Cosa cambia nel condominio con la riforma della riforma

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 149-150

149

Arch. loc. e cond. 2/2014

Riforma

del condominio

COSA CAMBIA

NEL CONDOMINIO CON

LA RIFORMA DELLA RIFORMA

di Corrado Sforza Fogliani

La legge di riforma del condominio (in vigore dal 18

giugno dell’anno scorso) è stata a sua volta riformata con

una normativa (già in vigore) che su di essa interviene in

diversi, anche importanti, aspetti.

OPERE RISPARMIO ENERGETICO. Possono ora essere

decise, anzitutto, con la procedura della legge n. 10/’91: gli

interventi devono essere individuati attraverso un attesta-

to di certif‌icazione energetica o una diagnosi energetica

realizzata da un tecnico abilitato; le delibere devono esse-

re approvate – sia in prima che in seconda convocazione

– dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea: mag-

gioranza dei condomini che rappresentino 667 millesimi

in prima convocazione, e un terzo dei condomini che rap-

presentino 334 millesimi in seconda convocazione.

È anche possibile – per quanto previsto dall’art. 1120,

secondo comma, n. 2 – di eseguire le opere in questione

senza alcuna documentazione, ma con la (più alta) mag-

gioranza assembleare che rappresenti la metà del valore

(fermi i quorum costitutivi già citati).

DATI SICUREZZA. La nuova legge ha specif‌icato che

i dati relativi alla sicurezza (o – meglio – all’insicurezza,

secondo una corrente interpretativa che si condivide) che

devono essere contenuti nel Registro di anagrafe condomi-

niale, eretto e tenuto aggiornato dall’amministratore, sono

solo quelli relativi alle proprietà comuni. Cade quindi l’in-

terpretazione (mai stata facile, a proposito di un articolo

non particolarmente ordinato nelle sue previsioni) che

i condomini debbano comunicare i dati relativi alla (in)

sicurezza della propria unità immobiliare. Al proposito,

è comunque da sottolinearsi che lo stato di sicurezza o

meno delle parti comuni è (o deve essere) già a conoscen-

za dell’amministratore. Per cui (al f‌ine di dare un senso

logico alla previsione della nuova normativa, coerente an-

che con l’interpretazione della norma già data in questi

mesi in occasione dell’erezione dei registri in questione)

deve ritenersi che il legislatore abbia inteso riferirsi alle

parti comuni “accessibili” dai singoli condomini (come le

parti interne dei muri maestri) o dagli stessi più facilmen-

te controllabili (collegamenti vari precedenti il punto di

diramazione di questi ultimi ai locali di proprietà indivi-

duale).

FONDO OPERE MANUTENZIONE STRAORDINARIA E

INNOVAZIONI. La nuova normativa (in punto vivamente

attesa) – recependo un orientamento già da molti condo-

minii praticato siccome pienamente compatibile anche

con la precedente lettera della legge ed il suo scopo, e

tale da evitare il blocco dei lavori – stabilisce che il Fondo

speciale da costituirsi obbligatoriamente, a garanzia del

soggetto esecutore dei lavori, per le opere di manutenzio-

ne straordinaria e le innovazioni, può essere costituito in

base ai singoli pagamenti dovuti se i lavori devono essere

eseguiti in relazione a un contratto che ne preveda il pa-

gamento graduale in funzione del loro progressivo stato

di pagamento. La previsione di cui alla nuova normativa è

stabilita sulla base della condizione contrattuale precisata

e, comunque, in alternativa alla costituzione di un Fondo

di importo pari ai lavori (com’era obbligatoriamente, pri-

ma della nuova normativa, per ogni caso).

SANZIONI. Le sanzioni per le infrazioni al regolamento

condominiale e di cui all’art. 70 disp. att. possono essere ir-

rogate (obbligatoriamente dall’amministratore, deve rite-

nersi) solo a seguito di delibera dell’assemblea approvata

con un numero di voti che rappresenti la maggioranza de-

gli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edif‌icio, sia

in prima che in seconda convocazione (quorum costitutivi

già citati). La previsione dell’intervento dell’assemblea

(già ampiamente seguita, da tempo presente nel regola-

mento tipo della Confedilizia) deve essere naturalmente

confrontata con eventuali norme al proposito contenute

nei singoli regolamenti (contrattuali o assembleari) ed è

particolarmente opportuna dato che la riforma del 2012

ha sostituito l’importo pecuniario “secco” della sanzione

in precedenza previsto, con un importo variabile, ciò che

rende necessario che l’importo in concreto da applicarsi

venga stabilito dall’assemblea (e non dall’amministrato-

re). Resta aperto il problema dell’indispensabilità (come

si ritiene) o meno che i nuovi importi della legge di rifor-

ma siano recepiti nel regolamento.

Per completezza, è da dirsi che la nuova normativa pre-

vede anche che con Regolamento del Ministro della giu-