Massimario di legittimità

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RIEPILOGO

Alberghi - Locazione di immobili adibiti ad uso di albergo, pensione e locanda - Natura del rapporto - Locazione o affitto di azienda (...)

 
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I testi dei documenti qui riprodotti sono desunti dagli Archivi del Centro elettronico di documentazione della Corte di cassazione. I titoli sono stati elaborati dalla redazione.

@Alberghi - Locazione di immobili adibiti ad uso di albergo, pensione e locanda - Natura del rapporto - Locazione o affitto di azienda

-La valutazione circa l'avvenuto inizio dell'attività alberghiera da parte del conduttore dell'immobile compiuta ai fini della qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso alberghiero (come tale assoggettata alla disciplina degli artt. 27-42 della legge 27 luglio 1978, n. 392), che si ha quando l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, secondo la presunzione posta dall'art. 1, comma nono septies, del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, in legge 5 aprile 1985, n. 118, o piuttosto come affitto di azienda, costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità ove sorretta da congrua motivazione, esente da errori di diritto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la novità dell'attività alberghiera intrapresa dal concessionario, osservando che tra le due gestioni alberghiere non vi era stata soluzione di continuità, tranne che una chiusura di quattro mesi per lavori di manutenzione; che i beni dell'azienda affittata erano sufficienti per la dotazione di un albergo a due stelle; che anche l'avviamento era stato acquisito, poiché scolaresche e genitori dei ragazzi avevano continuato a essere indirizzati all'albergo come in precedenza).

    Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2004, n. 7498, Rondi c. Marcoz. (C.c., art. 1578; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 42). [RV572179]

@Assemblea dei condomini - Deliberazione - Impugnazioni - Nullità

-La legittimazione generale prevista dall'art. 1421 c.c. all'azione di nullità non esime l'attore dall'onere di dimostrare il proprio, concreto interesse ad agire, e perciò, se oggetto dell'impugnazione è una delibera condominiale, essa non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì per l'esperibilità di detta azione è necessaria la qualità di condomino - presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all'approvazione della delibera impugnata - la quale costituisce requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima.

    Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8135, De Giorgio c. Cond. Villaggio Losio. (C.c., art. 1136; c.p.c., art. 100). [RV572410]

@Assemblea dei condomini - Deliberazioni - In seconda convocazione - Validità

-In tema di condominio negli edifici, la regola posta dall'art. 1136, comma terzo, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato entro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali. (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale).

    Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2004, n. 6625, Chierichetti ed altri c. Cond. Via Diego Simonetti 54 Ostia Lido. (C.c., art. 1136). [RV571823]

@Avviamento commerciale - Indennità - Locazioni stagionali - Criterio di calcolo

-In caso di cessazione del rapporto di locazione stagionale relativo ad immobili adibiti ad attività alberghiera, l'indennità di avviamento, di cui all'art. 34, L. n. 392 del 1978, deve essere calcolata interpretando la norma secondo un criterio proporzionale che tenga conto della durata effettiva della locazione stagionale rispetto all'ordinaria durata legale delle locazioni alberghiere (e commerciali) e, quindi, rapportando al mese il canone convenuto, moltiplicando questo per ventuno mensilità e dividendo il prodotto per nove. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza del merito che aveva deciso solo sul quantum della suddetta indennità, sussistendo il giudicato sull'an debeatur).

    Cass. civ., sez. III, 1 aprile 2004, n. 6402, Imm. Frattina srl c. Pizzolitto. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34). [RV571715]

@Azioni giudiziarie del condominio - Legittimazione dell'amministratore - Passiva - Ambito

-Ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'amministratore condominiale è passivamente legittimato a stare in giudizio in tutte le controversie che abbiano ad oggetto i servizi e i beni comuni (quale quella avente ad oggetto la pretesa illegittimità dell'avvenuta soppressione del servizio di portierato), controversie rispetto alle quali sono legittimati ad intervenire anche i singoli condomini.

    Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8139, Gallo F. ed altro c. Cond. via Card. Mimmi 28. (C.c., art. 1131). [RV572415]

@Canone - Corresponsione - Riduzione o diminuzione del godimento dell'immobile - Unilaterale sospensione o riduzione del canone

-In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. (Nella specie, mancato mantenimento della cosa locata in condizioni da servire all'uso convenuto). La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.

    Cass. civ., sez. III, 23 aprile 2004, n. 7772, C.i.e.m. sas c. Marengo srl. (C.c., art. 1453; c.c., art. 1460; c.c., art. 1587). [RV572287]

@Canone - Oneri accessori - Pagamento - Domanda del locatore Page 494

-Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varia partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt. 210 e ss. c.p.c.

    Cass. civ., sez. III, 29 marzo 2004, n. 6202, Branca c. Ticiesse srl. (C.c., art. 2697; c.p.c., art. 210). [RV571619]

@Canone - Oneri condominiali - Domanda del locatore - Contestazione del conduttore

-In tema di locazione di immobili urbani, qualora il condut- tore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.

    Cass. civ., sez. III, 1 aprile 2004, n. 6403, Perna c. Inail. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 9; c.c., art. 2697; c.p.c., art. 210). [RV571717]

@Competenza civile - Competenza per valore - Determinazione - Controversia tra un condomino e il condominio

-In tema di competenza del giudice per valore, nella controversia promossa da un condomino che agisca nei confronti del condominio per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo personale di pagare la quota a suo carico della spesa deliberata ed approvata in via generale e per tutti i condomini dell'assemblea, sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare sulla quale è fondata la pretesa del condominio nei suoi confronti (e non già dell'insussistenza, per qualsiasi titolo, della propria personale obbligazione), la contestazione deve intendersi estesa necessariamente all'invalidità dell'intero rapporto implicato dalla delibera, il cui valore è, quindi, quello da prendere in considerazione ai fini della determinazione della competenza, atteso che il thema decidendum non riguarda l'obbligo del singolo condomino bensì l'intera spesa oggetto della deliberazione, la cui validità non può essere riscontrata solo in via incidentale.

    Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2004, n. 6617, Cicinelli Cirianni c. Cond. Via Valiero 12 Roma. (C.c., art. 1123; c.c., art. 1124). [RV571820]

@Comproprietà indivisa - Uso della cosa comune - Limitazioni - Valutazione

-Le limitazioni poste dall'art. 1102 c.c. al diritto di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, rappresentate dal divieto di alterare la destinazione della cosa stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, vanno riguardate in concreto, cioè con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione, essendo, in ogni caso, vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini. (In...

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