Massimario

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I testi dei documenti qui riprodotti sono desunti dagli Archivi del Centro elettronico di documentazione della Corte di cassazione. I titoli sono stati elaborati dalla redazione

Arch. loc. cond. e imm. 2/2019

Massimario

Avviamento commerciale

■ Indennità – Clausola di preventiva rinuncia all’indenni-

tà di avviamento da parte del conduttore.

In materia di locazione ad uso commerciale, la nullità, ai sen-

si dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978, della clausola di rinuncia

preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamen-

to non importa la nullità dell’intero contratto, atteso che tale

pattuizione è sostituita di diritto dalla norma imperativa, di cui

all’art. 34 della stessa legge, attributiva del credito indennitario,

né assume rilevanza il fatto che le parti abbiano convenuto il

venir meno dell’intero contratto in caso di declaratoria di invali-

dità della pattuizione di rinunzia, rimanendo esclusa l’essenzia-

lità di tale clausola dalla presenza di una disciplina inderogabi-

le del diritto rinunziato, la quale impone, senza la necessità di

una disposizione espressa, la sostituzione ai sensi dell’art. 1419,

comma 2, c.c.. F Cass. civ., sez. III, 23 agosto 2018, n. 20974, M. c.

T. ( c.c., art. 1419; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34; l. 27 luglio

1978, n. 392, art. 79). [RV65032202]

Azioni giudiziarie

■ Azione promossa nei confronti del condominio relativa-

mente alle aree esterne a esso.

La legittimazione passiva dell’amministratore del condominio,

ex art. 1131, comma 2, c.c. non incontra limiti e sussiste - an-

che in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che

si renda eventualmente necessario - in relazione a ogni tipo

d’azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da

un singolo condòmino nei confronti del condominio medesi-

mo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale

(tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne,

purché adibite all’uso comune di tutti i condòmini), trovando

ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del

condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giu-

ridica distinta da quella dei singoli condòmini. (Nella specie,

la S.C. ha cassato la decisione di merito che, negata la natu-

ra condominiale di un’area cortilizia, esterna al fabbricato ma

adibita ad uso comune, aveva escluso la legittimazione passiva

dell’amministratore rispetto a un’"actio negatoria" proposta da

un condomino relativamente a tale area). F Cass. civ., sez. II,

26 settembre 2018, n. 22911, N. c. C. (c.c., art. 1131; c.c., art.

1117). [RV65037801]

Canone

■ Invalidità del patto occulto di maggiorazione del cano-

ne – Fondamento e conseguenze.

In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità

prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona

esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone,

oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il

contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto

occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardi-

va, fatto extranegoziale inidoneo ad inf‌luire sulla validità civili-

stica. F Cass. civ., sez. III, 22 agosto 2018, n. 20881, M. c. C. (c.c.,

art. 1339; c.c., art. 1414; c.c., art. 1418; l. 9 dicembre 1998, n.

431, art. 13). [RV65043001]

Competenza civile

■ Competenza per valore – Rapporti obbligatori – Impu-

gnazione di delibera condominiale.

Ai f‌ini della determinazione della competenza per valore, in rela-

zione a una controversia avente a oggetto il riparto di una spesa

approvata dall’assemblea di condominio, anche se il condomino

agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di paga-

mento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare,

bisogna fare riferimento all’importo contestato, relativamente alla

sua singola obbligazione, e non all’intero ammontare risultante dal

riparto approvato dall’assemblea di condominio, poiché, in genera-

le, allo scopo dell’individuazione dell’incompetenza, occorre avere

riguardo al "thema decidendum", invece che al "quid disputandum";

ne consegue che l’accertamento di un rapporto che costituisce la

"causa petendi" della domanda, in quanto attiene a questione pre-

giudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale,

non inf‌luisce sull’interpretazione e qualif‌icazione dell’oggetto della

domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa.

F Cass. civ., sez. VI, 28 agosto 2018, n. 21227, S. c. S. (c.p.c., art. 10;

c.p.c., art. 12; c.c., art. 1137; c.c., art. 1123). [RV65035101]

Disturbo delle occupazioni o del riposo

delle persone

■ Molestia o disturbo alle persone – Concernenti le ma-

nifestazioni sediziose e pericolose – Attività svolta all’in-

terno di condominio.

Ai f‌ini della conf‌igurabilità della contravvenzione di cui all’art.

659 cod. pen., non sono necessarie né la vastità dell’area interes-

sata dalle emissioni sonore, né il disturbo di un numero rilevan-

te di persone, essendo suff‌iciente che i rumori siano idonei ad

arrecare disturbo ad un gruppo indeterminato di persone, anche

se raccolte in un ambito ristretto, come un condominio. F Cass.

pen., sez. III, 2 maggio 2018, n. 18521 (ud. 11 gennaio 2018), F.

(c.p., art. 659). [RV273216]

Innovazioni

■ Innovazione vietata.

In tema di condominio negli edif‌ici, il limite f‌issato dall’art. 1120,

ultimo comma, c.c. non si indentif‌ica nel semplice disagio, ov-

vero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo

condomino rispetto a quella che, f‌ino a quel momento, è stata

la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di

inservibilità la concreta inutilizzabilità della "res communis" se-

condo la sua naturale fruibilità. (In applicazione di tale principio

la S.C. ha affermato che non dà luogo a una innovazione vietata

ex art. 1120 c.c. la destinazione a parcheggio di un’area adibita

a giardino condominiale). F Cass. civ., sez. II, 29 agosto 2018, n.

21342, C. c. R. (c.c., art. 1102; c.c., art. 1120). [RV65003501]

Misure di prevenzione

■ Appartenenti ad associazioni maf‌iose – Singole misure

– Sequestro di casa di abitazione del proposto e dei suoi

familiari.

In tema di misure di prevenzione, è legittima l’imposizione di un

canone di locazione ovvero di una congrua indennità di occu-

pazione nei confronti del proposto per consentirgli di continua-

re ad abitare nell’immobile sottoposto a sequestro, rimanendo

onere della parte interessata dimostrare la eventuale sussisten-