Mansarde e sottotetti

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Arch. giur. circ. e sin. strad. 01/09 377

Mansarde e sottotetti

SOMMARIO

a. Mansarda. b. Sottotetto. c. Trasformazione in vano abita-

bile.

a. Mansarda

■ La mansarda, per sua naturale destinazione ad abitazione,

non può rientrare nel concetto di «volume tecnico», che è co-

stituito da quello spazio destinato a comprendere le parti degli

impianti tecnici che per la loro funzionalità non possono essere

contenute nelle parti dell’edif‌icio realizzabili entro i limiti vo-

lumetrici previsti dalla legge. Di conseguenza la mansarda ri-

chiede la licenza o concessione edilizia. * Cass. pen., sez. III, 24

ottobre 1979, n. 8797 (ud. 18 giugno 19791498), Scoglio.

■ La realizzazione di una terrazza con una mansarda o sottotet-

to praticabile ad uso esclusivo del proprietario del piano adia-

cente in sostituzione del tetto preesistente, rientra tra le facoltà

previste dall’art. 1127 c.c. * Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 1993, n.

146, Marello c. Armenio

b. Sottotetto

■ In tema di condominio negli edif‌ici, la natura pertinenziale

del sottotetto rispetto agli appartamenti sottostanti va stabilita

in base alla relazione materiale esistente tra cosa principale e

cosa secondaria, e non secondo i criteri di individuazione della

proprietà condominiale. (Alla luce dell’enunciato principio, la

S.C. ha cassato la decisione di merito che, nella controversia tra

i proprietari di due appartamenti, aveva affermato la comunione

del sottotetto in quanto sovrastante entrambi gli immobili, sen-

za attribuire il dovuto rilievo al carattere differenziato del nesso

strutturale fra il sottotetto medesimo e l’appartamento ad esso

collegato da una scala). * Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2012, n.

4976 , Zampaletta ed altro c. Terranova ed altri [RV622263]

■ In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edif‌icio

è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di que-

sti ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per

le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente

destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o al-

l’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può

considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ulti-

mo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare

e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo

e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non

abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne

l’utilizzazione come vano autonomo. * Cass. civ., sez. VI, 12 ago-

sto 2011, n. 17249 , Marina c. Elia [RV619027]

■ Allorché l’atto di acquisto di appartamento all’ultimo piano

di condominio non menzioni il sottotetto , in cui sono posti

gli impianti tecnologici comuni (tubazioni del riscaldamento,

canne fumarie, cavi dell’impianto radiotelevisivo) e l’accesso è

consentito ai condòmini, al custode dello stabile, ai tecnici ma-

nutentori, è inconf‌igurabile la funzione del vano come interca-

pedine coibente rispetto all’unità abitativa più alta e, nel difetto

di esclusiva funzione al servizio di questa, va esclusa la natura

di pertinenza, né il bene può essere stato acquisito a titolo ori-

ginario per usucapione, stante la circostanza del compossesso.

Il rif‌iuto posto con delibera del condominio alla domanda del-

l’interessato di trasformare in vano abitativo il sottotetto è av-

valorato da norma di fonte contrattuale portata nel regolamento

di condominio, che trova riscontro anche nell’art. 1120 c.c. Dal

che scaturisce il divieto di alterare il decoro architettonico dello

stabile, tutelandone l’armonia, da non pregiudicare con nuove

opere, anche quando si tratti di edif‌icio senza particolare pre-

gio. * Trib. civ. Milano, 3 febbraio 2011, Q. C. c. Condominio via

Monte Suello 18 Milano in questa Rivista n. 5/2011 con nota di

VITTORIO SANTARSIERE

■ Integra violazione degli obblighi imposti dal regolamento

contrattuale di condominio l’aver mutato la destinazione d’uso

di un sottotetto inabitabile di proprietà esclusiva ad abitazio-

ne, anche quando tale recupero avvenga in forza di normativa

regionale (Fattispecie in cui un condòmino aveva recuperato il

sottotetto in forza della legislazione regionale, in aperto con-

trasto con la previsione regolamentare intesa a vietare qualsiasi

variazione d’uso con riguardo ai sottotetti ricompresi nell’edif‌i-

cio). * Trib. civ. Ariano Irpino, 23 novembre 2010, n. 493, Marotta

c. Vitilio in questa Rivista n. 2/2011

■ In tema di revisione delle tabelle millesimali, ai sensi dell’art.

69 disp. att. c.c., al f‌ine di accertare se, nella valutazione dei

piani o delle porzioni di piano, si sia attribuito ad essi un valore

diverso da quello effettivo, il giudice può limitarsi a considerare

l’estensione della superf‌icie piana soltanto nel caso in cui tut-

ti i piani o le porzioni di piano siano della stessa altezza; ove,

invece, si tratti di piani di diversa altezza (come nella specie,

concernente un sottotetto, non effettivamente godibile, causa

la ridotta altezza del medesimo, in tutti i suoi metri quadrati di

superf‌icie piana), egli deve valutare, all’anzidetto f‌ine, anche

la cubatura reale. * Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2010, n. 7300 ,

Sartoris ed altro c. Cond. Via Milite Ignoto 96 Riva Trigoso ed

altri [RV612351]

■ Appurato il cattivo stato di coibenzazione del sottotetto co-

mune dello stabile condominiale , di tale mancato isolamento

della copertura risponde, in quanto custode ex art. 2051 c.c., il

condominio al quale incombe l’obbligo di adottare tutte le misu-

re necessarie aff‌inché le cose comuni non rechino pregiudizio

alcuno e di rimuovere le cause del danno arrecato alle porzioni

di proprietà esclusiva di uno dei condomini , salva la prova

del fortuito. (Fattispecie nella quale, a causa dell’insuff‌iciente

isolamento termico del sottotetto , un condomino lamentava la

presenza al proprio appartamento di temperature elevatissime

durante il periodo estivo e rilevanti abbassamenti delle stesse

durante il periodo invernale). * Trib. civ. Milano, sez. XIII, 11

maggio 2009, n. 6256, L. G. c. Condominio X in questa Rivista

2009, 571.

■ La speciale normativa di cui all’articolo 12 della legge 14

maggio 1981 n. 219 (sugli interventi a seguito degli eventi sismi-

ci del novembre e febbraio 1981) laddove sancisce la validità

delle delibere condominiali relative all’opera di ricostruzione

Rassegna

di giurisprudenza

Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2012 del

Codice del condominio

(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali

del C.E.D.