale dalla cui esistenza e dalla cui natura trae la propria fisionomia - in via derivata - il secondo binario).

    In sostanza si tratta della previsione del contratto a canone libero (la determinazione del canone è lasciata alla libera valutazione e scelta delle parti contraenti: ciò deve ritenersi presupposto dalla legge piuttosto che previsto dalla stessa poiché in realtà una precisa previsione in questo senso non c'è).

    La durata del contratto è di 4 anni con previsione di rinnovo automatico per altri 4.

    Restano esclusi dalla possibilità di utilizzo di questo binario, come visto, gli immobili vincolati e gli immobili classificati A/1, A/8 e A/9.

    Il diniego di rinnovo alla prima scadenza è consentito per il locatore solo per i motivi di cui all'art. 3: in difetto di questi si...

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