Massimario di legittimità

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RIEPILOGO

Alberghi - Affitto di azienda alberghiera .Alberghi - Locazione di immobili adibiti ad uso di albergo, pensione e locanda .Alberghi - Locazione di immobili adibiti ad uso di albergo, pensione e locanda .Alberghi - Locazione di immobili adibiti ad uso di albergo, pensione e locanda - Presunzione di locazione(...)

 
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I testi dei documenti qui riprodotti sono desunti dagli Archivi del Centro elettronico di documentazione della Corte di cassazione. I titoli sono stati elaborati dalla redazione.

@Alberghi - Affitto di azienda alberghiera - Titolarità della licenza - Mancanza.

- La richiesta e il rilascio dell'autorizzazione comunale per l'esercizio dell'attività di casa per ferie dopo la stipulazione del contratto qualificato dalle parti come affitto di azienda, oltre a non incidere sulla efficacia e validità del contratto, non sono idonei di per sè a qualificare diversamente il contratto come locazione alberghiera ai fini dell'applicazione della disposizione di cui all'art. 9 septies legge 8 febbraio 1985 n. 118, a norma del quale si ha locazione di im- mobile, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, in quanto quello che rileva, a tal fine, è l'effettivo inizio dell'attività qualificabile come alberghiera da parte del conduttore.

    Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2006, n. 20815, Fondazione Ceur Centro Europeo Universi c. Prov. Domenicana Utriusque Lombardiae. (D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1). [RV593576]

@Alberghi - Locazione di immobili adibiti ad uso di albergo, pensione e locanda - Affitto di azienda alberghiera - Natura del rapporto

- La locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda (nella specie, alberghiera) perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione, mentre, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'art. 2555 c.c. La valutazione circa l'avvenuto inizio dell'attività alberghiera da parte del conduttore dell'immobile, compiuta ai fini della qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso alberghiero (come tale assoggettata alla disciplina degli artt. 27-42 della legge 27 luglio 1978, n. 392), che si ha quando l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, secondo la presunzione posta dall'art. 1, comma nono septies, del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, in legge 5 aprile 1985, n. 118, o piuttosto come affitto di azienda, costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità ove sorretta da congrua motivazione, esente da errori di diritto.

    Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2006, n. 20815, Fondazione Ceur Centro Europeo Universi c. Prov. Domenicana Utriusque Lombardiae. (C.c., art. 1362; c.c., art. 1571; c.c., art. 1615; c.c., art. 2555; D.L. 7 febbraio 1985, n. 12). [RV593573]

@Alberghi - Locazione di immobili adibiti ad uso di albergo, pensione e locanda - Immobile con pertinenze - Differenze con l'affitto di azienda

- La disposizione dell'articolo 1, comma nono septies, del D.L. n. 12 del 7 febbraio 1985, convertito in legge n. 118 del 5 aprile 1985, secondo cui si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, attribuisce una particolare tutela all'inizio dell'attività alberghiera da parte di quest'ultimo, consistente nella costituzione di una presunzione iuris et de iure della natura locativa del rapporto, con la conseguenza dell'applicabilità della disciplina locatizia (art. 28 legge 27 luglio 1978 n. 392) e con la finalità di incentivare l'inizio dell'attività di impresa e di proteggerla nella sua fase iniziale. Ne deriva (come affermato dalla Corte costituzionale con le sentenze n. 108 del 1986 e n. 294 del 1994, una nozione dinamica di azienda in base alla quale va assoggettato al regime vincolistico anche il rapporto relativo ad immobile attrezzato, in modo da formare, con gli elementi accessori, un complesso coordinato allo scopo produttivo di un servizio alberghiero da realizzare però in tempi successivi alla conclusione del contratto. Si ha invece affitto di azienda quando viene ceduta in godimento una più vasta ed organica entità, capace di vita economica propria, di cui l'immobile costituisca una componente, sia pure principale.

    Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2006, n. 20817, Saced srl c. Simpotel srl. (C.c., art. 1362; c.c., art. 1571; c.c., art. 1615; D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1). [RV593610]

@Alberghi - Locazione di immobili adibiti ad uso di albergo, pensione e locanda - Presunzione di locazione - Operatività

- La presunzione di cui all'art. 9 septies legge 8 febbraio 1985 n. 118, a norma del quale si ha locazione di im- mobile, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, opera solo nel caso in cui l'attività alberghiera del conduttore, con correlativa organizzazione dei beni immateriali e materiali che formano l'azienda, coincide con la prima destinazione dell'im- mobile all'esercizio dell'impresa alberghiera e non anche allorché l'affittuario, per obbligo contrattuale o, comunque, con il consenso del locatore, si sia limitato ad apportare miglioramenti od abbia contribuito, in qualsiasi modo, al suo incremento.

    Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2006, n. 20815, Fondazione Ceur Centro Europeo Universi c. Prov. Domenicana Utriusque Lombardiae. (D.L. 7 febbraio 1989, n. 12, art. 1). [RV593577]

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