Note sul rendiconto condominiale alla luce di alcune sentenze di merito
| Autore | Paola Tamanti |
| Pagine | 32-33 |
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dott
1/2019 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
NOTE SUL RENDICONTO
CONDOMINIALE ALLA LUCE
DI ALCUNE SENTENZE
DI MERITO
di Paola Tamanti
Alcune recenti decisioni di merito, offrono l’occasione
per fare delle considerazioni sulle modalità di redazione
del rendiconto condominiale.
Prima della legge 220/2012, non esisteva una univoca
modalità di redazione del rendiconto condominiale, né la
giurisprudenza aveva saputo dare indicazioni cogenti agli
amministratori, tranne la generica necessità di chiarezza,
la certezza che la contabilità non dovesse essere tenuta
dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle
previste per il bilancio delle società, essendo sufficiente
che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini
le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione.
Il legislatore della riforma del condominio ha precisato
una volta per tutte cosa debba contenere il rendiconto che
l’amministratore deve sottoporre al vaglio assembleare en-
tro 6 mesi dalla chiusura dell’anno contabile, costituendo
il ritardo una grave irregolarità.
L’art. 1130 bis c.c. stabilisce testualmente: “il rendicon-
to contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato
inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai
fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono es-
sere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.
La norma precisa altresì quali debbano essere i compo-
nenti del rendiconto:
a) il registro di contabilità, in cui sono annotati in
ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effet-
tuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Il re-
gistro dovrà quindi contenere esclusivamente i movimenti
che hanno avuto manifestazione finanziarie (ossia un’en-
trata o un’uscita dal conto corrente bancario, postale o di
cassa). Non dovrà invece comprendere tutte le operazioni
per le quali, durante l’esercizio, non si è ancora avuta la
manifestazione finanziaria relativa, quali, ad esempio, fat-
ture registrate e rendicontate alla chiusura dell’esercizio
condominiale ma non ancora saldate.
b) il riepilogo finanziario, che per struttura e caratte-
ristiche è stato definito lo stato patrimoniale del condomi-
nio, rappresenta la fotografia della situazione del condo-
minio alla data di chiusura di ogni esercizio, riportando
lo stato delle attività e delle passività, enucleando crediti,
debiti ed eventuali fondi di riserva. Il Riepilogo Finanzia-
rio ha quindi lo scopo di individuare la situazione dello
stato patrimoniale del condominio amministrato.
c) La nota sintetica esplicativa della gestione è il docu-
mento con cui l’amministratore deve descrivere sinteticamen-
te l’intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti
in corso, ma anche delle “questioni pendenti”. In sostanza è
la nota illustrativa del riepilogo finanziario, con l’ulteriore
indicazione delle questioni pendenti, espressione ampia che
potrebbe includere le fatture registrate ma non ancora pagate,
financo i contenziosi e lo stato di eventuali azioni per il recu-
pero di morosità, o altre situazioni degne di nota che possono
incidere sullo stato patrimoniale del condominio.
Risulta inoltre evidente che con il riepilogo finanziario
e la connessa nota esplicativa, vengono in pratica reintro-
dotti tutti i dati e le informazioni normalmente richieste
dal più significativo criterio contabile di competenza,
come se il legislatore avesse in questo modo voluto soppe-
rire alle evidenti carenze di un rendiconto redatto esclusi-
vamente con il criterio di cassa.
Il legislatore delle riforma ha dunque ridotto la discre-
zionalità redazionale dell’amministratore, in ossequio al
principio della trasparenza che costituisce il filo condutto-
re delle novità introdotte nella disciplina del condominio.
Il Tribunale di Udine, con la sentenza n. 912/2017 (pub-
blicata il 28 giugno 2017), ha approfonditamente esamina-
to il contenuto dell’art. 1130 bis c.c. in merito alle moda-
lità di redazione del rendiconto condominiale, ed ha fatto
il punto sullo stato della giurisprudenza, proprio alla luce
delle novità introdotte in tema di consuntivo dalla legge
220/2012. Facendo propria l’interpretazione più rigorosa,
ha quindi annullato la delibera condominiale di approva-
zione del rendiconto in quanto mancante degli elementi
indicati dalla norma in esame.
Il caso: alcuni condomini impugnavano la delibera
dell’assemblea del loro condominio, nei punti all’ordine
del giorno relativi all’approvazione del consuntivo e del
preventivo delle spese e dei relativi riparti. Per quel che
qui ci occupa, in particolare lamentavano che il rendicon-
to presentato dall’amministratore non era stato redatto
nel rispetto delle disposizioni di cui all’art. 1130 bis cc.
La sentenza:
il Tribunale fa un’attenta analisi dell’art. 1130 bis c.c.,
quindi passa ad esaminare le posizioni dottrinali e le sen-
tenze più significative a sostegno della sua decisione.
Precisa che la giurisprudenza anteriore alla riforma
non chiedeva che la contabilità condominiale fosse redat-
ta con forme rigorose, riconoscendo sostanziale differenza
con i bilanci delle società, e che, in assenza di riferimento
legislativo, riteneva sufficiente che fosse ordinata e cor-
retta, nonché idonea a rendere chiare ed intellegibili ai
condomini, quindi a soggetti non tecnici né esperti, le voci
di entrate ed uscita con le relative quote di ripartizione.
Ancora chiarisce che, di fronte all’elencazione minuzio-
sa degli elementi del rendiconto prevista per la prima volta
dal legislatore della L. 220/2012, la dottrina, fin dai primi
commenti alla legge di riforma del condominio, aveva af-
fermato che ciò avrebbe imposto una interpretazione più
rigorosa, con la conseguenza che il nuovo rendiconto debba
contenere tutti gli elementi indicati nell’art. 1130 bis c.c.
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