Normativa condominiale civilistica e legislazione speciale

• Autore: Vincenzo Nasini
• Pagine: 291-293

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Costituiscono oggetto di questo studio le problematiche connesse al continuo sovrapporsi alla disciplina codicistica condominiale di una legislazione speciale sempre più disordinata ed invasiva, afferente le più disparate materie, dal risparmio energetico ai parcheggi, dall'eliminazione delle barriere architettoniche alla tutela ambientale, all'installazione di antenne satellitari centralizzate, nella quale sono state inserite di volta in volta singole disposizioni che, apportando in modo surrettizio modifiche rilevanti alla disciplina contenuta nel codice civile, non solo hanno reso necessaria una rilevante opera interpretativa della giurisprudenza, ma soprattutto hanno inciso in modo notevole e spesso anomalo sulla vita del condominio e in particolare sul momento delicato e decisivo della formazione della volontà assembleare.

Più specificamente la disamina che segue ha appunto ad oggetto le numerose deroghe apportate dal legislatore all'art. 1136 del codice civile (cioè alla norma che, essendo diretta a disciplinare il funzionamento dell'organo deliberativo del condominio, riveste un ruolo centrale nella sua organizzazione), con specifico riferimento alla materia delle innovazioni che ha appunto subito in modo più intenso le interferenze della normativa speciale sul sistema codicistico delle maggioranze.

Emergerà da tale analisi il verificarsi di una tendenza che muovendo dalla semplificazione sotto il profilo meramente quantitativo delle maggioranze richieste per la valida adozione delle deliberazioni, è pervenuta, come vedremo, attraverso il passaggio intermedio della esclusione della necessità della doppia maggioranza, alla configurazione di una categoria di innovazioni definite, per rescriptum principis, come "innovazioni necessarie".

La trattazione prende le mosse dall'emanazione dell art. 2, primo comma della L. 9 gennaio 1989, n. 13 che, per le innovazioni dirette ad eliminare, negli edifici privati, le barriere architettoniche di cui all'art. 27, primo comma della legge 30 marzo 1971, n. l18 e all'art. l, primo comma del D.P.R. 27 aprile 1978, n. 384, richiede maggioranze inferiori a quelle richieste dalla normativa civilistica.

In pratica l'organo deliberante (che dev'essere sempre costituito secondo le ordinarie modalità di cui all'art. 1136 c.c., salvo il rispetto del termine di tre mesi dalla domanda da parte dei soggetti interessati o di chi ne ha la tutela), può approvare le predette innovazioni in prima o in seconda convocazione rispettivamente con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio o con un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/ 3 del valore dell'edificio pur con l'avvertenza che l'intervento dev'essere effettuato in conformità agli standard tecnici previsti dal regolamento di attuazione della stessa legge poiché in caso contrario (ad esempio qualora venga installata una cabina di dimensioni inferiori a quelle stabilite dalla normativa) i condomini non si possono avvalere delle agevolazioni e la delibera relativa dev'essere approvata con le maggioranze ordinarie.

Un ulteriore caso di interferenza da parte della legislazione speciale nel sistema codicistico delle maggioranze assembleari si verificava poco tempo dopo in materia di parcheggi con l'entrata in vigore della legge 24 marzo 1989, n. 122 (legge Tognoli).

L'art. 9, terzo comma della legge prevede che «le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate dall'assemblea del condominio in prima o in seconda convocazione con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136, fermo restando il disposto degli artt. 1120, secondo comma e 1121, terzo comma del codice civile».

Anche in questo caso l'intervento legislativo sul sistema delle maggioranze è finalizzato al raggiungimento di un dichiarato obbiettivo di interesse pubblico, mentre il condominio in quanto soggetto rimane sullo sfondo e viene interessato solo indirettamente quale destinatario...