Mediazione e impugnazione delle delibere dell'assemblea condominiale
| Autore | Paolo Scalettaris |
| Pagine | 7-17 |
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dott
Arch. loc. cond. e imm. 2/2019
DOTTRINA
MEDIAZIONE E IMPUGNAZIONE
DELLE DELIBERE DELL’ASSEMBLEA
CONDOMINIALE
di Paolo Scalettaris
SOMMARIO
1. Le norme che concernono la mediazione: il D.L.vo n. 28 del
2010; l’art. 71‑quater disp. att. c.c. 2. Il giudizio di impugna‑
zione delle delibere dell’assemblea condominiale. 3. La porta‑
ta del richiamo delle “controversie in materia di condominio”
con riguardo alla mediazione; 3.a) La definizione delle con-
troversie condominiali con riguardo alla loro “derivazione”.
3.b) Il profilo soggettivo. 3.c) Il profilo oggettivo. 4. La do‑
manda di sospensione dell’esecuzione della delibera impugna‑
ta; 4.a) Vi è l’obbligo della mediazione anche per l’istanza
di sospensione?. 4.b) Il rapporto tra il giudizio di impugna-
zione della delibera ed il provvedimento di sospensione. 5.
L’impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale:
l’impedimento della decadenza; 5.a) La natura decaden-
ziale del termine. 5.b) Il momento di comunicazione della
domanda di mediazione. 5.c) La decorrenza del termine nel
caso di fallimento della mediazione. 5.d) I limiti legati ai
motivi di impugnazione. 5.e) Inapplicabilità della sospen-
sione dei termini. 6. La rappresentanza del condominio nel
procedimento; 6.a) La necessità della delibera assembleare.
6.b) Il quorum per l’adozione della delibera assembleare.
6.c) Il contenuto della delibera. 6.d) Delega ad un soggetto
diverso dall’amministratore. 6.e) La nomina dell’avvocato.
6.f) L’ipotesi della mancata adozione della delibera. 6.g) Gli
ulteriori contenuti della delibera. 7. Osservazioni conclusive.
1. Le norme che concernono la mediazione: il D.L.vo n.
28 del 2010; l’art. 71‑quater disp. att. c.c.
Il decreto legislativo n. 28 del 2010 – il cui testo, a se-
guito della sentenza n. 272 del 6 dicembre 2012 della Cor-
te Costituzionale che ne aveva dichiarato incostituzionali
alcune disposizioni, è stato modificato dal D.L. 21 giugno
2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9 agosto
2013 n. 98 – introduce e disciplina l’istituto della media-
zione relativamente alle controversie.
L’art. 5 del decreto indica tra le materie per le quali è
obbligatorio il ricorso alla procedura di mediazione (posto
dalla norma a tal fine quale condizione di procedibilità della
domanda giudiziale) anche la materia condominiale. La nor-
ma dispone al riguardo che “chi intende esercitare in giudi-
zio un’azione relativa a una controversia in materia di condo-
minio … è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a
esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente
decreto … L’esperimento del procedimento di mediazione è
condizione di procedibilità della domanda giudiziale”.
A sua volta l’art. 71-quater disp. att. c.c. introdotto dalla
legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma della disciplina
del condominio contiene una serie di disposizioni in tema
di mediazione nelle controversie condominiali (1). L’arti-
colo fissa al riguardo alcune regole dirette a disciplinare
gli effetti all’interno del condominio della partecipazione
al procedimento di mediazione.
Esamineremo qui di seguito gli aspetti di carattere ap-
plicativo di tali disposizioni con riguardo alle controver-
sie che abbiano ad oggetto l’impugnazione delle delibere
dell’assemblea condominiale.
2. Il giudizio di impugnazione delle delibere dell’assem‑
blea condominiale
Premettiamo – per chiarire il significato delle osserva-
zioni che seguono – che con la definizione di giudizio di
impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale
ci riferiamo al giudizio volto all’annullamento delle deli-
bere dell’assemblea del condominio previsto e disciplinato
dall’art. 1137 c.c. (“contro le deliberazioni contrarie alla
legge o al regolamento di condominio ogni condomino as-
sente, dissenziente o astenuto, può adire l’autorità giudi-
ziaria chiedendone l’annullamento …”).
Quella prevista dalla norma ora ricordata è appunto
l’azione diretta a fare valere i vizi delle delibere assunte
dall’assemblea del condominio che ne comportino l’annul-
labilità, azione diversa da quella diretta a fare valere la
nullità delle delibere.
Da ricordare che relativamente ai vizi delle delibere
dell’assemblea del condominio deve farsi distinzione tra i
vizi che ne comportino la nullità ed i vizi che ne determinino
l’annullabilità. Il criterio da seguirsi per operare la distinzio-
ne è stato indicato dalle Sezioni Unite della Corte di cassa-
zione (2): devono “qualificarsi nulle le delibere prive degli
elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o
illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon
costume), le delibere con oggetto che non rientra nella com-
petenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti
individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà
esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque in-
valide in relazione all’oggetto”, mentre devono “qualificarsi
annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costi-
tuzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza
inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento
condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di
prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti
al procedimento di convocazione o di informazione dell’as-
semblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel
processo di convocazione, quelle che violano norme che
richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”.
Diverse – nelle due ipotesi – sono non soltanto le con-
dizioni previste perché possa essere fatto valere il vizio
ma anche le conseguenze dell’iniziativa di contestazione.
Mentre la facoltà di fare valere la nullità della delibera
compete a chiunque – anche allo stesso condomino che
abbia dato voto favorevole alla delibera (3) – e non è sog-
getta ad alcun limite temporale, la possibilità di fare va-
lere l’annullabilità della delibera è soggetta invece a più
limiti: da un lato il giudizio di annullamento può essere
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