La responsabilità del mediatore in relazione agli obblighi di cui al d.l.vo n. 122/05 Sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire

• Autore: Paolo Mercuri
• Pagine: 247-249

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Le fonti normative che disciplinano la responsabilità del mediatore sono rinvenibili negli artt. 1759 e ss. del codice civile e nella legge 3 febbraio 1989 n. 39, che ha qualificato e caratterizzato questa figura professionale con l'istituzione di un apposito Ruolo.

L'iscrizione al ruolo è subordinata al possesso di determinati requisiti, e condiziona il diritto al compenso.

La giurisprudenza dell'ultimo decennio ¹ ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, partendo dal presupposto che l'art. 1759, comma primo, c.c., laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e sicurezza dell'affare che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice e con il disposto della citata legge n. 39 del 1989.

A ciò consegue che ´il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si svolge in un ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatoreª ^{2 3}.

Può affermarsi pertanto che sussiste in capo all'intermediario immobiliare uno specifico obbligo di informativa, avente uno scopo di tutela dei contraenti, in applicazione del generale principio di tutela dell'affidamento.

Si è ritenuto che tale obbligo di informativa e la conseguente responsabilità derivante dalla sua violazione debbano prescindere dall'esito dell'attività di mediazione, posto che il danno potrebbe conseguire proprio alla mancata conclusione del contratto dovuta alla reticenza del mediatore ⁴.

È alla stregua dei principi generali sinora richiamati che occorre valutare se ed in quale misura possono delinearsi dei profili di responsabilità del mediatore in riferimento alla normativa che è oggetto della presente disamina.

Va subito rilevato che gli obblighi previsti dal D.L.vo n. 122/05 devono essere adempiuti nella fase conclusiva dell'affare, e dunque nella fase di stipula del contratto preliminare per quanto riguarda il rilascio della fideiussione, e nella fase della stipula notarile per quanto riguarda il rilascio della polizza assicurativa indennitaria decennale.

Per la verità, l'art. 2 del decreto, con un inciso inserito al comma 1 (´ovvero in un momento precedenteª), prevede la possibilità che la garanzia fideiussoria venga rilasciata in un momento anteriore alla stipula del preliminare; tuttavia tale evenienza appare del tutto improbabile, poiché ben...