Mantenimento Della Cosa In Buono Stato Locativo

• Pagine: 725-725

725

Rassegna

di giurisprudenza (*)

Mantenimento della cosa

in buono stato locativo

■ In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità

ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del

bene che dà luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immo-

bile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a

terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati,

di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre gra-

va sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a

terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono

acquisiti alla sua disponibilità. (Affermando tale principio, la

S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni

causati da inf‌iltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo

f‌lessibile esterno all’impianto idrico, sostituibile senza neces-

sità di interventi demolitori sui muri). * Cass. civ., sez. III, 27

ottobre 2015, n. 21788 , Tessier c. Bernardi ed altro. [RV637554]

■ Poiché grava sul locatore l’obbligo di effettuare visite pe-

riodiche all’immobile e di eseguire gli interventi necessari a

mantenerlo in buono stato locativo, laddove venga dedotto ed

accertato, anche a mezzo di CTU, che dal completo e perdu-

rante inadempimento del locatore, resosi irrintracciabile, sia

conseguita l’assoluta inidoneità dell’immobile, il conduttore è

legittimato a sospendere il pagamento del canone, essendo ve-

nuta completamente a mancare la controprestazione dal parte

del locatore. * Trib. di Campobasso, 11 giugno 2014, n. 461, in

questa Rivista n. 2/2015.

■ L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a

mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576

cod. civ., riguarda sia la parte dell’immobile di esclusiva pro-

prietà del locatore sia le parti comuni dell’edif‌icio, trattandosi

di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di

riparazione e manutenzione dell’immobile locato; ne consegue

che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di CTU, la violazione

del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcito-

ria consequenziale all’inadempimento e può, pertanto, chiedere

il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l’uso convenuto

e il maggior danno da inadempimento. * Cass. civ., sez. III, 28

giugno 2010, n. 15372 , GP Immobiliare Finanziaria di Marcello

Florio s.a.s. c. Gombe s.p.a. [RV613981]

■ Con riguardo alle riparazioni dell’immobile locato, ai con-

tratti di locazione in corso alla data di entrata in vigore della

L. n. 392 del 1978 continua ad applicarsi, f‌ino alla def‌initiva

cessazione del regime vincolistico, la relativa disciplina, previ-

sta dall’art. 41 della L. n. 253 del 1950, per cui il locatore non

è tenuto ad eseguire le riparazioni di cui agli artt. 1575, 1576

e 1577 c.c., essendo concessa al conduttore soltanto la facoltà

di provvedere direttamente a tali riparazioni, previa autorizza-

zione del pretore, dopo che il locatore, interpellato con lettera

raccomandata, abbia risposto, espressamente o tacitamente, in

senso negativo, e salvo il diritto del medesimo conduttore di

rivalersi, mediante trattenuta sui canoni, delle spese anticipate

a tale f‌ine. * Cass. civ., sez. III, 12 giugno 1987, n. 5154.

■ In materia di locazione di immobili urbani, l’obbligo assun-

to convenzionalmente dal conduttore di provvedere alla stra-

ordinaria manutenzione dell’immobile locato, comporta anche

l’esecuzione delle opere dirette ad eliminare vizi di costruzione

soltanto nel caso in cui esse siano necessarie per mantenere la

res locata in stato di servire all’uso convenuto. * Cass. civ., sez.

III, 8 marzo 1988, n. 2350.

■ La permanenza nell’immobile locato dopo la scadenza, quando

deriva dall’applicazione di provvedimenti legislativi di sospensio-

ne degli sfratti non si può qualif‌icare come occupazione abusiva.

Ne segue, pertanto, che proposta dall’ex conduttore domanda

di risarcimento dei danni a causa dell’allagamento dell’alloggio

(provocato da inf‌iltrazioni d’acqua ascrivibili a una terrazza so-

vrastante, nella disponibilità esclusiva del locatore), deve essere

cassata la sentenza del giudice di merito che respinga una tale

domanda sul rilievo che l’attore occupava abusivamente l’immo-

bile. * Cass. civ., sez. III, 3 maggio 2000, n. 5522, Morena ed altra

c. Nani Mocenico ed altra, in questa Rivista 2001, 1.

■ La norma dettata dagli artt. 1576, comma primo, e 1609 cod.

civ., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione

devono essere eseguite nel corso del rapporto, dal conduttore

a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al mo-

mento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del

deterioramento subito dalla cosa locata per l’uso fattone duran-

te la durata del contratto in conformità di questo e con l’impiego

di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da

tale uso si pone come limite all’obbligo del conduttore di resti-

tuire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l’aveva

ricevuta. * Cass. civ., sez. III, 8 febbraio 1990, n. 880, Faraone

c. Russo.

■ L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie

a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art.

1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle

opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato

per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie,

invasione d’umidità per effetto di trasudo delle pareti), rispet-

to ai quali la tutela del locatario resta aff‌idata alle disposizioni

dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata. *

Cass. civ., sez. III, 10 agosto 1991, n. 8729, Faggiani c. Sugaroni.

Arch. loc. cond. e imm. 6/2017

(*) La cronologia completa degli argomenti oggetto delle rubriche “Rassegna di giurisprudenza” pubblicate su questa Rivista si trova riportata sul n. 4/’17.