Il fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni nel condominio
| Autore | Antonio Scarpa |
| Pagine | 569-571 |
569
dott
Arch. loc. e cond. 5/2013
RIFORMA DEL CONDOMINIO
IL FONDO SPECIALE
PER LA MANUTENZIONE
STRAORDINARIA
E LE INNOVAZIONI
NEL CONDOMINIO
di Antonio Scarpa
L’art. 1135 c.c., relativo alle attribuzioni dell’assemblea,
risulta soltanto marginalmente modificato dalla legge 11
dicembre 2012, n. 220, recante “Modifiche alla normativa
in materia di condominio negli edifici”.
Rimane l’elencazione a carattere meramente esempli-
ficativo delle competenze in precedenza già contemplate
da tale disposizione, sicché parimente rimane la configu-
razione dell’assemblea come organo primariamente de-
stinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti,
e perciò in grado di deliberare, in pratica, qualunque
provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal rego-
lamento di condominio, purché non volto a perseguire una
finalità extracondominiale.
L’unica delle preesistenti attribuzioni assembleari che
risulta toccata dalla legge n. 220 del 2102 è l’art. 1135, n.
4), stabilendosi che l’assemblea, quando provvede alle
opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni,
deve costituire obbligatoriamente (ora) un fondo speciale
di importo pari all’ammontare dei lavori. In tal senso, la
costituzione del fondo speciale diviene condizione di ri-
spondenza alla legge della determinazione assembleare di
approvazione dell’intervento manutentivo o innovativo, la
cui sussistenza potrà essere sindacata da giudice in sede
di impugnazione ex art. 1137 c.c.. Pertanto, le attribuzioni
dell’assemblea condominiale concernenti la manutenzio-
ne straordinaria delle cose, dei servizi e degli impianti
comuni, nonché le innovazioni, pur dovendo la gestione
affidata alla volontà collettiva avvenire in modo dinamico,
risultano così condizionate dal presupposto indefettibile
dell’accantonamento preventivo delle somme occorrenti
per l’istituzione del fondo, destinato a coprire le relative
spese. La Riforma suppone che la costituzione del fondo
speciale coincida necessariamente con l’interesse dei con-
domini al corretto funzionamento dell’ente condominiale,
poiché unicamente la concreta anticipata disponibilità, da
parte dell’amministratore, dell’importo occorrente per il
pagamento delle opere straordinarie gli consente di affron-
tare poi con maggiore prontezza e tranquillità l’ordinaria
gestione del condominio. Si consideri, inoltre, come non
trova applicazione in ambito condominiale, proprio per la
chiara divisione dei poteri riservati all’amministratore e
all’assemblea, il principio - invece accettato per le società
- che si preoccupa di lasciar valido l’atto irregolarmente
compiuto dall’amministratore nei confronti dei terzi che
abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e
sui poteri del rappresentante dell’ente. Di tal che, l’appal-
tatore che abbia eseguito lavori di manutenzione straor-
dinaria su disposizione dell’amministratore senza previa
deliberazione dell’assemblea dei condomini, contestual-
mente istitutiva del fondo speciale, non potrà pretendere
dai singoli condomini di partecipare alle spese derivanti
dall’esecuzione di quell’appalto.
É evidente che l’art. 1135, n. 4, c.c., contempla adesso
l’obbligo (e non più facoltà) dell’assemblea di costituire il
“fondo speciale” per le opere di manutenzione straordina-
rie e le innovazioni. Condizione di validità della delibera
di approvazione di tali opere è, quindi la “costituzione” del
fondo: ma cosa occorre per poter dire costituito il fondo?
Occorre l’effettivo versamento dei contributi da parte dei
condomini, similmente a quanto suppone, ad esempio,
l’art. 37 c.c., o basta un atto di destinazione assembleare
delle spese ripartite a far fronte ai bisogni derivanti dal-
l’esecuzione dei lavori, sul modello, per dire, dell’art. 167
c.c. o dell’art 2645-ter c.c.?
Il conto corrente intestato al condominio, imposto dal-
l’art. 1129, comma 7, c.c., su cui verrà accreditato altresì il
fondo speciale per le opere straordinarie, non è sottoposto
dalla legge a misure di conservazione, in modo da concen-
trarvi la garanzia dei creditori. Alcun vincolo sorge dalla
costituzione del fondo per i lavori straordinari al soddi-
sfacimento dei debiti connessi alla proprietà condominia-
le, il che rende possibile in ogni momento la distrazione
delle somme raccolte e la loro restituzione ai singoli. Il
fondo speciale non è inquadrabile fra i patrimoni separati,
in quanto la stessa previsione normativa non imprime ad
esso alcun vincolo di destinazione; esso non è, cioè, per
legge legato allo scopo per cui sia è stato costituito, poten-
do essere distratto dall’assemblea, la quale ne conserva la
disponibilità. D’altro canto, tale fondo può formare oggetto
di esecuzione da parte di tutti i creditori del condominio,
trattandosi di somme non facenti più parte del patrimo-
nio dei singoli condomini che le hanno versate, ma che
neppure possono essere considerate a garanzia delle sole
obbligazioni assunte per la realizzazione di quei lavori
che hanno imposto la costituzione del medesimo fondo.
Il fondo di cui all’art. 1135, n. 4, c.c. non è sottratto,
quindi, alla commistione con gli altri beni che rientrano
nel “patrimonio del condominio”, lasciando a questo di ri-
spondere dell’adempimento delle obbligazioni di gestione,
ai sensi dell’art. 2740 c.c., con tutti i suoi beni presenti
e futuri a titolo di responsabilità patrimoniale. Per di
più, anche i contributi che valgono a costituire il fondo
speciale pari all’ammontare dei lavori devono transitare
sul conto corrente intestato al condominio, confondendosi
con le altre somme già ivi esistenti, e andando perciò ad
integrare quel saldo che è ad immediata disposizione del
correntista, secondo l’art. 1852 c.c., senza che mantenga
alcun rilievo lo specifico titolo dell’annotazione a credito.
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