Le modalità di restituzione della cosa locata. Come si perfeziona la restituzione del bene immobile ad uso abitativo da parte del conduttore ed i conseguenti effetti sulla mora

AutoreLuppino Saverio
Pagine251-254
251
dott
Arch. loc. e cond. 3/2012
DOTTRINA
LE MODALITÀ DI RESTITUZIONE
DELLA COSA LOCATA.
COME SI PERFEZIONA LA
RESTITUZIONE DEL BENE
IMMOBILE AD USO ABITATIVO
DA PARTE DEL CONDUTTORE
ED I CONSEGUENTI EFFETTI
SULLA MORA
di Saverio Luppino
Nella locazione di cose il codice civile regolamenta
puntualmente gli obblighi che incombono in capo al loca-
tore ed al conduttore.
Tuttavia nella pratica, l’obbligo di restituzione della
cosa locata da parte del conduttore si presenta non di
semplice attuazione, con riferimento alle problematiche
collegate alle modalità di riconsegna del bene ed ove, in
concreto, non vi sia, a torto o a ragione, la collaborazione
da parte del locatore e si presenti pertanto un legittimo
rif‌iuto alla riconsegna, da parte di quest’ultimo.
Il presente contributo è limitato alle ipotesi di re-
stituzione della cosa locata inerente gli usi abitativi, in
quanto per gli usi diversi, potrà rimandarsi al contributo
giurisprudenziale offerto dalle Sezioni Unite della Su-
prema Corte di Cassazione, con la sentenza 15 novembre
2000 n. 1177 (1), laddove, nella specif‌ica fattispecie, ha
negato la conf‌igurabilità di una mora restituendi in capo
al conduttore, in assenza di corresponsione dell’indennità
di avviamento da parte del locatore.
Varie possono presentarsi le ipotesi di mancanza di col-
laborazione da parte del locatore a ricevere la restituzione
della cosa locata, fra tutte quella in cui il bene locato, non
si presenti “nello stato medesimo” in cui è stato ricevuto al
momento della consegna in locazione.
L’articolo 1590 codice civile prevede che: “il conduttore
deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo
in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che
ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il
consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del
contratto”.
Il normale deterioramento è considerato f‌isiologico al
godimento del bene (2).
Si è ritenuto che nella materia, operano le presunzioni
iuris tantum e, pertanto, ove il conduttore riconsegni la
cosa locata in “cattivo stato di manutenzione”, si presume
l’abbia ricevuta in buono stato di manutenzione, com-
petendo pertanto al conduttore medesimo l’onere della
prova.
La giurisprudenza è uniforme nel ritenere che l’onere
della prova gravi in capo al conduttore: “In un giudizio di
restituzione della cosa locata l’onere della prova relativa
all’effettuata restituzione incombe sul conduttore, trat-
tandosi di fatto estintivo del diritto vantato dal locatore al
termine del rapporto locativo, quale ne sia stata la causa
di cessazione” (3).
Il successivo articolo 1591 codice civile stabilisce che:
“Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare
al locatore il corrispettivo convenuto f‌ino alla riconsegna,
salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.
A questo punto possono venire in considerazione le
problematiche cui si accennava, inerenti la restituzione
della cosa locata.
Infatti, il presente commento trae spunto da una re-
cente ordinanza del Tribunale di Bologna (4), che si rias-
sume: “l’offerta di rilascio dell’appartamento, [consistente
nell’invio della busta contenente le chiavi dell’immobile
all’indirizzo del locatore], non appare qualif‌icabile come
offerta formale”.
L’ordinanza ci consente di precisare gli elementi della
fattispecie dell’articolo 1591 c.c., che possono essere
individuati:
a) la mora del conduttore nella restituzione del bene;
b) l’obbligazione di pagamento del canone di locazione
f‌ino alla riconsegna;
c) l’obbligazione di risarcire il danno ulteriore rispetto
a quello costituito dal canone.
Allorquando il locatore richieda la restituzione del bene
locato al momento di scadenza del contratto e/o in ogni
altro caso di cessazione del negozio giuridico, si verif‌ica
in capo al conduttore una perpetuatio obligationis, consi-
stente tanto nel pagamento del corrispettivo dovuto sino
alla riconsegna del bene, quanto nell’obbligo di risarcire il
maggior danno.
Ma allora in quale ipotesi il conduttore potrà legittima-
mente spogliarsi del bene e non incorrere nella perpetua-
tio obligationis?
In proposito giungono in soccorso le norme generali in
materia di adempimento delle obbligazioni, di cui al Li-
bro IV del codice civile, capo II, sezione III e capo III, che
rispettivamente regolamentano: la “mora del creditore” e
“l’inadempimento delle obbligazioni” e nello specif‌ico le
previsioni di cui agli articoli 1209 offerta reale e offerta
per intimazione; 1216 intimazione di ricevere la consegna
di un immobile; 1220 offerta non formale.
Secondo l’insegnamento del “tradizionale” e consolidato
orientamento giurisprudenziale in materia (5): “l’unico
mezzo per la costituzione in mora del creditore e per pro-
vocarne i relativi effetti è rappresentato dall’adozione della
complessa procedura di cui agli articoli 1209 e 1216 c.c.”.
In altri termini, qualora il conduttore ritenga non giusti-
f‌icate le motivazioni addotte dal locatore alla mancata resti-
tuzione del bene, per liberarsi dal proprio obbligo, dovrà ef-
fettuare offerta formale ai sensi dell’art. 1216 c.c. notif‌icata

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