Tabelle millesimali: formazione, revisione e legittimazione processuale nel condominio e nel supercondominio

• Autore: Renato Del Chicca
• Pagine: 19-24

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dott

Arch. loc. e cond. 1/2014

RIFORMA DEL CONDOMINIO

TABELLE MILLESIMALI:

FORMAZIONE, REVISIONE

E LEGITTIMAZIONE

PROCESSUALE

NEL CONDOMINIO

E NEL SUPERCONDOMINIO (*)

di Renato Del Chicca

(*) Intervento svolto al XXIII Convegno Coordinamento legali Con-

fedilizia tenutosi a Piacenza il 21 settembre 2013.

Il fenomeno del condominio negli edif‌ici è notoria-

mente assai complesso caratterizzandosi per la coesi-

stenza accanto alle proprietà individuali di singoli piani

o porzioni di piano di una comunione c.d. forzosa, e cioè

non suscettibile di scioglimento, di tutti i partecipanti al

condominio sugli elementi dell’edif‌icio necessari per il

godimento delle singole parti di proprietà individuali e di

conseguenza le norme che lo regolano sono sicuramente

complicate.

Tra queste norme le meno facili da interpretare, a mio

parere, sono quelle che riguardano le tabelle millesimali.

Accanto alle tabelle millesimali, per così dire generali

esprimenti il valore del piano o della porzione di piano

in proprietà esclusiva, coesistono le tabelle millesimali

di ripartizione delle spese relative ai servizi ed impianti

comuni.

Ora questa differenza delle tabelle, ben presente alla

dottrina ad esempio TERZAGO (1) e VISCO (2), non è sem-

pre stata tenuta in considerazione dalla giurisprudenza.

In ogni caso prima dell’anno 2009, dopo decenni di ela-

borazione, la consolidata giurisprudenza della Suprema

Corte di Cassazione aveva f‌issato diversi punti fermi.

1) In un regolamento condominiale c.d. contrattuale

(predisposto cioè dall’originario unico proprietario o dal

costruttore dell’edif‌icio, accettato dai condòmini nei ri-

spettivi atti di acquisto e trascritto nei registri immobilia-

ri, oppure approvato all’unanimità da tutti i partecipanti

al condominio, dipendendo la natura di una clausola dello

stesso unicamente dal suo contenuto), hanno natura con-

trattuale soltanto le disposizioni che incidono nella sfera

dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino

mentre hanno natura tipicamente regolamentare le clau-

sole riguardanti le modalità d’uso delle cose comuni ed

in genere l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi

condominiali.

2) Dalla diversa natura dei due gruppi di disposizioni

discende il diverso loro regime di modif‌icabilità: col con-

senso di tutti i condòmini, manifestato in forma scritta,

quelle contrattuali; con deliberazione assembleare,

adottata con la maggioranza prescritta dall’art.1136 c.c.,

secondo comma, quelle regolamentari (3).

3) Al contratto originario, stipulato tra il costruttore-

venditore o tra l’unico proprietario ed il primo acquirente,

si aggiungono in seguito i nuovi acquirenti in virtù della

clausola di adesione che permette l’entrata nel contratto

dei nuovi proprietari dei piani o delle porzioni di piano e

questi condividono a pari titolo gli effetti con le parti ori-

ginarie, senza che sia necessario un nuovo procedimento

di formazione tra gli stipulanti il primo contratto e quelli

successivi (4).

4) Il regolamento condominiale c.d. contrattuale, in

virtù del carattere convenzionale, vincola tutti i successivi

acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente

alle clausole che disciplinano l’uso ed il godimento dei

servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che re-

stringono i poteri e le facoltà sulle proprietà esclusive

venendo a costituire su queste ultime una servitù prediale

reciproca (5).

5) Mentre è necessaria l’unanimità dei consensi dei

condomini per modif‌icare le clausole del regolamento

contrattuale limitatrici dei diritti dei condòmini sulle

proprietà esclusive o comuni, ovvero quelle che attribui-

scono ad alcuni condòmini dei maggiori diritti rispetto agli

altri, è invece suff‌iciente una deliberazione maggioritaria

dell’assemblea dei partecipanti al condominio per modi-

f‌icare le clausole che si limitano a disciplinare l’uso dei

beni comuni (6).

6) L’art. 69 disp. att. c.c. al numero 1 contempla la re-

visione o modif‌ica di qualunque tipo di tabella millesimale

anche nell’interesse di un solo condomino in presenza non

dell’errore vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e

ss. c.c., ma di errori oggettivi causa di obiettiva divergenza

tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il

valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (7).

7) Quando, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. numero 2,

per le mutate condizioni di diverse parti del fabbricato, in

conseguenza di innovazioni di vasta portata, risulta essere

notevolmente alterato il rapporto tra il valore dei singoli

piani o porzioni di piano e quello dell’intero edif‌icio si può

procedere alla modif‌ica delle tabelle millesimali. Tuttavia

le tabelle millesimali allegate ad un regolamento contrat-

tuale non possono essere modif‌icate se non con il consenso

unanime di tutti i condomini ovvero per atto dell’autorità

giudiziaria (8).

In relazione a questi consolidati indirizzi della giuri-

sprudenza è intervenuta più volte la dottrina.

Così TERZAGO (9) sostiene che “al gruppo (condòmi-

ni) non è consentito interferire su situazioni soggettive

legate alla proprietà esclusiva, per cui è illegittima la

modif‌icabilità del valore (art. 1118 c.c.) ad opera della

maggioranza ed anche che “ le tabelle vengono predispo-

ste per dare un valore alla quota ai sensi dell’art. 1118 c.c.

e conseguentemente per ripartire il carico delle spese.”