La mediazione nelle controversie lato sensu locatizie

• Autore: Roberto Masoni
• Pagine: 766-770

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1. Premessa

Per effetto della parziale entrata in vigore del D.L.vo n. 28 del 2010 sulla mediazione civile e commerciale, il 2011 dovrebbe diventare l’anno della mediazione civile, per quanto, con riferimento alle controversie condominiali e di risarcimento dei danni derivante dalla circolazione dei veicoli e natanti, mercè il decreto legge c.d. milleproroghe (d.l. 29 dicembre 2010, n. 225), la procedura diverrà obbligatoria tra circa un anno, a far data dal 21 marzo del-l’anno prossimo. L’introduzione nell’ordinamento interno del nuovo istituto della mediazione potrebbe determinare “una fuga dal processo”, per gli effetti deflativi che ci si auspica la stessa possa indurre sul contenzioso; e, al contempo, una “fuga dal diritto”, grazie alle soluzioni “fantasiose” che le parti in sede di mediazione potrebbero ritenere di adottare per la regolamentazione dei rispettivi interessi, come chiarisce il famoso esempio dell’arancia che si rin-viene nella letteratura specialistica nord americana: due persone sono comproprietarie di un’arancia che vogliono dividere. In sede di mediazione, invece di tagliare l’arancia in due parti assolutamente identiche e così dividerla di netto come insegnerebbe il modello meccanicistico processuale, in fase conciliativa i comproprietari decidono che ad uno di essi vada la buccia e all’altro il succo.

Nel contributo che segue vengono esaminati, con spirito costruttivo e senza formulare alcuna critica aprioristica, gli effetti che la mediazione potrà determinare sulle controversie lato sensu locatizie, tanto quelle introdotte in via ordinaria, mediante deposito di ricorso avanzato ex art. 447 bis c.p.c, che quelle radicate nella forma del procedimento per convalida di licenza o di sfratto.

2. Controversie locatizie ed assimilate

Per le controversie lato sensu locatizie (quali quelle “in materia di locazione, comodato ed affitto di aziende”) a far data dal 21 marzo ultimo scorso è entrato in vigore il disposto dell’art. 5, 1° comma, del D.L.vo n. 28 del 2010 (in seguito abbreviato in decreto) ¹, il quale prevede, quale condizione di procedibilità della “azione in giudizio”, il preventivo esperimento del procedimento di mediazione prodromico all’instaurazione della causa.

Questo significa che chi intenda introdurre in giudizio “una controversia in materia di locazione, comodato o affitto di aziende”, deve farla precedere, a pena di improcedibilità ², dal preventivo esperimento della mediazione.

Le controversie locatizie raccolte nel 1° comma del-l’art. 5 del decreto si caratterizzano, anzitutto, per evidente omogeneità di fondo, involgendo rapporti contrattuali di durata intercorrenti tra le parti. Tali rapporti sono stati ormai da tempo normativamente raccolti in modo unitario sin dalla novella n. 353 del 1990 dettata in tema di provvedimenti urgenti per il processo civile, che oltre vent’anni or sono aveva introdotto in materia la previsione della competenza esclusiva pretorile (art. 8, n. 3, c.p.c., poi abrogato dal D.L.vo n. 51 del 1998, introduttivo del giudice unico di primo grado).

Quelli indicati sono rapporti di vicinanza destinati tendenzialmente a protrarsi nel corso del tempo, talvolta, per anni o anche per decenni ³, intercorrenti tra persone che già si conoscono e non tra estranei. Proprio questa tendenziale continuatività caratterizzante questa tipo-logia contrattuale nella prassi suscita con una certa frequenza l’insorgenza di contenzioso giudiziale, il quale poi non sempre rappresenta un unicum, dato che nel corso del tempo non infrequentemente può riproporsi nuovamente nella medesima sede.

Quelle di cui parliamo sono quindi materie per le quali, almeno tendenzialmente, l’opera del mediatore potrebbe indirizzarsi proficuamente nella direzione di una conclusione conciliativa della vertenza, con positivo alleggerimento del contenzioso normalmente scaricato sulla curia.

Laddove si intenda garantire la conservazione del rap-porto permettendone la prosecuzione, la mediazione sugli aspetti significativi della controversia appare oltremodo auspicabile.

