Nullità Del Contratto Di Locazione E Retrocessione Delle Prestazioni
| Autore | Nino Scripelliti |
| Pagine | 74-79 |
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giur
1/2016 Arch. loc. cond. e imm.
MERITO
spese processuali del presente grado di giudizio vanno
compensate per un terzo, ponendo i due terzi a carico di
Fontanelli Stefano e che si liquidano per l’intero in com-
plessive € 3.777,00 (€ 1.080 per fase di studio, € 877,00 per
la fase introduttiva, € 1.820,00 per la fase decisoria), sulla
base del compenso per gli avvocati in ambito civile come
stabilito dal D.M. 55/2014, considerati il valore della con-
troversia (dichiarato pari ad euro 17.500,00) e l’impegno
difensivo (medio) oltre rimborso forfetario del 15% CAP e
IVA, come per legge. (Omissis)
NULLITÀ DEL CONTRATTO
DI LOCAZIONE
E RETROCESSIONE
DELLE PRESTAZIONI
di Nino Scripelliti
1. La sentenza della Corte d’Appello di Firenze che si
annota, pronunciata in fattispecie caratterizzata da con-
tratto di locazione nullo per mancanza di forma scritta con
conseguente nullità ab origine del rapporto contrattuale
(ma è prevista nullità anche dall’art. 1 comma 346 legge
n. 311/2004 e dall’art. 3, comma 8 D.L.vo 23/2011 (1), in
entrambi i casi per mancata registrazione), affronta la
questione delle conseguenze della nullità, dei diritti delle
parti e della loro correlazione: il diritto del conduttore alla
ripetizione dei canoni pagati, ed il diritto del locatore alla
restituzione dell’immobile locato nonché alla retrocessione
della utilità della quale il conduttore ha beneficiato fino
quando ha potuto disporre dell’immobile. In proposito la
sentenza ha ammesso la ripetibilità in favore del conduttore
dei canoni pagati essendo venuto meno il titolo contrattua-
le del debito, ma non ha riconosciuto, in difetto di domanda
ritualmente proposta, il diritto del locatore-appellante al
trattenimento dei canoni riscossi quale corrispettivo della
occupazione, mentre ne ha accolto la domanda per i canoni
non riscossi e relativi al periodo successivo.
In effetti, la nullità del contratto accertata da sentenza
passata in giudicato, ha effetto ex tunc e quindi dalla sti-
pulazione, rendendo prive di causa e retrocedibili le pre-
stazioni effettuate reciprocamente, medio tempore, dalle
parti, con la differenza che l’importo dei canoni percepiti
dall’apparente locatore (2) è debito pecuniario liquido,
e così è retrocedibile agevolmente la detenzione dell’im-
mobile consegnato dal proprietario-locatore al conduttore
all’inizio del rapporto contrattuale, non altrettanto retro-
cedibile da parte del conduttore è l’utilità derivante dalla
detenzione dell’immobile e la sua utilizzazione senza titolo
contrattuale, con l’effetto di diverse modalità e strumenti
di retrocessione. Si deve anche considerare che la nullità
non è imputabile ad alcuna delle parti del contratto, sia
che si tratti di nullità per mancanza di forma scritta (3)
avendo le parti tacitamente concordato di non formalizzare
la progressiva formazione della loro volontà nel corso delle
trattative; sia che si tratti, di nullità per violazione dell’ ob-
bligo tributario di registrazione del contratto che fa carico,
disgiuntamente e solidalmente ad ognuno dei contraenti e
quindi anche al conduttore, che è inadempiente al pari del
locatore. Pertanto i canoni pagati divengono indebiti e pos-
sono essere oggetto di ripetizione ai sensi dell’art. 2033 c.c.,
mentre, per l’obbligazione consistente in un facere come
quella del locatore che ha messo a disposizione del con-
duttore l’immobile per consentirne l’uso, non esiste norma
analoga a quella dell’art. 2037 c.c. che prevede la restitu-
zione di cosa determinata. Dunque, nel caso di rimozione
di un contratto perché nullo, si tratta di un riequilibrare la
condizione patrimoniale delle parti, come se l’atto rimosso
non fosse mai esistito (4); e questo anche se la prestazione
del locatore (consegna dell’immobile e consenso al suo uso
abitativo) è solo in parte restituibile dal conduttore (la ri-
consegna dell’immobile, altrimenti detenuto senza ragione
giuridica), ma tale non è la prestazione del locatore che
ha consentito al conduttore di usare il bene secondo la sua
destinazione (abitazione) e di trarne la relativa utilità. Per
questa prestazione è dunque ipotizzabile solo una restitu-
zione per equivalente, dell’arricchimento del conduttore
e del vantaggio economico prodotto dalla prestazione di
facere, con correlativo impoverimento del proprietario-
locatore (5). Va dunque affermata la differenza tra resti-
tuzione in seguito alla risoluzione per inadempimento che
presuppone l’esistenza di un contratto ed è caratterizzata
da un contenuto risarcitorio a carico dell’inadempiente, e
la restituzione di una prestazione indebita fin dall’inizio,
per la mancanza o nullità del contratto. Non rileva, agli ef-
fetti dei quali si tratta, la condizione del locatore, se di pro-
prietario o di semplice detentore del bene locato, in quanto
la legittimazione alla stipulazione del contratto di locazio-
ne non richiede la proprietà ma la legittima disponibilità
del bene (6), che si converte, nel caso di contratto nullo,
nel diritto del locatore non proprietario, al ripristino della
situazione ante contratto ed alla restituzione dell’immobi-
le, come espressamente disposto dagli artt. 2037 e 2041 c.c.
secondo comma (7). Si può porre anche il problema se il
ripristino della situazione patrimoniale delle parti a segui-
to dell’accertamento della nullità non richieda anche che,
tra i fattori di riequilibrio patrimoniale, debbano essere
considerati tanto gli interessi sull’indebito, quanto i frutti
dell’immobile ex art. 2033 c.c. in tema di indebito. Ma per
questi si vedrà infra a proposito dello strumento ripristina-
torio che, per il locatore, è rappresentato dall’art. 2041 c.c.
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