Massimario

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 523-531

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I testi dei documenti qui riprodotti sono desunti dagli Archivi del Centro elettronico di documentazione della Corte di cassazione. I titoli sono stati elaborati dalla redazione

@Amministratore

■ Compenso.

In tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza - le cui nor-me sono applicabili nei rapporti con i condomini, - deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte.

Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2010, n. 10204, Contin c. Cond. via De Marchi Milano ed altro (c.c., art. 1130; c.c., art. 1135; c.c., art. 1709; c.c., art. 2233). [RV612637]

@Appello civile

■ Domande nuove – Domanda riconvenzionale – Eccezione riconvenzionale di nullità.

Qualora una questione di nullità (nella specie riconducibile alla dedotta illegittimità di una clausola contrattuale per il rimborso delle spese di ristrutturazione di un immobile oggetto di locazione) venga sollevata per la prima volta in appello non come domanda ma solo come eccezione riconvenzionale rispetto all’avversa domanda riconvenzionale di pagamento contrapposta a quella principale di risoluzione, essa deve ritenersi ammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c., rimanendo circoscritta nell’ambito della difesa, senza tendere ad altro fine che non sia quello del rigetto dell’avversa domanda riconvenzionale.

Cass. civ., sez. III, 11 maggio 2010, n. 11345, Fall. Maccari c. Iovino (c.p.c., art. 345; c.c., art. 1421). [RV612887]

@Avviamento commerciale

■ Indennità – Contatti diretti con il pubblico.

Ai fini del riconoscimento del diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comporta il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l’impresa; grava sul conduttore l’onere di fornire, con qualsiasi mezzo, la prova della relativa situazione di fatto, sempre che siffatta frequentazione non risulti implicitamente, in virtù del notorio, dalla destinazione dell’immobile ad attività che necessariamente la implichi, mentre nessun rilievo assume, a tal fine, la clausola contrattuale con la quale il conduttore dichiari unilateralmente che l’immobile verrà utilizzato per lo svolgimento di attività che hanno contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori. (Sulla base del suddetto principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva negato l’indennità in relazione allo svolgimento nei locali locati dell’attività di amministratore di condomini).

Cass. civ., sez. III, 19 maggio 2010, n. 12278, Cecinato c. Villa Zarri Spa (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 35). [RV613117]

■ Indennità – Contatto diretto con il pubblico.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non ha l’onere di provare che l’immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva, l’onere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore, ai sensi dell’art. 2697, comma secondo, c.c.. Qualora, invece, la destinazione individuata dalle parti in contratto non implichi il contatto diretto con il pubblico ma, nel quadro dell’attività della parte conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, possa in concreto implicare o non implicare quel contatto, compete al conduttore provare che, com’era lecito nell’economia del regolamento contrattuale, l’immobile é stato effettivamente adibito ad attività comportante il contatto in questione. (Fattispecie relativa a locazione di immobile destinato, in base alle pattuizioni contrattuali, ad uso ufficio).

Cass. civ., sez. III, 30 aprile 2010, n. 10615, Viaggi Turismo Fortuna Srl c. Edilprefabbricati Srl (c.c., art. 1571; c.c., art. 2697; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 35). [RV612732]

■ Indennità – Immobili ad uso promiscuo.

In caso di locazione di immobili ad uso promiscuo, ossia per lo svolgimento di plurime attività, alcune soltanto delle quali comportino il contatto diretto col pubblico, la prevalenza di queste rispetto alle altre deve essere provata dal conduttore che, alla cessazione del rapporto, reclami dal locatore la corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. In assenza di contestazioni da parte del locatore, peraltro, il conduttore non è tenuto a dimostrare anche che l’attività comportante contatto diretto col pubblico fosse lecitamente svolta sotto il profilo amministrativo, giacché ciò risponde all’”id quod plerumque accidit”.

Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2010, n. 10962, Della Concordia Ugo Srl c. Agrifutura Di Pelizzoni Sdf ed altro (c.c., art. 2697; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 35). [RV613049]

■ Indennità – Interessi.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad attività commerciale, gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennità per la perdita dell’avviamento non cominciano a decorrere finché non sia avvenuto, da parte del conduttore, il rilascio dell’immobile.

Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2010, n. 10962, Della Concordia Ugo Srl c. Agrifutura Di Pelizzoni Sdf ed altro (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34; c.c., art. 1277; c.c., art. 1282; c.c., art. 1284). [RV613050]

@Azienda

■ Cessione – Contratto di locazione – Art. 36 L.n. 392 del 1978.

In caso di affitto di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell’immobile nel quale l’azienda stessa é esercitata, l’art. 36 della legge n. 392 del 1978 non deroga al principio, ricavabile dall’art. 1408 c.c., per cui nei contratti ad esecuzione continuata o periodica il cedente risponde delle obbligazioni divenute esigibili anteriormente alla cessione ed inadempiute, in quanto prevede la responsabilità sussidiaria del cedente per le obbligazioni successive alla cessione del contratto di locazione che il cessionario non abbia adempiuto, ma non esime il cedente medesimo dall’adempimento delle obbligazioni sue proprie e già scadute alla data della cessione.

Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2010, n. 10964, Incorvaia c. Boccia (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 36; c.c., art. 1408). [RV612983]

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@Azioni giudiziarie

■ Legittimazione dell’amministratore.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, l’opponente ha la posizione processuale del convenuto; pertanto l’amministratore di condominio che proceda a tale opposizione non ha la necessità di essere autorizzato dall’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c..

Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2010, n. 12622, Lancerotto c. Cond. via Vespucci 75, 77, 79, via Raffaello (c.c., art. 1130; c.c., art. 1131; c.p.c., art. 633; c.p.c., art. 645). [RV613168]

@Canone

■ Deposito cauzionale – Restituzione.

In materia di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante -sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. Tuttavia, ove avvenga lo svincolo, volontario o coattivo, dei beni oggetto di deposito, in via di principio non può riconoscersi a siffatta evenienza, proprio in ragione della anzidetta funzione tipica dell’istituto, un effetto diverso ed ulteriore rispetto a quello della perdita della garanzia liquida dal deposito stesso rappresentata, non potendosi, quindi, inferire, sempre e comunque, dalla sua dismissione l’insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso che la dichiarazione d’improcedibilità dell’opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo con cui era stata disposta la restituzione della cauzione al conduttore comportasse la formazione di un giudicato in ordine all’esclusione del diritto del locatore al pagamento dei canoni e degli oneri condominiali rimasti insoluti ed al risarcimento dei danni).

Cass. civ., sez. III, 21 aprile 2010, n. 9442, D’Appollonio c. Troisi (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 11; c.c., art. 1385; c.c., art. 1590; c.c., art. 1591). [RV612572]

■ Morosità – Sanatoria.

Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla legge n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’art. 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo. Il legislatore, difatti, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere - in genere - che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni, oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della sua previsione...