Massimario

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I testi dei documenti qui riprodotti sono desunti dagli Archivi del Centro elettronico di documentazione della Corte di cassazione. I titoli sono stati elaborati dalla redazione

Arch. loc. cond. e imm. 4/2017

Massimario

Amministratore

■ Attribuzioni.

In tema di condominio, qualora l’amministratore, avvalendosi

dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c., abbia disposto, in as-

senza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria am-

ministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio

ove l’amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano

caratterizzati dall’urgenza, mentre, in mancanza di quest’ultimo

requisito, non è conf‌igurabile alcun diritto di rivalsa o regresso

del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto ob-

bligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere

dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni. F Cass. civ.,

sez. II, 2 febbraio 2017, n. 2807, F. c. R. (c.c., art. 1130; c.c., art.

1135). [RV64281401]

Avviamento commerciale

■ Indennità – Mancato pagamento.

Nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non

abitativo, in cui l’esecuzione del provvedimento di rilascio

dell’immobile è condizionata all’avvenuto versamento della in-

dennità per l’avviamento commerciale, ex artt. 34, comma 3, e

69, comma 8, della l. n. 392 del 1978, f‌in quando tale correspon-

sione non avvenga, anche solo nella forma dell’offerta reale non

accettata, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore

avviene "de iure" e rappresenta la causa di giustif‌icazione im-

peditiva della scadenza dell’obbligo di consegna, con la conse-

guenza che non insorgono la mora nella riconsegna ed il conse-

guente obbligo di risarcimento ai sensi dell’art. 1591 c.c. F Cass.

civ., sez. III, 3 ottobre 2016, n. 19634, F. c. R. (c.c., art. 1591; l.

27 luglio 1978, n. 392, art. 34; l. 27 luglio 1978, n. 392, art.

69). [RV64259701]

Azioni giudiziarie

■ Rappresentanza giudiziale del condominio.

La legittimazione ad agire per il pagamento degli oneri condo-

miniali, nonché a proporre l’eventuale impugnazione, spetta

all’amministratore e non anche ai singoli condomini, poiché il

principio per cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unita-

rio non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa

dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire

nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta

dall’amministratore, non trova applicazione nelle controversie

aventi ad oggetto non già un diritto comune, ma la sua gestio-

ne, ovvero l’esazione delle somme a tal f‌ine dovute da ciascun

condomino, siccome promosse per soddisfare un interesse di-

rettamente collettivo, senza correlazione immediata con quello

esclusivo di uno o più partecipanti. F Cass. civ., sez. II, 18 genna-

io 2017, n. 1208, F. c. R. (c.c., art. 1117; c.c., art. 1123; c.c., art.

1130; c.c., art. 1131; c.p.c., art. 100). [RV64246501]

Canone

■ Aggiornamento – Determinazione convenzionale in mi-

sura differenziata e crescente per successive frazioni di

tempo.

In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso

non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione

convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la

determinazione del canone in misura differenziata e crescente

per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto è legit-

tima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi pre-

determinati ed idonei ad inf‌luire sull’equilibrio del sinallagma

contrattuale ovvero appaia giustif‌icata la riduzione del canone

per un limitato periodo iniziale, salvo che la suddetta clausola

non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa

di cui all’art. 32 della l. n. 392 del 1978 circa le modalità e la

misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni

del potere d’acquisto della moneta. F Cass. civ., sez. III, 6 otto-

bre 2016, n. 20014, F. c. R. (c.c., art. 1362; c.c., art. 1571; l. 27

luglio 1978, n. 392, art. 32; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79).

[RV64260701]

Contratto di locazione

■ Ambito di applicazione – Locazioni di immobili siti in

comuni con popolazione f‌ino a 5.000 abitanti.

Ai f‌ini dell’applicazione dell’art. 26, comma 2, della l. n. 392 del

1978 - il quale stabilisce che le disposizioni per la determinazio-

ne dell’equo canone non si applicano alle locazioni concernenti

immobili siti in comuni che, al censimento del 1971, avevano po-

polazione residente f‌ino a 5.000 abitanti, qualora nel quinquen-

nio precedente l’entrata in vigore della legge stessa, e successi-

vamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia

subito variazioni in aumento, o comunque l’aumento percentua-

le sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati

dell’ISTAT - deve aversi riguardo unicamente al dato relativo

alla popolazione residente al momento genetico del contratto

di locazione, con esclusione, sul punto, di successivi mutamen-

ti che vengano rilevati nel corso del rapporto locativo e prima

della sua scadenza. (Nella specie, la S.C. ha confermato la de-

cisione di merito che aveva ritenuto applicabile il regime dell’e-

quo canone poiché, pur essendo la popolazione del comune in

cui era sito l’immobile inferiore ai 5.000 abitanti al momento

della locazione, era certo che vi fosse stato un dirimente aumen-

to della popolazione dal 1991 al 2000, ma non era stato provato

che lo stesso fosse stato inferiore alla media nazionale). F Cass.

civ., sez. VI, 6 febbraio 2017, n. 3040, F. c. R. (l. 28 luglio 1978,

n. 392, art. 26). [RV64274601]

■ Obbligo di registrazione – Applicabilità al contratto

preliminare.

In tema di locazione, l’obbligo di registrazione previsto dall’art.

1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, non si applica al contratto

preliminare, atteso che, da un lato, detta norma si riferisce ai

contratti di locazione ed a quelli che "comunque costituiscono

diritti reali di godimento" e, pertanto, ai soli contratti def‌initivi

che attribuiscono ad una delle parti l’effettiva disponibilità del

bene; dall’altro, la f‌inalità antielusiva della stessa non è conf‌igu-

rabile rispetto al mero preliminare di locazione, dal quale non

sorge l’obbligo di pagamento del canone. F Cass. civ., sez. III,

27 gennaio 2017, n. 2037, F. c. R. (c.c., art. 1352; l. 30 dicembre

2004, n. 311, art. 1; c.c. art. 1571). [RV64270901]

Contributi e spese condominiali

■ Lastrico solare di uso esclusivo.

In tema di condominio negli edif‌ici, dei danni derivanti dall’o-

messa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a li-

vello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia

il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, ai