La modifica delle tabelle millesimali

AutoreMaurizio de Tilla
Pagine417-419

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che rappresentando la tabella millesimale il rapporto fra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero edificio, e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini, l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale è chiaramente indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità dei consensi, nell'ipotesi in cui le mutate condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alternando il rapporto precedentemente definito.

La decisione va condivisa. Il condominio non può, infatti, modificare a maggioranza una tabella millesimale fissata contrattualmente. La tabella millesimale formata contrattualmente ha forza di legge fra le parti ai sensi dell'art. 1372 c.c. e non è suscettibile di revisione in via bonaria, se non mediante un nuovo contratto, modificativo di quello precedente. La previsione dell'art. 68 disp. att. c.c., secondo cui la tabella millesimale deve essere allegata al regolamento di condomini, non esclude che i condomini, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, possano stipulare una convenzione limitata alla determinazione delle tabelle millesimali (cioè di tutte o di alcune o di una sola di esse).

Le tabelle millesimali allegate a regolamento condominiale contrattuale non possono, quindi, essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 69 disp. att. c.c. e conservano piena efficacia e validità (quali leggi del condominio) sino a che non intervenga una rituale modifica delle stesse (Cass. 2 giugno 1999 n. 5399, in questa Rivista 2000, 264, con nota di M. DE TILLA, Giust. civ. 2000, I, 1100; Trib. Monza 14 settembre 2004).

Dall'affermato principio ne deriva che la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesimali o il regolamento non contrattuale relativi alla ripartizione delle spese, è inefficace, nei confronti del condomino assente o dissenziente, per nullità radicale, deducibile senza limitazioni di tempo, e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, a norma dell'art. 1137 c.c., atteso che le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., sono circoscritte all'amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini (Cass. 9 agosto 1996 n. 7359; Cass. 11 settembre 1989...

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