La disciplina della modifica delle tabelle millesimali contrattuali e assembleari

Autore:Del Chicca Renato
Pagine:144-147
 
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dott
2/2012 Arch. loc. e cond.
DOTTRINA
LA DISCIPLINA DELLA
MODIFICA DELLE TABELLE
MILLESIMALI CONTRATTUALI E
ASSEMBLEARI (*)
di Renato Del Chicca
La disciplina vigente del condominio degli edifici è
sicuramente ben fatta essendone prova inconfutabile la
sua longevità.
Infatti le 23 norme che la costituiscono sono comprese
nel codice civile, approvato con regio decreto 16 marzo
1942, n. 262 e, entrate in vigore com’è noto il 21 aprile
1942, sono rimaste inalterate fino ad oggi, proprio senza
alcuna modifica.
Queste norme disciplinano un fenomeno assai com-
plesso perchè “il fenomeno del condominio negli edifici
si caratterizza principalmente per la coesistenza, accanto
alle proprietà individuali di singoli piani o parti dell’edifi-
cio, di una comunione c.d. forzosa, e cioè non suscettibile
di scioglimento (v. art. 1119), di tutti i condòmini, sugli
elementi dell’edificio la cui utilizzazione è necessaria ai
fini del godimento di tutte le singole parti di proprietà
individuale” (1).
Se è complicato il fenomeno del condominio e conse-
guentemente complesse le norme che lo regolano mi sento
di potere affermare che il problema delle tabelle millesi-
mali di cui mi occupo in questo intervento è sicuramente
tra i meno facili.
Partirò dall’esame delle norme in materia e prima di
rassegnare le mie conclusioni esaminerò la dottrina e la
numerosa giurisprudenza formatesi nel tempo fino alla
criticabilissima sentenza delle sezioni unite civili delle
Corte Suprema di Cassazione n. 18477 del 9 agosto 2010.
L’art. 1118 del codice civile dalla intitolazione - Diritti
dei partecipanti sulle cose comuni - recita: “Il diritto di
ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo pre-
cedente (che elenca le parti comuni dell’edificio) è pro-
porzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti”.
L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice
civile così si esprime: “Per gli effetti indicati dagli artico-
li 1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di
condominio deve precisare il valore proporzionale di cia-
scun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in
proprietà esclusiva ai singoli condòmini.
I valori del piano o delle porzioni di piano raggua-
gliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi
in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento
condominiale”.
La prima importante anche se ovvia osservazione che
a mio avviso deve essere fatta in proposito è quella che la
tabella millesimale di cui sopra, pure inserita nella norma
ricordata sul regolamento di condominio (art. 68 disp. att.
c.c.), non può che essere necessaria a tutti i condòmini
anche a quelli non forniti del regolamento condominiale
obbligatorio perchè con un numero di condòmini non su-
periore a dieci. Questo perchè in mancanza di una tabella
millesimale non sarebbe possibile la vita del condominio.
La seconda osservazione, conseguente alla prima, è
quella che la tabella millesimale seppure espressamente
collegata agli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124 e 1136
cod. civ., non esaurisce con i ricordati effetti la sua fun-
zione, funzione che è, in forza dell’art. 1118 c.c., estesa
ad esempio a tutte le delibere assembleari riguardanti le
innovazioni, la nomina e revoca dell’amministratore, la co-
stituzione dell’assemblea nonché all’indennità dovuta ai
condòmini per la eventuale sopraelevazione effettuata dal
proprietario dell’ultimo piano, al caso del perimento totale
o parziale dell’edificio. Questo perché in tutte le fattispe-
cie sopraricordate si fa riferimento al valore dell’edificio e
delle sue porzioni, valore che non può che essere espresso
in millesimi.
La terza osservazione è quella che accanto alla tabella
millesimale, per così dire generale, devono essere predi-
sposte “delle tabelle speciali che si riferiscono alle cose o
ai servizi in uso distinto” (2).
Si tratta per lo più di tabelle relative alla ripartizione
delle spese di manutenzione e di esercizio dell’ascensore e
di quelle dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Il Visco, ad esempio, presenta due tabelle millesimali
della ripartizione delle spese di manutenzione e di eser-
cizio dell’ascensore relative ai fabbricati composti di sei
piani e a quelli fino a dieci piani (3).
Questa differenza tra tabelle millesimali che esprimo-
no il valore del piano o della porzione di piano e tabelle
relative invece ai servizi e impianti comuni non mi sembra
sia sempre stata tenuta presente.
Ora, com’è noto, il regolamento condominiale cosid-
detto contrattuale è quello precostituito dal costruttore o
dall’originario unico proprietario dell’intero edificio e ac-
cettato dai condòmini con i singoli atti di acquisto oppure
quello approvato anche in tempi successivi dalla unanimità
dei condòmini, mentre è regolamento condominiale assem-
bleare quello approvato dall’assemblea dei condòmini con
la maggioranza prevista dal terzo comma dell’art. 1138 c.c.
e cioè da un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
È altrettanto pacifico, sia in dottrina che in giurispru-
denza, che in un regolamento c.d. contrattuale “hanno
natura contrattuale le sole disposizioni del regolamento
condominiale che incidono nella sfera dei diritti soggettivi
e degli obblighi di ciascun condòmino mentre hanno natu-
ra regolamentare le norme riguardanti le modalità d’uso
delle cose comuni e l’organizzazione ed il funzionamento
dei servizi condominiali (cfr. Cass. civ., 14 novembre 1991,
n. 12173)” (4).

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