Mediazione in condominio
| Autore | Antonio Nucera |
| Pagine | 728-729 |
728
dott
6/2013 Arch. loc. e cond.
RIFORMA DEL CONDOMINIO
MEDIAZIONE IN CONDOMINIO
di Antonio Nucera
L’art. 71 quater disp. att. c.c., introdotto dalla legge
di riforma dell’istituto condominiale, disciplina il proce-
dimento di mediazione per le controversie in materia di
condominio.
Si tratta di una norma particolarmente opportuna alla
luce del fatto che il d.l. n. 69 del 2013 (cosiddetto “Decreto
Fare”), come convertito in legge, intervenendo sul d.l.vo
n. 28 del 2010 in tema di mediazione, ha reintrodotto - a
partire dal 21 settembre 2013 - per tutta una serie di liti,
ivi comprese quelle condominiali, la conciliazione come
condizione di procedibilità della domanda giudiziale, dan-
do così nuova vita ad un procedimento che, dopo la nota
sentenza della Corte Costituzionale n. 272 del 6 dicembre
2012, era sopravvissuto solo nella parte in cui disciplinava
la mediazione facoltativa.
Anzitutto, la norma in commento chiarisce, al primo
comma, cosa debba intendersi per controversie “in ma-
teria di condominio” cui fa riferimento il citato d.l.vo n.
28/’10: tali sono “quelle derivanti dalla violazione o dall’er-
rata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII,
capo II,” c.c. “e degli articoli da 61 a 72”, disp. att. c.c. Si
tratta, quindi, di tutte le controversie relative sia agli artt.
da 1117 a 1139 del codice civile, sia alle previsioni in tema
di condominio disciplinate nelle disposizioni di attuazione
del codice stesso.
Sempre la norma in argomento puntualizza, al secondo
comma, che “la domanda di mediazione deve essere pre-
sentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo
di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale
nella quale il condominio è situato”. Tale disposizione va,
tuttavia, coordinata con quanto previsto dall’art. 4, d.l.vo n.
28 del 2010, come da ultimo modificato. Pertanto, in caso
di più domande relative alla stessa controversia, la me-
diazione si svolgerà davanti all’organismo territorialmen-
te competente presso il quale è stata presentata la prima
domanda. E per determinare il tempo della domanda si
dovrà aver riguardo alla data di deposito dell’istanza.
L’art. 71 quater, disp. att. c.c., precisa, poi, al terzo
comma, che al procedimento di mediazione “è legittimato
a partecipare l’amministratore, previa delibera assem-
bleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo
1136, secondo comma, del codice” civile. Il che vuol dire
con un quorum deliberativo costituito, sia in prima sia
in seconda convocazione, da un numero di voti che rap-
presenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e
almeno la metà del valore dell’edificio (fermo il quorum
costitutivo formato da tanti condòmini che rappresentino:
in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al
condominio e i due terzi del valore dell’edificio; in seconda
convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e
almeno un terzo del valore dell’edificio).
Quanto allo svolgimento del procedimento di mediazio-
ne per le liti condominiali, si applicano, in linea generale,
le ordinarie regole dettate dal predetto d.l.vo 28 del 2010.
Così, all’atto della presentazione dell’istanza di media-
zione, il responsabile dell’organismo dovrà attivarsi per
designare un mediatore e fissare il primo incontro tra le
parti non oltre trenta giorni dal deposito della domanda
(l’assenza ingiustificata - nel caso la lite arrivi davanti
all’autorità giudiziaria - comporterà il pagamento di una
somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio).
Durante il primo incontro al mediatore spetterà chiarire la
funzione e le modalità di svolgimento della mediazione. Il
mediatore, sempre nello stesso primo incontro, dovrà poi
invitare le parti e i loro avvocati (la cui partecipazione è
prevista come obbligatoria) ad esprimersi sulla possibilità
di dare avvio alla mediazione e, in caso di esito positivo,
procederà con lo svolgimento. Al contrario, in caso di esito
negativo, il procedimento si riterrà concluso: la condizione
di procedibilità si considererà comunque avverata (sicché
si potrà adire senz’altro l’autorità giudiziaria) e nessun
compenso sarà dovuto all’organismo di conciliazione.
Tutto questo tenendo, però, presente quanto previsto
dal quarto comma dell’art. 71 quater disp. att. c.c., secon-
do cui se i termini di comparizione davanti al mediatore
non consentono di assumere la delibera di legittimazione
in favore dell’amministratore, è possibile ottenere, previa
specifica istanza in tal senso, “idonea proroga” della data
di prima comparizione. Una previsione, questa, dettata
presumibilmente in considerazione delle difficoltà che
possono sorgere in condominio per arrivare ad una deci-
sione sul punto, ma che, all’evidenza, rischia di allungare i
tempi della procedura.
Nell’ipotesi in cui la mediazione prosegua e un accordo
sia raggiunto, il mediatore formerà processo verbale al
quale allegherà il testo dell’accordo medesimo (che, ove
sottoscritto anche dagli avvocati delle parti, costituirà
“titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, l’esecuzione
per consegna e rilascio, l’esecuzione degli obblighi di fare
e non fare, nonché per l’iscrizione di ipoteca giudiziale”).
In caso invece non si arrivi ad alcun accordo, allora il
mediatore potrà formulare una proposta di conciliazione
(facoltà che diventa un obbligo se le parti gliene faranno
concorde richiesta). A questo punto, le parti, entro sette
giorni, dovranno comunicare, per iscritto, la loro accet-
tazione o meno. In mancanza di risposta nel termine, la
proposta si darà per rifiutata.
Anche con riferimento a questo aspetto della proce-
dura di mediazione va tenuto in considerazione, tutta-
via, quanto previsto dall’art. 71 quater disp. att. c.c., in
particolare, dal quinto e sesto comma: “la proposta di
mediazione” (indipendentemente che provenga - deve
ritenersi - dalla controparte o dal mediatore) dovrà essere
approvata dall’assemblea con la stessa maggioranza (art.
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