Tabelle millesimali: formazione, revisione e legittimazione processuale nel condominio e nel supercondominio

Autore:Renato Del Chicca
Pagine:19-24
 
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19
dott
Arch. loc. e cond. 1/2014
RIFORMA DEL CONDOMINIO
TABELLE MILLESIMALI:
FORMAZIONE, REVISIONE
E LEGITTIMAZIONE
PROCESSUALE
NEL CONDOMINIO
E NEL SUPERCONDOMINIO (*)
di Renato Del Chicca
(*) Intervento svolto al XXIII Convegno Coordinamento legali Con-
fedilizia tenutosi a Piacenza il 21 settembre 2013.
Il fenomeno del condominio negli edifici è notoria-
mente assai complesso caratterizzandosi per la coesi-
stenza accanto alle proprietà individuali di singoli piani
o porzioni di piano di una comunione c.d. forzosa, e cioè
non suscettibile di scioglimento, di tutti i partecipanti al
condominio sugli elementi dell’edificio necessari per il
godimento delle singole parti di proprietà individuali e di
conseguenza le norme che lo regolano sono sicuramente
complicate.
Tra queste norme le meno facili da interpretare, a mio
parere, sono quelle che riguardano le tabelle millesimali.
Accanto alle tabelle millesimali, per così dire generali
esprimenti il valore del piano o della porzione di piano
in proprietà esclusiva, coesistono le tabelle millesimali
di ripartizione delle spese relative ai servizi ed impianti
comuni.
Ora questa differenza delle tabelle, ben presente alla
dottrina ad esempio TERZAGO (1) e VISCO (2), non è sem-
pre stata tenuta in considerazione dalla giurisprudenza.
In ogni caso prima dell’anno 2009, dopo decenni di ela-
borazione, la consolidata giurisprudenza della Suprema
Corte di Cassazione aveva fissato diversi punti fermi.
1) In un regolamento condominiale c.d. contrattuale
(predisposto cioè dall’originario unico proprietario o dal
costruttore dell’edificio, accettato dai condòmini nei ri-
spettivi atti di acquisto e trascritto nei registri immobilia-
ri, oppure approvato all’unanimità da tutti i partecipanti
al condominio, dipendendo la natura di una clausola dello
stesso unicamente dal suo contenuto), hanno natura con-
trattuale soltanto le disposizioni che incidono nella sfera
dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino
mentre hanno natura tipicamente regolamentare le clau-
sole riguardanti le modalità d’uso delle cose comuni ed
in genere l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi
condominiali.
2) Dalla diversa natura dei due gruppi di disposizioni
discende il diverso loro regime di modificabilità: col con-
senso di tutti i condòmini, manifestato in forma scritta,
quelle contrattuali; con deliberazione assembleare,
adottata con la maggioranza prescritta dall’art.1136 c.c.,
secondo comma, quelle regolamentari (3).
3) Al contratto originario, stipulato tra il costruttore-
venditore o tra l’unico proprietario ed il primo acquirente,
si aggiungono in seguito i nuovi acquirenti in virtù della
clausola di adesione che permette l’entrata nel contratto
dei nuovi proprietari dei piani o delle porzioni di piano e
questi condividono a pari titolo gli effetti con le parti ori-
ginarie, senza che sia necessario un nuovo procedimento
di formazione tra gli stipulanti il primo contratto e quelli
successivi (4).
4) Il regolamento condominiale c.d. contrattuale, in
virtù del carattere convenzionale, vincola tutti i successivi
acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente
alle clausole che disciplinano l’uso ed il godimento dei
servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che re-
stringono i poteri e le facoltà sulle proprietà esclusive
venendo a costituire su queste ultime una servitù prediale
reciproca (5).
5) Mentre è necessaria l’unanimità dei consensi dei
condomini per modificare le clausole del regolamento
contrattuale limitatrici dei diritti dei condòmini sulle
proprietà esclusive o comuni, ovvero quelle che attribui-
scono ad alcuni condòmini dei maggiori diritti rispetto agli
altri, è invece sufficiente una deliberazione maggioritaria
dell’assemblea dei partecipanti al condominio per modi-
ficare le clausole che si limitano a disciplinare l’uso dei
beni comuni (6).
6) L’art. 69 disp. att. c.c. al numero 1 contempla la re-
visione o modifica di qualunque tipo di tabella millesimale
anche nell’interesse di un solo condomino in presenza non
dell’errore vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e
ss. c.c., ma di errori oggettivi causa di obiettiva divergenza
tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il
valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (7).
7) Quando, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. numero 2,
per le mutate condizioni di diverse parti del fabbricato, in
conseguenza di innovazioni di vasta portata, risulta essere
notevolmente alterato il rapporto tra il valore dei singoli
piani o porzioni di piano e quello dell’intero edificio si può
procedere alla modifica delle tabelle millesimali. Tuttavia
le tabelle millesimali allegate ad un regolamento contrat-
tuale non possono essere modificate se non con il consenso
unanime di tutti i condomini ovvero per atto dell’autorità
giudiziaria (8).
In relazione a questi consolidati indirizzi della giuri-
sprudenza è intervenuta più volte la dottrina.
Così TERZAGO (9) sostiene che “al gruppo (condòmi-
ni) non è consentito interferire su situazioni soggettive
legate alla proprietà esclusiva, per cui è illegittima la
modificabilità del valore (art. 1118 c.c.) ad opera della
maggioranza ed anche che “ le tabelle vengono predispo-
ste per dare un valore alla quota ai sensi dell’art. 1118 c.c.
e conseguentemente per ripartire il carico delle spese.”

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