Il Condominio: Problemi e modelli nelle esperienze Giuridiche Europee

• Autore: Raffaele Caterina
• Pagine: 449-452

Relazione svolta nella giornata di studio su «Il condominio in Europa: prospettive a confronto», organizzata da Confedilizia Piemonte e Valle d'Aosta e dall'Università degli Studi di Torino, e tenutasi a Torino il 18 maggio 2007.

Page 449

@1. L'Italia e gli altri: appunti per una comparazione

La diagnosi sul cattivo stato di salute della disciplina italiana del condominio non è recente, e non è seriamente in discussione.

Ciò non deve probabilmente stupire. Molto semplicemente, la disciplina italiana del condominio è vecchia.

La disciplina italiana risale al 1942 (con poche, marginali modifiche). Il confronto con gli altri Paesi europei è eloquente.

La legge francese è del 1965 ¹, e ha subito, negli anni, diverse, importanti modifiche. La legge spagnola è del 1960 ², ed è stata ampiamente riformata dal legislatore del 1999 ³. Gli articoli 712a ss. del Codice civile svizzero, che disciplinano il condominio, sono stati introdotti con legge del 1963 ⁴. La legge tedesca è del 1951 ⁵.

L'ultimo, importante intervento legislativo è il Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 che, ha introdotto in Inghilterra una disciplina modellata su quella del condominio della tradizione continentale.

L'Italia ha dunque, fra i grandi Paesi europei, la disciplina più risalente, in una materia in cui è essenziale l'aggiornamento della legislazione alla luce della mutevole realtà sociale.

Al momento della riforma, il legislatore italiano non potrà ignorare le esperienze di altri Paesi; questo intervento vuole evidenziare, anche alla luce delle esperienze straniere, quattro profili di criticità della disciplina italiana, che sono insieme quattro suggerimenti per il riformatore.

Prima, tuttavia, è necessario presentare un breve panorama delle esperienze giuridiche europee in materia di condominio (con un accenno a quanto è avvenuto oltre Atlantico).

Innanzitutto, è importante accennare alle alternative al condominio che sono, o sono state, diffuse in altri Paesi; sia pure attraverso strumenti radicalmente diversi, infatti, esse hanno dovuto spesso affrontare problemi analoghi, e si tratta dunque di testimonianze di estremo interesse anche nell'ottica della riforma.

In primo luogo, bisogna accennare alla tradizionale soluzione inglese, solo recentemente affiancata da una disciplina di modello continentale ⁶. La soluzione inglese prevede il ricorso al leasehold, istituto per alcuni versi equivalente alla nostra locazione, ma a cui è tuttavia riconosciuta una natura di vera e propria proprietà temporanea, e che può durare anche per periodi di tempo molto lunghi ⁷.

Il proprietario dell'edificio concede appunto in lease gli appartamenti per periodi di tempo molto lunghi, e dietro pagamento di un canone periodico, che può anche essere molto basso, o addirittura nominale; resta proprietario delle parti comuni, e proprietario a termine finale degli appartamenti stessi. L'edificio è gestito dallo stesso proprietario-locatore (landlord), o da un management company; i rapporti tra i leaseholders dei singoli appartamenti, e con il proprietario dell'edificio, sono regolati attraverso una complessa rete di accordi contrattuali e servitù reciproche.

In secondo luogo, si deve menzionare il modello delle cooperative di abitazione. Secondo questo modello, proprietaria dell'edificio è una cooperativa, ai cui soci è riconosciuto, sugli appartamenti, un diritto personale di occupazione. Le cooperative di abitazione sono tuttora diffuse nei Paesi scandinavi ⁸; sono state molto diffuse negli Stati Uniti fino agli anni 70, quando sono state largamente rimpiazzate dal modello del condominio, ma restano presenti soprattutto in alcune parti del Paese (ad esempio, a New York) ⁹. Del resto, quello delle cooperative di abitazione è un modello marginalmente presente anche nel nostro ordinamento.

Il modello largamente dominante è in ogni caso quello del condominio propriamente detto. Le cause di questa diffusione sono sicuramente complesse. Benché non si possano ignorare i molti fattori concorrenti (a partire dalle politiche fiscali che possono incentivare la proprietà degli appartamenti) ¹⁰, si può almeno ipotizzare che, laddove la casa nella grande città sia percepita come la casa di famiglia, e non come una sistemazione più o meno temporanea, affiori una spinta economica, forse anche psicologica, ad un diritto stabile, pienamente proprietario sull'appartamento.

Il modello del condominio è caratterizzato da tre componenti: la proprietà degli appartamenti; la comproprietà del suolo e delle parti comuni; l'appartenenza dei condomini ad una associazione, con soggettività giuridica più o meno forte, che ha compiti di gestione ¹¹.

Questa struttura fondamentale si ripete nelle varie esperienze, che tuttavia possono attribuire una diversa enfasi alle sue componenti.

Sotto un primo profilo, alcuni sistemi preferiscono non porre l'accento sulla proprietà individuale degli appartamenti: i condomini sono concepiti come comproprietari dell'intero edificio che, in quanto tali, hanno un diritto di uso esclusivo di una sua parte. L'esempio più chiaro è forse quello delPage 450 diritto svizzero; il Codice civile svizzero, all'art. 712a, definisce la proprietà per piani come «la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio».

Sotto un secondo, più significativo, profilo, i vari sistemi possono configurare in vario modo la componente associativa del condominio. Mentre in vari sistemi essa prende le forme di una vera e propria persona giuridica, in Italia (come in alcuni altri Paesi) questo elemento rimane in parte occultato, attraverso l'idea del condominio come mero ente di gestione.

Sia pur con varianti significative, il modello del condominio è presente in tutti i Paesi dell'Europa continentale. Dall'Europa si è diffuso nei Paesi dell'America Latina, e dall'America Latina negli Stati Uniti. Il primo Stato a introdurre una legislazione sul condominio è stato il Puerto Rico negli anni 50; attraverso vicende che non è possibile, in questa sede, ricostruire in dettaglio il modello di derivazione europea si è rapidamente diffuso negli Stati Uniti a partire dagli anni Sessanta, e ha soppiantato le cooperative di abitazione. Per garantire una certa uniformità fra le diverse legislazioni statali sono state approvate, in questa materia, leggi modello, fra le quali la più recente è lo Uniform Common Interest Ownership Act [1994].

L'ultimo capitolo della diffusione del condominio è l'introduzione, in Inghilterra, del Commonhold and Leasehold Reform Act 2002. La nuova disciplina non sostituisce le soluzioni tradizionali, ma si affianca ad esse; è perciò difficile, per il momento, valutare se essa potrà...