Merito

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RIEPILOGO

Contratto di locazione y Immobile pignorato e aggiudicato all’asta y Canoni scaduti durante la procedura esecutiva e non versati y Legittimazione (...)

 
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CORTE DI APPELLO CIVILE DI ANCONA SEZ. I, 22 GIUGNO 2010, N. 449

Pres. Formiconi – est. Fanuli – ric. Antea s.r.l. (Avv.ti cinelli, olivieri l. E olivieri a.) c. Edilpunto s.r.l. (Avv. Gabrielli)

Contratto di locazione y Immobile pignorato e aggiudicato all’asta y Canoni scaduti durante la procedura esecutiva e non versati y Legittimazione del precedente proprietario dopo l’estinzione della procedura esecutiva y Sussistenza y Sentenza di inammissibilità della domanda proposta durante la procedura esecutiva y Preclusione pro iudicato y Esclusione.

L’ex proprietario dell’immobile locato, pignorato e poi aggiudicato all’asta, è legittimato, dopo l’estinzione della procedura esecutiva a domandare al conduttore i canoni precedentemente scaduti. La domanda non è preclusa per il fatto che identica azione, dallo stesso proposta nel corso dell’espropriazione immobiliare, sia stata dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione attiva. (c.c., art. 1587; c.c., art. 2909; c.c., art. 2912; c.p.c., art. 324) (1)

(1) La citata Cass. 12 novembre 1999, n. 12556, trovasi pubblicata in questa Rivista 2000, 37.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In data 5 aprile 2007 la Antea s.r.l. in liquidazione otteneva dal Tribunale di Ascoli Piceno -Sezione distaccata di San Benedetto del Tronto decreto ingiuntivo per € 45.142,14 nei confronti della Edilpunto s.r.l., avendo allegato nei confronti di quest’ultima credito di tal somma a titolo di residuo importo di canoni di locazione nel periodo compreso tra il 10 settembre 1997 e il 30 settembre 2004 relativi all’immobile di proprietà di essa ricorrente sito in San Benedetto del Tronto, via Salvatore Di Giacomo n. 4.

Avverso detto decreto ingiuntivo proponeva opposizione l’ingiunta, chiedendone la revoca e avanzando domanda riconvenzionale con cui chiedeva la condanna della controparte al risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale, asserendo che l’immobile locato non era provvisto delle prescritte autorizzazioni amministrative relative alla destinazione per uso commerciale.

Deduceva, con riferimento alla pretesa azionata in sede monitoria, che poiché l’immobile del cui canone si discuteva era stato pignorato, l’Antea, divenutane custode, non era legittimata a chiedere, in proprio, i canoni maturati successivamente all’instaurazione del processo esecutivo: il che era già stato stabilito con sentenza n. 25/2005 dello stesso Tribunale passata in giudicato.

Costituendosi in giudizio, l’opposta contestava l’opposizione e la riconvenzionale dell’opponente, chiedendone il rigetto.

Disposto il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., la causa, istruita mediante produzioni documentali, veniva decisa dal Tribunale adito all’udienza del 22 febbraio 2010 mediante lettura del dispositivo della sentenza n. 56/2010 che accoglieva l’opposizione, revocando il decreto opposto, respingeva la riconvenzionale e dichiarava compensate le spese di lite.

Avverso detta sentenza interponeva appello la Antea s.r.l.

Si costituiva l’appellata contestando l’avversa impugnazione e proponendo appello incidentale.

La causa veniva decisa all’odierna udienza, mediante lettura del dispositivo della presente sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va anzitutto esaminata l’eccezione pregiudiziale di inammissibilità della domanda, sollevata dalla Edilpunto.

L’appellata sostiene che la pretesa dell’appellante relativa ai canoni di locazione è preclusa dal giudicato di cui alla sentenza n. 25/2005 emessa dallo stesso Tribunale nei confronti delle stesse parti.

Con la predetta sentenza il giudice ha dichiarato il “difetto di legittimazione processuale” della Antea s.r.l. in ordine alla richiesta di sfratto per morosità e pagamento di canoni avanzata nei confronti della conduttrice Edilpunto s.r.l. perché nel frattempo era intervenuto il pignoramento dell’immobile locato e, tra l’altro, il giudice dell’esecuzione aveva respinto l’istanza di autorizzazione a stare in giudizio presentata dal legale rappresentante della Antea.

L’eccezione è palesemente infondata.

Essa muove da una errata sovrapposizione di concetti ed istituti ben distinti e, sostanzialmente, dalla ritenuta identità di estensione oggettiva tra il disposto dell’art. 324 c.p.c. e quello di cui all’art. 2909 c.c.

Dal punto di vista dell’art. 324 c.p.c. tutte le pronunce sono uguali, cioè tutte sono idonee al passaggio in giudicato, qualunque contenuto esse abbiano. Ma ciò non significa - come sembra sostenere l’appellata - che tutte le sentenze sono idonee a produrre i loro effetti al di fuori del processo in cui si sono formate.

