Il condominio negli edifici tra riforma e 'controriforma

Autore:Marilisa D'Amico
Pagine:561-568
 
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561
Arch. loc. e cond. 5/2013
Riforma
del condominio
IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
TRA RIFORMA
E “CONTRORIFORMA” (*)
di Marilisa D’Amico
SOMMARIO
1. Introduzione. 2. Alcune considerazioni sul merito della
riforma. 3. Alcune osservazioni sulla proposta di modifica
elaborata da Il Sole 24 Ore e dalle associazioni di categoria.
4. Sull’opportunità di ricorrere a strumenti di monitoraggio
della riforma. 5. L’istituzione di una commissione consultiva
o di studio extraparlamentare. 6. La valutazione dell’impatto
della regolamentazione (VIR).
1. Introduzione
In un recente contributo (1), Vincenzo Carbone, Primo
Presidente Emerito della Corte di cassazione, ha sinte-
tizzato efficacemente la riforma del condominio (L. 11
dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013) con il
titolo “Luci ed ombre sulla nuova disciplina del condomi-
nio negli edifici”.
Questo titolo esprime, in un certo senso, il filo rosso
delle riflessioni che seguiranno e che riguardano, da un
lato, il merito della riforma e le problematiche da subito
emerse (quindi de jure condito), e, dall’altro lato, le nuove
e pronte iniziative di legge volte ad emendare alcuni punti
controversi della riforma (quindi de jure condendo).
A questo proposito, una seconda parte del contributo
sarà dedicata alle soluzioni praticabili per il monitoraggio
della riforma, aspetto questo che fa da ponte tra queste
due prospettive.
Occorre sottolineare che è particolarmente significativo
ragionare, a riforma appena varata e da poco in vigore, della
possibilità di avanzare sin da ora proposte di revisione della
riforma medesima. Il che significa due cose: che il legi-
slatore italiano è sempre meno affidabile, se addirittura si
può pensare che una legge vada corretta prima della sua
effettiva applicazione; che, al contrario, gli operatori e le
associazioni di settore sono particolarmente attenti nel pre-
tendere chiarezza e precisione al legislatore, senza limitarsi
a ravvisare i problemi, ma proponendo idonee soluzioni.
2. Alcune considerazioni sul merito della riforma
Le osservazioni in merito alla riforma saranno compiu-
te con particolare riferimento al mio campo di indagine
che è il diritto costituzionale (2).
Dal punto di vista di stretto diritto costituzionale, non
sembrano emergere manifesti vizi di costituzionalità della
disciplina. Ciò non esclude che vi sono criticità che, nel-
la prassi applicativa, possano tradursi, invece, in vizi di
legittimità costituzionale, censurabili davanti alla Corte
costituzionale.
Molteplici criticità rilevate con riferimento al progetto
di riforma approvato in prima lettura del Senato in data 26
gennaio 2011, sono state superate in sede di approvazione
definitiva della riforma. Il che consente di affermare, più
in generale, che si tratta di un dato positivo della riforma,
quantomeno in termini di conformità a Costituzione della
legge.
Come noto, le ragioni dell’intervento del legislatore in
materia di condominio si fondano sull’inadeguatezza della
vigente disciplina a rispondere alle esigenze connesse al
mutamento economico-sociale verificatosi negli ultimi
decenni. Come ho già potuto osservare in altre occasioni,
questa inadeguatezza è stata in parte risolta, nell’arco di
tutti questi anni, grazie all’attività ermeneutica dei giudi-
ci. Fin dove è stato possibile, la giurisprudenza si è fatta
carico di interpretare le disposizioni del codice civile in
chiave evolutiva, o ha colmato molte delle lacune median-
te il ricorso allo strumento dell’analogia.
Tra le novità introdotte dalla riforma, si possono an-
noverare:
- l’estensione dell’elenco delle parti comuni dell’edifi-
cio (art. 1117 c.c.);
- l’estensione della disciplina dei condomini anche ai
supercondomini (art. 1117 bis c.c.) (3);
- le nuove regole per le modifiche delle destinazioni
d’uso delle parti comuni (art. 1117 ter c.c.), per le quali è
oggi richiesta l’unanimità;
- le nuove regole pe la tutela delle destinazioni d’uso
(art. 1117 quater c.c.);
- le nuove regole circa i diritti dei partecipanti sulle
parti comuni (art. 1118 c.c.);
- le nuove regole in punto di innovazioni, con l’introdu-
zione di una disciplina per la realizzazione di interventi
di utilità sociale (rimozione barriere architettoniche, ri-
sparmio energetico, ecc);
- le nuove regole sul ruolo dell’amministrazione (no-
mina, revoca, attribuzione e doveri) la cui figura esce

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