3. Mediazione e contenzioso locatizio suscettibile di componimento

Quale può essere la tipologia di contenzioso veicolabile nella mediazione locatizia?

Tenendo conto dei dati emergenti dall’esperienza pratica la risposta non appare ardua.

Il contrasto insorto tra le parti può riguardare la cessazione del contratto, per le più diverse causae petendi: recesso del conduttore, del comodante o dell’affittuario, estinzione per cessazione naturale del rapporto, ovvero, alla prima scadenza in presenza delle cause previste dalla legge per denegare il rinnovo, ovvero, ancora per effetto di risoluzione per grave inadempimento (sub specie di morosità o per altra causa) ⁴.

In sede di mediazione le parti, mercè verbale di conciliazione, potrebbero concordare una data di rilascio, in funzione del contemperamento dei reciproci interessi contrapposti, individuabili per comodante e per locatore

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nella celere riconsegna della cosa, e, per comodatario e conduttore, nella permanenza protratta il più a lungo possibile nel godimento.

Il ruolo svolto dal mediatore nelle controversie di rilascio potrebbe così essere equiparato in larga misura a quello esplicato dal giudice tenuto alla fissazione della data di rilascio ai sensi dell’art. 56 l n. 392 del 1978.

Altre volte il conflitto può attingere ulteriori profili del rapporto di durata, individuabili, ad es., nella pretesa sussistenza di inadempimenti reciproci delle parti.

È noto che la locazione costituisca terreno di quotidiana applicazione dell’istituto dell’eccezione di inadempimento.

Con frequenza ricorrente si pensi all’eccezione di omesso pagamento del canone richiesto dal locatore o dal concedente l’affitto l’azienda a causa dei vizi o difetti o dell’omessa manutenzione della res.

Anche in tal caso la materia controversa potrebbe essere recuperabile ai rapporti civili grazie alla specifica professionalità del mediatore, il quale sia in grado di individuare il punto di equilibrio tra i contrapposti interessi dei litiganti.

4. Ambito applicativo: le controversie mediabili

Vediamo ora di perimetrare l’ambito applicativo della mediazione con riferimento alle azioni esperibili in materia di locazione, comodato ed affitto di aziende, onde verificare eventuali criticità applicative.

Il disposto dell’art. 5, comma 1, del decreto, dispone che le controversie in materia di locazione, comodato ed affitto di azienda vanno precedute dalla mediazione.

È anzitutto doveroso individuare le situazioni in cui la mediazione rappresenta condizione di procedibilità della domanda.

Si richiama anzitutto il tenore dell’art. 447 bis c.p.c. (introdotto dalla l. n. 353 del 1990) che, riferendosi alle controversie in materia di locazione e comodato (e di affitto di aziende) ha cura di precisare che il c.d. rito speciale locatizio si applica sempre che la controversia concerna “immobili urbani”.

Quest’ultima espressione, pur nell’identità delle materie richiamate dal disposto dell’art. 5 rispetto a quelle indicate nell’art. 447 bis c.p.c., non è stata, viceversa, ripetuta dal decreto delegato sulla mediazione.

Quid iuris?

Le alternative sono due.

O ritenere che il legislatore 1) minus dixit quam voluti; 2) ovvero, che l’omessa precisazione secondo cui la controversia riguardi i soli “immobili urbani” costituisca scelta legislativa consapevole, così intendendosi assoggettare onnicomprensivamente a preventiva mediazione anche le controversie riguardanti i contratti di locazioni, o di como-dato aventi ad oggetto beni mobili?

In vero, non pare che l’interrogativo debba affaticare eccessivamente l’interprete, tenuto conto dell’esiguità statistica delle controversie riguardanti beni mobili, a fronte invece della stragrande maggioranza percentuale di controversie riguardanti il godimento di immobili.

Resta il fatto che nel dubbio dovrebbe avere prevalenza la lettera della legge, di contenuto assai ampio e di tenore semantico generico, non limitativo dell’oggetto della mediazione unicamente alle controversie di competenza del tribunale.

Strettamente connessa al precedente profilo di perimetrazione dell’ambito applicativo delle materie mediabili è la perplessità sempre scaturente...