Il problema è ben diverso, perché una cosa è dire che la pronuncia passata in giudicato formale è stabile e produce i suoi effetti all’interno del processo in cui è emessa, altra

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cosa è stabilire se tale sentenza produca i suoi effetti anche al di fuori del processo.

Va allora richiamata l’ulteriore distinzione tra cosa giudicata formale (art. 324 c.p.c.), che riguarda tutte le pronunce e cosa giudicata sostanziale (art. 2909 c.c.) che consiste negli effetti delle pronunce di merito, cioè delle sentenze che pronunciano sulla situazione sostanziale dedotta in giudizio.

A tale distinzione è collegata quella tra giudicato interno ed esterno.

Tutte le sentenze - come detto - producono il giudicato interno, perché anche quelle di rito all’interno del processo sono vincolanti; solo le pronunce di merito e certe pronunzie di rito della Cassazione, invece, producono un giudicato esterno. Ciò premesso, è evidente che l’oggetto del giudicato sostanziale, cioè della statuizione che proviene da una pronuncia di merito passata in giudicato è la situazione sostanziale per la quale è stata richiesta la tutela giurisdizionale. Nel caso in esame la sentenza passata formalmente in giudicato nulla ha statuito in merito all’esistenza ed alla titolarità della situazione sostanziale dedotta in giudizio (tra cui il pagamento dei canoni), ma si è limitata a stabilire che il legale rappresentante della Antea non era legittimato a farla valere in giudizio, in pendenza del pignoramento dell’immobile e in assenza dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

È evidente trattarsi di mera pronunzia in rito, inidonea a produrre effetti di giudicato esterno.

Ciò premesso, va esaminato l’appello principale, proposto dall’Antea s.r.l.

Esso ha ad oggetto la statuizione di rigetto della pretesa azionata in sede monitoria, che il primo giudice ha fondato sul seguente ordito logico:

- il locatore proprietario, a seguito del pignoramento dell’immobile dato in locazione, perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode sino al decreto di trasferimento, per effetto del quale la proprietà del bene e dei diritti si trasferisce all’aggiudicatario;

- pertanto il locatore nominato custode dell’immobile pignorato, mutando il titolo del possesso, può chiedere il pagamento dei canoni solo nell’esercizio del potere di amministrazione e gestione del bene;

- poiché nella specie la Antea aveva agito in proprio e non quale custode, l’opposizione proposta da controparte era fondata;

- né valeva, in contrario, il principio dettato dalla Cassazione (sent. 12556/1999), secondo cui il locatore ha diritto di pretendere il pagamento se il processo esecutivo si estingue, in quanto tale legittimazione gli sarebbe spettata alla duplice condizione della inerzia del custode e alla integrale soddisfazione dei creditori: condizione che non risultava sussistere.

L’appellante deduce la erroneità della pronunzia perché il giudice non ha preso atto del fatto che il processo esecutivo che aveva ad oggetto l’immobile locato si era già concluso al momento della presentazione del ricorso per decreto ingiuntivo, con conseguente cessazione dell’ufficio di custode.

Inoltre - sostiene l’appellante - la sentenza della Cassazione richiamata nella motivazione è stata mal interpretata dal giudicante.

Le censure colgono pienamente nel segno.

Risulta dimostrato per tabulas che il procedimento esecutivo era estinto a seguito dell’approvazione del progetto di distribuzione avvenuta il 18 luglio 2006 e che, in data ancora precedente, il 6 ottobre 2004, era stato emesso il decreto di trasferimento del bene locato.

Al momento della presentazione del ricorso monitorio, pertanto, non sussisteva procedimento esecutivo e tanto meno l’ufficio del custode del bene immobile pignorato: il che evidenzia la palese erroneità della pronunzia appellata.

L’Antea, invero, dopo l’estinzione del procedimento esecutivo ben poteva agire per il recupero dei crediti vantati con riferimento ai canoni di locazione dell’immobile in questione.

Non trova, del resto, alcun fondamento normativo la tesi dell’appellata secondo cui dopo il trasferimento dell’immobile l’unico legittimato ad agire per i canoni maturati prima della cessione sarebbe il nuovo proprietario dello stesso. È evidente, infatti, che tale esclusiva legittimazione vale solo a decorrere dal momento dell’acquisto del bene.

Così come del tutto errato appare il riferimento operato dal primo giudice alla sentenza della Cassazione n. 12556/1999, che afferma un principio totalmente diverso: dopo l’estinzione del processo esecutivo il locatore può agire incondizionatamente per ottenere il pagamento dei canoni non corrisposti dal conduttore.

La duplice condizione indicata dal primo giudice e rappresentata dall’inerzia del custode e dal soddisfacimento integrale dei debitori sembra del tutto illogica: una volta concluso il procedimento esecutivo, infatti, l’ufficio del custode viene meno (per cui non ha senso parlare di inerzia dello stesso) e gli eventuali creditori non soddisfatti potranno promuovere ulteriori azioni esecutive nei confronti del debitore (si pensi, ad esempio, al pignoramento presso terzi delle somme riconosciute al debitore a titolo di canoni non corrisposti).

Riconosciuta la piena legittimazione attiva dell’appellante...

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